El modelo uruguayo de fomento a la vivienda
El éxito de los nuevos créditos hipotecarios UVA, y la buena performance de la construcción en 2017, entusiasman tanto al gobierno, como a los principales actores del sector privado. A la vez comienza a sentirse la presión por un mayor dinamismo desde el lado de la oferta. Si la demanda mantiene la tendencia creciente, el interrogante es: ¿hasta cuando la oferta podrá sostener el crecimiento de la demanda?
La clave pasa por los nuevos desarrollos, y el desafío que tiene el gobierno es crear herramientas de incentivo a la oferta que permitan a los desarrolladores acompañar el crecimiento sostenido de la demanda generada por el éxito de los créditos UVA.
En este sentido, el principal elemento que mueve la aguja en las expectativas empresarias, es la cuestión impositiva. El 9° Congreso de Desarrollo Inmobiliario realizado en Buenos Aires a fines de agosto, sirvió como caja de resonancia para el análisis de alternativas impositivas exitosas en otros lugares. El ejemplo más claro y preciso, es el vecino más cercano: Uruguay. El país charrúa inició en 2007 un exitoso proceso de incentivo a la oferta, que hoy tiene como corolario la consolidación del real state, un notable flujo de inversiones, y la facilidad para el acceso a la vivienda.
Es difícil resumir, pero a riesgo de ser simplistas, los lineamientos del esquema uruguayo son a la vez tan sencillos como efectivos: se busca fomentar el acceso a la Vivienda de Interés Social (VIS) de los sectores medios y bajos, y para lograrlo, la estructura impositiva dura, desgrava los desarrollos enfocados en ese sector. Las inversiones promovidas son desarrollos privados de construcción, refacción o ampliación de un mínimo de dos hasta cien viviendas por inversor y los tributos que forman parte del programa son cuatro.
El Impuesto a la Renta de las Actividades Económicas (IRAE) es un impuesto similar (no igual) al Impuesto a las Ganancias en Argentina. La promoción de desarrollos es gradual de acuerdo al tipo de proyecto, y a la magnitud de la inversión (mayor es la inversión, mayor es el beneficio). La desgravación mínima es del 40% sobre la renta generada por el proyecto, y llega incluso al 100% si el objetivo es la construcción de viviendas sociales para alquiler. Se permite además la deducción íntegra de los costos de adquisición de inmuebles destinados a proyectos promovidos.
El Impuesto al Patrimonio (IP) es otra clave. El régimen desgrava en un 100% de IP a los inmuebles cuya construcción, refacción, ampliación o reciclaje tenga como finalidad el acceso a la vivienda de los sectores promovidos.
Un tercer gravamen es el Impuesto a las Trasmisiones Patrimoniales (ITP), que carga no solo el traspaso de propiedad de un inmueble por herencia, sino también las compraventas. El régimen de promoción establece la exoneración del ITP para la primera trasmisión vinculada a desarrollos promovidos.
Por último, el Impuesto al Valor Agregado (IVA). El programa exime de IVA la enajenación, construcción, refacción y reciclaje de este tipo de viviendas; y la importación de insumos necesarios para el desarrollo que no sean fabricados dentro del país.
Un régimen similar existe para inversiones destinadas a la renta inmobiliaria (alquiler) de oficinas, locales, explotaciones turísticas y a la ampliación de infraestructura.
Un punto no menor, es que la ley no distingue entre capitales nacionales o extranjeros, por lo cual las inversiones que llegan desde otro país, gozan de los mismos beneficios.
Por último, los beneficios están sujetos a la finalización de los proyectos, lo que garantiza que la rueda gire y evita que la terminación de las obras se demore.
Los especialistas coinciden en que tras una década de iniciado el programa, los resultados son más que positivos, habiéndose afianzado la inversión y posibilitado el acceso a la vivienda a miles de familias.
Datos
“Invertir en Uruguay es posible para cualquiera”
Un modelo que se basa tanto en el incentivo tributario, como en el fomento a la demanda habitacional, y da como resultado un sector inmobiliario afianzado.
“No se puede cambiar de golpe. Pero el trabajo que está haciendo el gobierno en materia de vivienda es para destacar. Los resultados ya están a la vista”
Alejandra Covello
Covello Propiedades
Datos
- 100%
- La exoneración impositiva que establece en muchos casos la ley de promoción de vivienda social en Uruguay.
