Cedin: el mercado inmobiliario sigue sin reacción

El gobierno diseñó el Certificado de Depósito para la Inversión (Cedin) con el propósito de solucionar dos problemas al mismo tiempo, por un lado el freno de la actividad en la construcción y del sector inmobiliario y, por el otro, la caída de reservas.

Pero, por ahora, muy poca ha sido la respuesta de los inversores a esta nueva apuesta oficial.

En las principales ciudades de Río Negro y Neuquén, las consultas en las entidades financieras por parte del público o empresas por esta herramienta pasaron desapercibidas. Las operaciones inmobiliarias con Cedin, inexistentes. Un relevamiento realizado en las distintas entidades financieras e inmobiliarias de las ciudades de Neuquén, Roca, Viedma y Bariloche reflejan idénticos escenarios: muy pocas consultas y nulas operaciones inmobiliarias.

Claramente, y no basta con las llamadas del secretario de Comercio, Guillermo Moreno, a empresarios para que participen de esta operatoria incluso con fondos declarados en el extranjero, o las cartas a los contribuyentes de la Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP) para invitarlos a incorporarse al mismo proceso de exteriorización.

El blanqueo lleva ya más de tres semanas y, sin embargo, hasta ahora es poco el interés que se manifestó desde el sector privado en realizar operaciones de compra-venta de inmuebles a través del “Patacón verde”.

Por otra parte, en el mercado sólo se suscribieron Cedin por poco más de ocho millones de dólares, según el relevamiento que se viene realizando en el sistema financiero, mientras que la primera suscripción de los bonos destinados a obras de infraestructura, los Baade, habría terminado desierta ante la falta de oferentes. Con el “Patacón verde” se realizaron hasta este fin de semana, según consigna Ámbito Financiero, 43 operaciones en el país, proyectándose un promedio de 200.000 dólares por propiedad.

La desconfianza termina minando cualquier posibilidad de despegue de esta nueva alternativa financiera. ¿Quién hoy se atrevería a aceptar un pagaré oficial a cambio de la entrega de su vivienda o sus dólares? El sentido común muestra que esta operatoria impulsada desde el Ejecutivo no sólo carece de sustento ético, al analizar el origen de los fondos de los que hablamos, sino que difícilmente pueda llegar a cumplir las mínimas expectativas del mercado.

Anticipando esta falta de respuestas, la administración Kirchner amplió la utilidad del certificado para hacer la operatoria más tentadora.

A priori, el Cedin sólo se podía aplicar a la compra-venta de inmuebles y a la construcción. Como se señaló párrafos arriba, el gobierno esperaba dinamizar en cierto grado el sector inmobiliario y la construcción, pero luego se dio cuenta de que no servía para reconstituir reservas (un tema que pasó a ser clave para sostener el modelo), ya que el vendedor inmobiliario o el constructor muy probablemente le pedirían los dólares al BCRA, Cedin en mano, una vez cerrada la operación de compra correspondiente.

En este marco, el BCRA busca universalizar el uso del certificado para evitar la caída de reservas. El gobierno necesita que la gente lo retenga para que la entidad liderada por Mercedes Marcó del Pont no tenga que desprenderse de los dólares inmediatamente.

En definitiva, el gobierno necesitaba que el Cedin se volviera más atractivo para que los agentes económicos lo retuvieran en su poder. Así es como el Banco Central amplió los usos posibles del nuevo instrumento: podrá ser utilizado como medio de pago de operaciones de toda índole, no sólo inmobiliarias como en el comienzo (ver recuadro). La multiplicación de sus usos y su conversión a pesos lo habilitan como medio generalizado de pago, facilitando los intercambios y su circulación en el mercado secundario. De esta forma se intenta que el nuevo “Patacón verde” se desplace por el mercado financiero sin que el primer tenedor reclame inmediatamente los dólares que se sumaron, en la primera parte de la operatoria, a las reservas del BCRA.

