El costo impositivo del alquiler de inmuebles

Todo lo que hay que saber

Iniciaremos un ping-pong de preguntas y respuestas con las consultas más habituales que se generan sobre el alquiler de inmuebles destinados a vivienda y/o comercios, acotando el caso cuando el locador sea persona física. • ¿Con qué documento se formaliza el alquiler? Con un contrato de locación mediante el cual se establece quién es el locador (propietario del inmueble) y quién el locatario (inquilino), el plazo de duración, el monto del alquiler y la garantía, la identificación del inmueble y los deberes y obligaciones que reglamentan su uso. • ¿Es importante el destino de uso del bien que se alquila? Sí. Desde lo contractual se establece el plazo mínimo de duración del mismo: locaciones de viviendas, dos años y locaciones comerciales, tres años. Impositivamente, permite determinar su gravabilidad. • ¿Qué impuesto recae sobre el contrato? El de Sellos (Neuquén 1,4%; Río Negro, 1%) • ¿Y sobre la actividad? – Nacionales: impuesto a las Ganancias e impuesto al Valor Agregado o su sustituto, el Monotributo – Provinciales: impuesto sobre los Ingresos Brutos • ¿Dónde me inscribo? En AFIP y en la Dirección de Rentas de Neuquén o Río Negro, según corresponda. • ¿Qué tratamiento tiene en el impuesto a las Ganancias? El alquiler está gravado como renta de primera categoría, por lo cual el criterio de imputación al año fiscal es por los alquileres devengados sin importar si fueron cobrados o no. • ¿Qué gastos puedo deducir de los alquileres? Los efectuados para obtener, mantener y conservar la ganancia gravada; por ejemplo, amortizaciones, seguros, impuestos y tasas que recaen sobre los bienes. • ¿Los gastos de mantenimiento son deducibles? Sí, existen dos alternativas para su cómputo: gastos reales o gastos presuntos. La opción elegida deberá ser aplicada sobre todos los inmuebles y no se podrá modificar por el término de cinco años. Aquellos que deban llevar libros o que tengan administradores (por ejemplo, inmobiliarias), solamente podrán hacer uso de la deducción sobre gastos reales. • ¿Qué tratamiento tiene en el IVA? Para abordarlo lo dividiremos en tres grupos. 1) Inmuebles destinados a “casa-habitación” o cuyo locatario sea una entidad estatal: la locación está exenta sin importar el monto del alquiler; 2) destinados a conferencias, fiestas, reuniones y similares: la locación está gravada al 21%, cualquiera sea el monto; 3) restantes locaciones (locales, garajes para estacionamiento, etcétera): se encuentran exentas siempre y cuando por unidad y locatario el monto del alquiler mensual no supere los 1.500 pesos. Si los supera, está totalmente gravada por el impuesto. • ¿Cómo me inscribo? ¿Monotributo o responsable inscripto? Dependerá de cada situación en particular. El Monotributo, que es más sencillo de instrumentar y nos permite un ahorro impositivo, solamente se podrá aplicar cuando el locador no posea más de tres actividades o más de tres unidades de explotación (inmuebles en alquiler) y en la medida en que los ingresos anuales no superen los 200.000 pesos, independientemente de que la locación se encuentre alcanzada o no por el IVA. De superar cualquiera de los parámetros mencionados, no queda más opción que el régimen general (IVA y Ganancias). • ¿Debo pagar Autónomos o, en su caso, el componente previsional del Monotributo? Esta actividad no requiere tributación al respecto. • ¿Debo cumplir algún régimen de información? Sí, siempre que el monto de los alquileres mensuales de los bienes arrendados en su conjunto sea igual o superior a 8.000 pesos. En su caso, y previo empadronamiento, se deben informar vía web todos los contratos vigentes (vto. 28/2/14). • ¿Qué tratamiento tiene en Ingresos Brutos? – Neuquén. 1) Destinados a casa-habitación, la locación está exenta cuando el contribuyente sea persona física, se trate de hasta dos propiedades y el monto del alquiler mensual de ninguno de ellos supere los 1.500 pesos. Si al menos en uno el monto se supera, el alquiler de ambos inmuebles está gravado al 2% para pequeños contribuyentes y al 3% para el resto. 2) Resto de los inmuebles, gravados al 2 o al 3%, dependiendo de la categoría del contribuyente. – Río Negro. 1) Inmuebles destinados a casa-habitación, la locación está “no alcanzada” por el impuesto cuando el contribuyente sea persona física, se trate de hasta dos propiedades y el monto del alquiler mensual de ninguno de ellos supere los 3.000 pesos. Si al menos en uno el monto se supera, el alquiler de ambos inmuebles está gravado al 3%. 2) Resto de los inmuebles, gravados al 3%. • ¿Debo emitir algún comprobante por el alquiler? El único caso exceptuado de emitir comprobantes, cualquiera sea el destino, es cuando se es locador de un único inmueble que no supere los 1.500 pesos. Si me inscribo como monotributista, debo emitir factura letra “C”; si soy responsable inscripto, factura “A” o “B”, dependiendo de la condición fiscal del locatario, y si fuera inscripto como IVA exento, recibo tipo “C”. Es importante destacar que la compleja normativa impositiva actual genera la necesidad de trazar una estrategia fiscal evaluando las circunstancias personales de cada locador para darle mayor eficiencia a la inversión y eliminar los riesgos que pueda ocasionar el incumplimiento de las obligaciones materiales (ingreso del impuesto) y formales que establece la legislación. Comisión de Impuestos del Consejo Profesional de Ciencias Económicas de la provincia del Neuquén comisionimpuestos@cpcen.org.ar www.cpcen.org.ar