El balance de 10 años de lotes sociales

La crisis habitacional que se dio hacia 2006-8 en nuestra ciudad inauguró un ciclo de política pública con el objetivo de producir lotes sociales para satisfacer la demanda habitacional, organizada a través de entidades intermedias sin fines de lucro -sindicatos, cooperativas y mutuales. Acercándonos a 10 años ininterrumpidos de esta política pública hace falta hacer un balance.

En primer lugar, es una política acertada: permitió orientar los esfuerzos municipales a una política preventiva, que no se limitara a actuar ex post en las tomas de tierra sino que se anticipa en ofrecer una solución. Alrededor de 150 hectáreas de suelo se han puesto a urbanizar con alrededor de 2.500 lotes sociales ejecutados o en ejecución.

En segundo lugar, la decisión de articular con entidades intermedias sin fines de lucro para organizar la demanda también fue un acierto: permite comprometer a la población en la búsqueda de soluciones, planificar y organizar mejor las acciones desde el Estado y aliviar un poco la carga de gestión para el Municipio, siempre desbordado por demandas que no alcanza a cumplir.

Esta política viene siendo sostenida por al menos cuatro gestiones de diferente color político desde su inicio, lo que evidencia un gran consenso en la sociedad y en la dirigencia. No obstante, claro, aparecieron pronto algunas de las dificultades que nos interesa marcar para fortalecer y mejorar esta política.

El municipio se mostró bastante eficaz para conseguir tierra para urbanizar, por diferentes medios: compraventa y permuta (O-2000-2009), expropiación (O-2314-2012), afectación de reserva fiscal (O-2129 y 2130-2010), recuperación de plusvalías (O-2586-2014). Pero fue muy poco eficaz para urbanizarla, es decir para garantizar que los servicios y la infraestructura mínima llegue a esos futuros barrios. Esto se debió en parte a que parte de esa tierra se vendió a las entidades intermedias muy por debajo de su costo, sin que estuviese claro cómo iba a financiarse la diferencia. De hecho, el municipio renunció por completo a su obligación de urbanizar en los tres loteos más grandes en ejecución. En dos de ellos buscó articular con programas de Nación para financiar la infraestructura y las viviendas, en el otro delegó estas responsabilidades en una entidad intermedia.

Los resultados son pobres: entre 7 y 9 años de ejecución sin que estén finalizados, y sólo un puñado de destinatarios viviendo efectivamente.

Un tema central es la poca publicidad de algunos datos básicos de estas operatorias. La autoridad de aplicación, el Instituto Municipal de Tierra y Vivienda para el Hábitat Social, tiene la facultad de fijar el precio del lote social, desde 2016 fijado en $200/m², el precio máximo al que cualquier operatoria de lote social debería venderse. Este dato casi no es difundido por el organismo. No se conoce el costo de urbanización de un lote social, para tener una idea del esfuerzo que demanda de parte del Estado y de la sociedad. Tampoco se difunde el precio de venta de la tierra a las entidades intermedias, que compran para después adjudicar a sus asociados.

Y lo más grave, el Instituto no tiene ningún tipo de control sobre a qué precio venden las entidades intermedias a los destinatarios finales. Difundir esta información y transparentar los procesos ayudaría a prevenir situaciones irregulares como los sobreprecios y la sobreventa de lotes sociales, práctica que en algunos casos fue recurrente, como ha sido registrado por fuentes periodísticas y como reconocen técnicos del organismo.

Algunas de estas entidades intermedias sin fines de lucro terminaron lucrando por la incapacidad de control de la autoridad de aplicación, perjudicando a los destinatarios finales, y habilitando pequeños negocios para unos pocos oportunistas.

Los destinatarios de estas operatorias nunca estuvieron claramente definidos por el Instituto. Se entiende que son hogares con necesidades habitacionales insatisfechas, por lo que deben anotarse en el registro de demanda. Uno de los criterios excluyentes es no poseer la titularidad de otro inmueble. Pero existen muchos otros criterios que pueden usarse para focalizar las operatorias: ingresos, discapacidad, etc. Pero como el Instituto delega la selección de los destinatarios en las entidades intermedias pierde esta potestad de priorizar. Esto ha llevado a que los destinatarios sean mayoritariamente sectores de ingresos medios con empleos registrados desplazando a otros sectores más vulnerables o con empleos no registrados que no tienen otra alternativa de acceso al suelo urbano, siendo “condenados” a tomar tierra.

Si el Instituto es impotente para controlar porque las entidades se amparan en su carácter privado, el Estado pierde toda capacidad de contralor sobre el destino de la tierra fiscal. Si el organismo no tiene capacidad para evaluar y aplicar sanciones a las entidades intermedias que incumplen sus obligaciones de pago y les refinancia eternamente sus deudas; o que incumplen los compromisos asumidos en las operatorias (ejemplo, la construcción de viviendas y la instalación de una fábrica de paneles -O-2158-2011), la política se deslegitima. Si encima a algunas de estas entidades que se mostraron al menos poco eficientes en su gestión se le sigue autorizando participar en operatorias de interés social, la situación es grave.

El Municipio acertó en optar por una política de asociación con entidades intermedias , pero no parece quedar del todo claras cuáles son las cargas y responsabilidades de cada parte. Y ese es el problema central. La política iniciada está correctamente orientada, pero deben ser realizados algunos ajustes para mejorarla de cara al futuro.

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