Fideicomisos: una opción atractiva de inversión

20 jun 2017 - 00:00
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Las oportunidades de inversión, se han multiplicado en el país de un tiempo a esta parte, especialmente en el nicho de las finanzas.

Pese a ello, existe un rango de inversores de perfil tradicional, con fuerte aversión al riesgo, que sigue prefiriendo apostar a los ladrillos como refugio de valor, aunque ello implique quizá un retorno menor.

Para ellos, y para todo aquel que desea zambullirse por primera vez en el rubro inmobiliario, existe una herramienta legal cuyo uso se ha extendido desde hace algunos años, que favorece la concreción de los proyectos, acercando a los desarrolladores y los inversores. Se trata de los fideicomisos.

El término fideicomiso es utilizado habitualmente, pero suele existir cierto desconocimiento acerca de su propósito, su alcance y las posibilidades que ofrece, en especial para las inversiones dentro del rubro inmobiliario.

Para entender de qué se trata, lo primero que hay que saber, es que un fideicomiso es una figura legal mediante la cual una persona física o jurídica trasmite la propiedad de algún bien, mueble o inmueble, o de algún derecho, a fin de que el mismo sea destinado a determinado fin. Los dos elementos clave que atraviesan esta definición, son el primer lugar la transferencia de la propiedad del bien, y en segundo lugar el mandato en confianza.

Un segundo aspecto que hace a la esencia del fideicomiso, es que el mismo no constituye un fin en sí mismo, sino que es una herramienta que otorga seguridad jurídica a un negocio, y posibilita la concreción del fin que le da origen, extinguiéndose una vez que el mismo ha sido alcanzado.

En la configuración de dicha herramienta, hay tres actores fundamentales. El primero es el fiduciante, constituido por la persona física o jurídica que otorga la propiedad del bien o derecho al fiduciario. El segundo es el fiduciario, que es quien recibe la propiedad del bien o derecho en beneficio de quien se designe como destinatario del mismo en el contrato. El último es el beneficiario, quien recibe la titularidad del bien o derecho en cuestión al momento de la extinción del contrato de fideicomiso.

La utilización de la herramienta legal se ha extendido desde hace algunos años para los desarrollos inmobiliarios. En el encuadramiento habitual, los inversores se constituyen en fiduciantes coutapartistas del emprendimiento, aportando los fondos para la concreción del proyecto. Los desarrolladores son los fiduciarios, quienes reciben los fondos para comprar el inmueble, inscribiéndolo de forma temporal y concretando el avance de obra en base a lo pautado en el contrato. Una vez extinguido el contrato de fideicomiso, se afecta el inmueble al régimen de propiedad horizontal o al de loteo, y se transfiere a los beneficiarios, en este caso a los propios inversores, el dominio definitivo sobre las parcelas o las unidades funcionales construidas.

Las ventajas son numerosas, y son un verdadero incentivo para la inversión en ladrillos.

El principal atractivo es la posibilidad de generar financiamiento transparente y directo, facilitando la resolución de conflictos fuera del ámbito judicial.

Pero uno de los elementos más atractivos de este tipo de inversión, es que el capital entregado en garantía constituye un patrimonio separado del patrimonio de los fiduciantes y los fiduciarios, y por lo tanto es inembargable, y la suerte del negocio no afecta de forma directa el patrimonio de quienes participan en el mismo. Contablemente, implica que los vaivenes que pueda presentar el proyecto, como embargos, reclamos judiciales, laborales, o impositivos, afectarán al fideicomiso y no al patrimonio particular de los fiduciantes o fiduciarios.

Un tercer punto, es que fiduciantes y fiduciarios atan su beneficio al éxito del emprendimiento, y corren por igual con las ganancias y las pérdidas, lo que en parte garantiza que todos los actores buscarán que el proyecto llegue a buen puerto.

Un cuarto elemento, no menor, es que los derechos fiduciarios son negociables, lo que no solo permite salir del negocio rápidamente en caso que el inversor lo considere pertinente, sino también comprar o vender cuota partes según convenga.

Una inversión tradicional, puede ser una buena alternativa de largo plazo, y los fideicomisos son una excelente herramienta que la hacen posible.
Fideicomisos
Para tener en cuenta
Objeto. La creación de un fideicomiso tiene como objetivo un fin definido. La herramienta legal se extingue una vez alcanzado el mismo.
Sin intermediarios. Quien decide apostar por un fideicomiso inmobiliario, sabe que no deberá tratar con bancos o financieras. Quien ofrece la inversión es el propio desarrollador.
Cuentas separadas. El patrimonio individual de los inversores no corre riesgo al entrar en un fideicomiso. Por el contrario, el capital invertido constituye un patrimonio propio del fideicomiso, y su suerte está atada para bien o para mal, a la suerte del desarrollo.
Análisis
¿Porqué papeles y no ladrillos?
La decisión de inversión guarda dentro suyo no solo la intención de que las tenencias presentes de fondos logren generar un flujo de retorno futuro, sino también, el perfil propio del inversor.
En el contexto actual, es evidente que las finanzas ofrecen un retorno superior comparado con cualquier inversión real, productiva o no. Pero como decía un sabio profesor en la Universidad de Buenos Aires: “no todos están hechos para las finanzas”. No se trata solo de la aversión al riesgo. Una inversión inmobiliaria, es menos rentable, pero a la vez menos vertiginosa. Y para muchos inversores, el tiempo tiene un valor más alto que el propio dinero. En ese marco, la apuesta a un fideicomiso inmobiliario se torna atractiva.

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