El mercado, en la cresta antes de las elecciones

Las principales usinas de información económica, tanto públicas como privadas, insisten en las últimas semanas en que los brotes verdes han re aparecido para quedarse, y que la recuperación del nivel de actividad finalmente se acerca.

Al observar la dinámica de los principales sectores de la macro economía nacional, lo que se detecta en realidad es el despegue de algunas ramas de la actividad, que han logrado despegarse del resto, en parte gracias a la actual política económica y en parte gracias a la coyuntura. Pueden mencionarse en este lote al agro, a la industria automotriz, la construcción, y el mercado inmobiliario.

Este último, es un caso que vale la pena analizar en detalle. No solo por la tendencia positiva que muestran todos los indicadores al respecto, sino por las causas que dan origen a esa tendencia, y por las perspectivas que se avizoran en el mediano plazo.

Los números

Hay tres datos clave que ilustran a la perfección el momento que se vive en el mercado inmobiliario.

El primer dato relevante es el notable crecimiento en lo que va del año de la cantidad de operaciones de compra venta de inmuebles. La estadística refiere que la cantidad de escrituras registradas en la ciudad de Buenos Aires alcanzó las 5.145 en el mes de junio. Es el número más alto de operaciones en lo que va del año. Significa además un crecimiento del 41% interanual y del 53% en relación al mismo mes de 2015. En el acumulado del primer semestre del año se registraron 25.231 operaciones, un 43% más que en la primera mitad de 2016 y un 63% más que en 2015. Si bien la información refiere a la Capital Federal, la tendencia se repite en todo el país.

Un segundo dato que permite tomar noción del momento que atraviesa el mercado, es que los precios de los inmuebles en dólares, se han duplicado (e incluso más que duplicado) en los últimos diez años. Dicha tendencia fue descripta en detalle hace un par de semanas en esta misma columna. El ciclo de precios promedio de las propiedades, se encuentra en el punto más alto desde la crisis de 2001.

Un último elemento a considerar es la dinámica del tipo de cambio. El análisis comparado del precio de la divisa norteamericana con el nivel general de precios, arroja una conclusión inequívoca: el dólar sigue atrasado. Aún después del re acomodo de la cotización durante el último mes, es evidente que en el último año y medio, la inflación creció a un ritmo mayor que el dólar. Concretamente, entre enero de 2016 y julio de 2017, se registró una inflación del 52,4% (según IPC Congreso), mientras que la cotización del dólar avanzó apenas 26,3%, exactamente la mitad. En el análisis del mercado inmobiliario el precio de la divisa es un elemento determinante. La minidevaluación del último mes, dejó en stand by un sin número de operaciones que encarecieron de golpe su cotización en pesos. Señal de alerta para lo que viene en el corto plazo.

El panorama

Una vez presentados los números, la primera conclusión es que los mismos pueden ser al mismo tiempo motivo de entusiasmo como de precaución.

Lo primero que cabe señalar al analizar las causas del panorama actual en el mercado inmobiliario, es que aun hoy la demanda está impactada por el resultado del blanqueo de capitales llevado adelante por el gobierno nacional en la segunda mitad del año pasado. Dólares que en muchos casos se volcaron a la compra de propiedades. Un ingreso de capitales extraordinario que se da de una sola vez, y quizá rara vez se repita.

Un segundo punto a tener en cuenta, es que un ciclo positivo de precios no dura para siempre. Y que si el camino ascendente lleva más de una década, el punto de quiebre en la tendencia quizá no esté tan lejos. Es evidente que un gran número de propietarios lo cree así, y evalúa la coyuntura como una excelente oportunidad para la venta de sus inmuebles.

Otro elemento clave, es la aparición de los nuevos créditos hipotecarios, lo que ha movilizado la demanda de sectores que no contaban con acceso a los fondos para acceder a su primera propiedad. El relevamiento del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires resalta que el número de operaciones concretadas mediante crédito hipotecario, se incrementó un 166% interanual durante el sexto mes del año 2017.

Una mención final, merece la dinámica del dólar. El notable atraso que exhibe la divisa norteamericana difícilmente se sostenga en el tiempo, y la distorsión será resuelta tarde o temprano por la autoridad monetaria o por el mercado cambiario. El dólar barato es hoy un fuerte incentivo a la demanda de inmuebles. Es más que evidente, que si como estiman muchos analistas económicos el dólar retoma su senda ascendente luego de las elecciones, probablemente sea mucho más caro en pesos comprar una propiedad hacia fines de 2017 o principios de 2018.

Refugio. La inversión inmobiliaria en tiempo electoral.

Los operadores rebosan optimismo. La tendencia de precio y la cantidad de operaciones les dan la razón. El precio del dólar es una clara señal de alerta.

Dato

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