- u$s 2.200
- El precio del metro cuadrado de vivienda social del otro lado del Río de la Plata.
- 7 días
- Lo que puede demorar en el mejor de los casos el trámite legal para iniciar una inversión inmobiliaria en el vecino país de Uruguay.
- El debate acerca del modelo uruguayo de promoción al desarrollo inmobiliario, no solo despierta interés en el país por el potencial de una reforma similar en suelo argento, sino por la experiencia de empresarios argentinos que han logrado inversiones exitosas en tierra charrúa, y dan fe de los beneficios que genera el sistema, tanto para la oferta como para la demanda.
- Una referente con vasta experiencia en el rubro y con un largo recorrido en cuanto a desarrollos en la otra orilla del Río de La Plata es Alejandra Covello. En el marco del 9° Congreso de Desarrollo Inmobiliario, donde la expuso sobre “Mercado inmobiliario uruguayo”, la especialista conversó con Clasificados Río Negro, y amplió sus consideraciones sobre Uruguay y en relación al clima que vive el sector inmobiliario en 2017.
- PREGUNTA: ¿Cuánto tiempo llevan trabajando en Uruguay?
- RESPUESTA: Estamos en Uruguay desde hace 16 años y en Argentina desde hace 28 años. Eso nos permite hacer una certera analogía entre ambos mercados, para entender lo que le pasa al cliente cuando va a comprar allá, y como se traduce eso en convertibilidad de clientes, que es lo que nosotros más valoramos.
- P: ¿El desembarco en Uruguay coincide con la crisis de 2001?
- R: Si. En esa época apuntamos con fuerza a Miami. Y en 2003 comenzamos nuestro primer desarrollo en Montevideo. Más tarde con los regímenes de promoción pudimos apuntar a otro segmento del mercado, completando un market share muy interesante.
- P: Existe un mito que dice que la inversión en Uruguay es solo para el segmento ABC1 ¿Es así?
- R: No, la realidad es que hoy el cliente puede comprar una propiedad de u$s 60.000. Las viviendas exoneradas son un excelente producto, con muy buena rentabilidad, que tienen una depreciación muy baja ya que cuentan con un envejecimiento muy bueno, y que además se alquilan muy bien dado que la promoción requiere que se ubiquen en zonas con buen acceso al transporte.
- P: ¿Cuánto cuesta el m2 en Uruguay?
- R: Para el segmento de vivienda social, el precio ronda los u$s 2.200 por m2. Para viviendas de la misma calidad, en Buenos Aires hay que pensar en un 30% más. Para el sector Premium el precio gira en torno a los u$s 3.500 por m2, mientras que en Buenos Aires puede llegar al doble.
- P: ¿Cuál es la principal barrera para que un argentino invierta en Uruguay?
- R: El desconocimiento, sin dudas. O prejuicios como el que mencionaba previamente. La seguridad jurídica que existe en Uruguay, es un punto a favor muy importante.
- P: ¿Hace falta viajar a Uruguay para invertir?
- R: Para nada. La inversión se administra desde Argentina. En nuestro caso contamos con personal propio en Uruguay. El uruguayo lleva dentro suyo el espíritu de servicio, lo tienen muy incorporado. Esto ayuda mucho al día a día en lo que se refiere a la administración de una propiedad.
- P: ¿Es muy complicado el papeleo?
- R: Todo lo contrario. Interviene un escribano, y si están los fondos necesarios, el trámite se puede resolver en apenas una semana.
- P: Ese es un contraste importante con nuestro país…
- R: Así es. Sin embargo creo que el gobierno está haciendo un trabajo fantástico. La realidad no se puede modificar de un día para el otro, pero los resultados que se están viendo en relación al crédito UVA, son para destacar.
- P: ¿Estamos a mitad de camino en relación a Uruguay?
- R: Yo creo que incluso un poco antes de la mitad. Pero al menos hemos empezado. Y eso se nota en el ambiente de negocios día a día. Que una persona joven hoy pueda pensar en comprar su propia vivienda con cuotas de $6.000, es maravilloso.
- Un modelo que se basa tanto en el incentivo tributario, como en el fomento a la demanda habitacional, y da como resultado un sector inmobiliario afianzado.
- “No se puede cambiar de golpe. Pero el trabajo que está haciendo el gobierno en materia de vivienda es para destacar. Los resultados ya están a la vista”
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