Tal lo señala un reciente informe elaborado por la consultora Economía & Regiones (E&R), el Banco Central no sólo necesita que el Cedin circule en el mercado sino que también pueda ser reserva de valor para que el tenedor se los quede la mayor cantidad de tiempo posible.

El gobierno es consciente de que este escenario se puede dar sólo si el poder adquisitivo del Cedin no es erosionado por la inflación, como sucede con el peso, que pierde valor frente a los continuos aumentos de precios.

“El poder adquisitivo del Cedin debe ajustarse y no debe perder valor frente a la inflación. En este punto entra en juego el tipo de cambio como factor clave. Si el valor del Cedin en pesos sigue la cotización del dólar blue y hay expectativas de que éste suba, el público tendrá un incentivo a ahorrar en esta cuasi-moneda y habría más chances que perdure en el mercado”, menciona el trabajo de E&R.

Efecto relativo

El gobierno nacional se mantiene optimista con esta herramienta. Espera que por la vía del Cedin ingresen por el blanqueo unos 4.000 millones de dólares aproximadamente. Operadores financieros aseguran que es muy difícil poder llegar a alcanzar esta cifra en los tiempos que proyecta la administración central. Teniendo en cuenta que en estas primeras tres semanas ingresaron cerca de ocho millones de dólares, de mantenerse este ritmo de ingresos el gobierno necesitaría alrededor de 29 años adicionales para contabilizar la cifra que menciona.

Independientemente de lo que pueda ocurrir, macro y monetariamente, 4.000 millones de dólares no es una suma relevante. Tal como lo destaca E&R, la cifra equivaldría a algo más del 10% de las reservas internacionales y sólo la mitad de las reservas que la ley de Presupuesto 2013 le autoriza al BCRA a gastar para financiar al Tesoro. Asimismo, esos potenciales 4.000 millones representarían tan sólo el 9,4% y 6,3% de la base monetaria y del M2 actual respectivamente.

Es decir que, con un blanqueo de 4.000 millones de dólares, sólo habría un aumento de reservas equivalente a las que se perdieron entre mayo y enero de este año, según datos de la entidad que preside Mercedes Marcó del Pont.

De cumplirse con las proyecciones oficiales de máxima, que ingresen 4.000 millones de dólares y tomando en cuenta que todos esos billetes queden en poder del BCRA, el tipo de cambio cobertura del modelo (M1/reservas) bajaría sólo alrededor de 50 centavos para pasar a cotizar 9,52 pesos por dólar.

Sin embargo, hay que tener en cuenta que el Banco Central seguiría emitiendo pesos para financiar al sector público (aumentando así la base monetaria) y podrá aplicar el uso de reservas permitido por el Presupuesto 2013 por unos 8.000 millones de dólares en el segundo semestre del año (que se podría traducir en pérdida de reservas), lo que sin dudas proyecta un dólar cobertura muy por encima de los 10 pesos por unidad.

Toda esta estadística termina por demostrar que el Cedin sólo lograría un aumento de importancia relativa sobre las ventas de inmuebles, las reservas y una baja del tipo de cambio de cobertura circunstancial y de cortísimo plazo.

La materialización del alza del dólar blue, sumada a la inconsistencia de política económica y la suba al riesgo, terminarán incentivando a los tenedores de Cedin para que vayan a buscar los dólares billete al Banco Central.

Está demostrado que en las últimas semanas, previas al vencimiento del blanqueo, ha sido cuando se observó el mayor movimiento para adherirse a este beneficio.

Esta semana, la Administración Nacional de la Seguridad Social (Anses) abrió una nueva inscripción para las familias que no tengan terreno y quieran un préstamo hipotecario, dentro del plan Procrear. Los créditos que se tomen se podrán pagar con Cedin y servirán para comprar casas y también departamentos en complejos urbanísticos.

Una alternativa más, aunque poco práctica, que intenta sumar adherentes a la oferta del Cedin.

javier lojo – jlojo@rionegro.com.ar