Las cinco claves a la hora de buscar una garantía

18 jul 2017 - 00:41
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Según el diccionario de la lengua española, la “confianza” es la “esperanza firme que una persona tiene en que algo suceda, sea o funcione de una forma determinada, o en que otra persona actúe como ella desea”. Otra acepción indica que confianza es la “seguridad, especialmente al emprender una acción difícil o comprometida”.

Ambas definiciones están estrechamente relacionadas con la forma en que los agentes económicos toman sus decisiones, especialmente cuando un contrato entre partes sirve para mediar en una transacción. Cuando la confianza de una de las partes acerca del accionar de la otra, es flaca o directamente no existe, solo hay una forma de salvar la diferencia: poner precio a la desconfianza. En la operatoria habitual, ese precio se llama “garantía”. La misma se puede implementar con una suma de dinero o mediante un fiador que responde por la deuda que asume una de las partes.

En la actualidad, miles de familias siguen sin poder acceder al crédito y por lo tanto a la vivienda propia, debiendo optar obligatoriamente por el alquiler.

Obtener una garantía para presentar al propietario o a la inmobiliaria, suele ser todo un problema. Recibir el llamado telefónico de algún familiar o amigo solicitando salir de garante, también puede ser incómodo.

¿Por qué me solicitan un garante? ¿Qué hay que saber a la hora de buscar una garantía? ¿La única forma de obtener garantía es consiguiendo alguien con título de propiedad? ¿Qué riesgos corre quien asume la responsabilidad de ser garante? ¿Hasta cuándo es válida la garantía? ¿Qué hay que tener en cuenta para evitar situaciones desagradables en el futuro?A continuación cinco claves sobre garantías.

Alcance

Cuando una persona se constituye en fiador de otra, está asumiendo un contrato paralelo al contrato principal, en este caso el de alquiler. Es decir que si bien en la práctica se redacta un solo cuerpo contractual, subyacen dos contratos, uno que hace específicamente a la relación propietario-inquilino, y otro que regula el compromiso del garante. Al ofrecer su propio patrimonio como respaldo, el garante se obliga de forma personal y solidaria con el inquilino, es decir que asume el mismo grado de responsabilidad en cuanto al pago de alquiler mensual, el mantenimiento del inmueble, los daños materiales ocasionados o la utilización de la propiedad para un destino diferente al establecido en el contrato. Un punto importante, es que la obligación que asume el garante, finaliza en la misma fecha en que expira el contrato en cuestión. Si se renueva el contrato, el fiador debe volver a prestar el consentimiento.

Tipos de garantía

Lo que se estila al momento de celebrar un contrato de alquiler, es que el fiador aporta como garantía una propiedad a su nombre, que respalda las obligaciones asumidas por el inquilino. Sin embargo, ante el crecimiento de la demanda de alquileres, y las dificultades que representa la obtención de un garante, muchas inmobiliarias han optado por aceptar como garantía los recibos de sueldo del fiador. En este caso el garante responde con sus propios haberes, por los compromisos del inquilino.

Una tercera opción que ya es de uso extendido en Buenos Aires, es la compra de garantías. Un servicio que ofrecen algunos bancos comerciales y compañías de seguros, pero que aun no se observa en el mercado inmobiliario de la región.

Confiar y ser confiable

La reputación de una persona, la antecede a la hora de cualquier negociación. Cuando se celebra un contrato de alquiler, el propietario cede el uso del inmueble a un tercero a cambio de una prestación monetaria. En general, no existe conocimiento previo entre propietario e inquilino, por lo cual es natural que exista desconfianza y que a priori el propietario desee asegurarse no solo el pago, sino el buen mantenimiento y reposición de la casa, local o departamento. A su vez, quien sale de garante, espera no tener que afrontar ninguna de las obligaciones a las que se compromete. Ser confiable es clave. Para el garante, pero en especial para el inquilino. Si bien las obligaciones se dejan por escrito, los contratos de alquiler duran apenas dos años. Al momento de renovar, lo más importante pasa a ser el “scoring” de confianza construido en los dos años previos.

Hacer bien las cuentas

En general, quien se encuentra ante la necesidad de alquilar, piensa el contrato como un compromiso mensual. “Llego o no llego a pagar lo que me piden por mes”. Se estima que lo óptimo es no destinar más del 30% de los ingresos del núcleo familiar al pago del alquiler. Comprometer una proporción mayor, puede significar serios problemas. Para tener una noción más acabada de aquello que está en juego, es mejor pensar que cuando se firma un contrato de alquiler por dos años, se asume una deuda total que se abona en 24 cuotas fijas mensuales y pre establecidas. Ese es el monto que habrá que afrontar, y aquel por el que el fiador deberá responder. Antes de firmar, el garante debe estimar esa deuda como propia, y hacer de cuenta que deberá afrontarla toda. Si el cálculo indica que será difícil realizar los pagos en el futuro, quizá sea mejor no asumir la responsabilidad.

Asesorarse y consultar

El asesoramiento es clave. Pagar para que un martillero o un abogado revise la correcta confección de un contrato, especialmente si se lleva a cabo entre particulares sin la intervención de una inmobiliaria, puede parecer al principio un gasto innecesario. Pero termina resultando demasiado barato en relación a la deuda total a asumir, y más aun si sirve para evitar cláusulas abusivas y/o mala redacción, que puedan generar controversias o disputas a futuro. Averiguar los antecedentes de pago de una persona, puede ser dificultoso. Especialmente si los contratos en el pasado no fueron debidamente registrados y/o sellados. Pero en la actualidad, existen herramientas que permiten verificar en los hechos si un inquilino o un garante son de fiar. La consulta a padrones de morosos del tipo “Veraz”, otorgan una primera imagen acerca del historial de pago de quien pretende asumir un compromiso de pago a futuro. Se trata de una buena práctica para todas las partes. El propietario puede averiguar los antecedentes de aquellos a quien confiará su inmueble por al menos dos años. El garante puede asegurarse del grado de respeto de los compromisos de parte de quien pide su respaldo. Y por último, si el inquilino está tranquilo de su historial de pago, puede exhibir el comprobante del Veraz como certificado de su buena fe en relación al nuevo contrato.

Datos
25%
El porcentaje de hogares que son inquilinos en la ciudad de Neuquén según datos del mercado inmobiliario.
2 años
El lapso establecido por ley para la duración de los contratos de locación.
Uno
El garante o fiador que se solicita al momento de celebrar el contrato de alquiler. El garante comparte las mismas obligaciones que el inquilino.
Para estimar el valor de la deuda a garantizar, es bueno pensar el contrato de alquiler como un monto total, a pagar en 24 cuotas fijas pre acordadas.
Garantías
Para tener en cuenta
La necesidad de una garantía surge de la ausencia de confianza respecto a la capacidad o conducta de pago de quien afronta un contrato de alquiler.
El garante asume las mismas obligaciones que el inquilino, y su responsabilidad cesa junto con la extinción del contrato.
Construir un vínculo de confianza entre las partes, es crucial. En especial al momento de la renovación.
Es clave estimar el costo total del contrato, incluyendo el sellado. Es la única forma de tomar noción de la deuda total asumida.
El asesoramiento no es un gasto, es una inversión que evita futuros disgustos.
La garantía es un compromiso paralelo al contrato principal, donde el garante asume las mismas obligaciones que el inquilino al cual respalda.

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