Lo que hay que saber para elegir un inmueble usado

Encontrar el lugar exacto en el que establecer la habitación de la pareja o de la familia, es de por sí todo un desafío, más aun en épocas donde la economía nacional buscar re encausarse a un sendero de crecimiento sostenido, y la incertidumbre en relación al mediano plazo suele ahogar los planes de inversión familiar.

En ese camino, algunos eligen aventurarse a la construcción de la casa propia, mientras que otros deciden aprovechar las nuevas oportunidades de crédito para completar los ahorros familiares, y apostar por la compra de un inmueble usado.

La empresa de adquirir un departamento terminado, puede parecer mucho más sencilla que la de gestionar una obra de construcción. Sin embargo hay una serie de detalles que es indispensable tener en cuenta, a fin de tomar una sabia decisión, que probablemente afectará la dinámica familiar durante un tiempo largo. A continuación una breve y sintética lista de ítems a considerar, para quienes deben afrontar una operación de compra.

Presupuesto

Puede parecer una obviedad. Pero para conocer cuáles son las propiedades a las que se puede acceder, es necesario ser consciente y consistente con el presupuesto que se tiene entre manos. Si se está seguro del monto total con que se cuenta, es mucho más sencillo afrontar una negociación y realizar una oferta sólida. Lo más saludable es verificar las opciones de crédito disponibles en base a los ingresos del grupo familiar, y cerciorarse acerca de los plazos que implicaría contar fehacientemente con el dinero, en caso de iniciar una operación. En el caso de un crédito hipotecario para compra, es necesaria la tasación del inmueble por parte del perito enviado por el banco, y eso estira los tiempos. En general la entidad financia entre el 70 y el 80% del valor, mientras que el comprador debe contar con el saldo. Otra condición habitual, es que la cuota a pagar, no puede superar el 30% de los ingresos familiares habituales.

La lista de los “que”

Antes de iniciar la búsqueda, y a fin de no desperdiciar tiempo y recursos, lo más saludable es hacer una lista con los “que”. Se trata de aquellas cosas que el grupo familiar considera imprescindibles en la nueva vivienda. Deben incluirse desde las cosas más importantes como cantidad de dormitorios, baños o cochera, hasta aquellas que se relacionan con el gusto en particular, como la vista, el jardín o el estilo arquitectónico. Una vez enumerados los “que”, es mucho más sencillo descartar aquellas propiedades que no superan el check list.

Estado e Historial

Cuando se opta por un inmueble usado, es imperioso conocer la historia del lugar. Conocer los usos previos que tuvo el lugar, puede otorgar una noción acerca de posibles deterioros en ambientes o instalaciones, que no surgen a simple vista. No es lo mismo un departamento que fue utilizado como casa habitación, que uno usado como oficina o consultorio médico.

El estado general que tiene el departamento, es un elemento crucial. Más allá de las reparaciones o reformas que puedan proyectarse, el precio actual guarda estrecha relación con el estado que presenta el inmueble al momento de la transacción.

Ubicación y Potencialidad

Pese a lo antedicho, en la actualidad, el valor de mercado de muchos inmuebles, no guarda relación alguna con la construcción en pie, sino con la potencialidad de la propiedad. Es este aspecto, la ubicación es un ítem central. La potencialidad futura puede surgir de la cercanía con zonas céntricas, de los usos alternativos que pueda presentar el inmueble (consultorios, oficinas, gastronomía), o de la certeza de una buena localización a futuro en relación a otro emprendimiento (por ejemplo, la construcción de un shopping a pocas cuadras).

Si el inmueble cuenta con alguna de estas características, inevitablemente ello se verá reflejado en el precio, dado el potencial de reventa.

Comparación

Naturalmente, lo más saludable antes de elegir, es visitar más de una propiedad. Pese al entusiasmo que pueda generar alguno de los inmuebles, no es bueno “casarse” de entrada con una de las opciones. A priori, la elección debiera ser lo más racional posible. Así como realizar una lista de condiciones es un buen ejercicio previo al inicio de la búsqueda, fabricar un cuadro comparativo entre las propiedades visitadas, es de gran ayuda antes de decidir. Colocar a la par cada uno de los inmuebles, permite visualizar acabadamente las fortalezas y debilidades de cada uno.

Legales y asesoramiento

Al iniciar una negociación por una propiedad usada, es necesario solicitar un informe acerca del estado de la misma. Asegurarse que la misma se encuentra libre de embargos, hipotecas, y litigios de sucesión, es clave. En este sentido la asistencia y asesoramiento de un martillero matriculado es elemental, a fin de no dejar cabos sueltos que pueden generar inconvenientes en el futuro.

Precio

Generalmente, el precio es lo primero que se mira. Pero en realidad es el cúmulo de los elementos listados anteriormente, el que ofrece una noción acerca de si el precio del inmueble es adecuado, si se trata de una excelente oportunidad o si lo que se pide es exacerbado.

Aún así, una manera sencilla de testear el precio que se solicita, es consultar entre los operadoras de la zona por una propiedad de similares características y ubicación. Actualmente, el precio del metro cuadrado por un dos ambientes usado en el centro de la ciudad de Neuquén, oscila entre los $22.000 y los $27.000. A medida que la ubicación se aleja del centro, el precio se reduce.

Un elemento a considerar al momento de negociar, es el nivel de ansiedad. Si el comprador se muestra demasiado interesado de entrada, es difícil luego hacer una oferta muy por debajo del precio solicitado. En medio de una disputa por el valor del inmueble, si el comprador tiene a mano la alternativa de una segunda o una tercera propiedad, ello mejora notablemente su posición frente al vendedor.

En este sentido, lo que se estila es ofrecer de entrada entre un 10% y un 20% menos de lo que pide el vendedor, a fin de fijar un margen desde donde negociar. Una vez hecha la oferta, es bueno poner plazo a la misma, a fin de que los tiempos no se estiren, y las condiciones cambien.

Negociación. Fundamental antes de cerrar cualquier tipo de operación.

El principal elemento a considerar, es si el inmueble en cuestión cumple con cada una de las necesidades habitacionales del núcleo familiar.

Considerar los usos previos y el historial completo de la propiedad a adquirir, es un análisis fundamental antes de tomar una decisión.

Para tener en cuenta antes de comprar