El ladrillo insinua una nueva recuperación en el mercado

Las restricciones cambiarias derrumbaron el volumen de operaciones desde 2012, pero el verano petrolero en la región eleva de a poco las cotizaciones.



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SECTOR INMOBILIARIO EN LA NORPATAGONIA

Al igual que en el resto de los sectores de la economía nacional, los efectos de la desaceleración económica se hicieron tambien sentir en el mercado inmobiliario.

La profunda caída que desde hace tres años se registra en cuanto al volumen de operaciones, viene afectando sin pausa el precio para la compra venta de inmuebles usados.

Se trata además de una de las actividades mas afectadas por las restricciones cambiarias. La brecha entre el dólar oficial y el paralelo es un escollo importante para encontrar un precio de referencia en las propiedades, dado que los dueños razonan el valor de sus inmuebles en “dólares billete”, mientras que, en general, los compradores pretenden establecer un punto medio entre ambos valores.

El esfuerzo de los operadores inmobiliarios es lograr que ambas partes pauten el intercambio en pesos. Pese a ello, el valor del metro cuadrado sigue siendo nominado inevitablemente en dólares billete.

A tales dificultades, se suma la coyuntura propia de la ubicación geográfica en la que esté ubicado el inmueble en cuestión, lo que influye de manera directa en el precio de la propiedad.

El valor del metro cuadrado para la venta de un inmueble usado en nuestra región, mantuvo históricamente una distancia considerable con las cotizaciones registradas en la Capital Federal. La estadística privada da cuenta que el metro en esta última localidad más que duplica al metro cuadrado conseguido en Neuquén, siempre hablando de propiedades usadas.

En los dos últimos años, las cotizaciones mostraron importantes caídas en la región del norte de la patagonia. Sin embargo, la reactivación de YPF en Vaca Muerta esta provocando una importante mejora de precios en la zona. Neuquén crece más que el resto de las localidades (en valores relativos). En los últimos doce meses mostró un salto de 24% en dólares. Cipolletti refleja una pequeña baja interanual en el metro cuadrado y Bariloche registra una suba del 11%.

El relevamiento que realiza de manera trimestral el sitio especializado “Reporte Inmobiliario”, da cuenta de esta dinámica y permite obtener interesantes conclusiones.

Lo primero que se observa en los gráficos que acompañan esta nota, es que el precio del metro cuadrado de un inmueble usado en la ciudad de Neuquén, que históricamente fue superior al de una propiedad similar en Cipolletti, se desplomó desde agosto de 2012, y registró niveles inferiores a los de Cipolletti desde mayo de 2013. La tendencia comenzó a revertirse en 2014, cuando la cotización de las propiedades comenzó a recuperarse, lo cual puede atribuirse al efecto positivo que produjo el incremento de la actividad en Vaca Muerta. El incremento de la demanda y el buen poder adquisitivo de los ejecutivos y trabajadores de rango medio en la actividad petrolera, no solo impacta sobre la cotización de las propiedades en Neuquén, sino que afecta a toda la región. En ese sentido, Neuquén y Cipolletti son percibidas como un gran ejido urbano. Ello se ve reflejado en el precio de referencia para la compra/venta de inmuebles usados, no así en el precio de los alquileres, donde Neuquén se sigue posicionando como un sector premium, relegando a Cipolletti a un segundo escalón en cuanto a las tarifas mensuales.

En Bariloche mientras tanto, el valor de las propiedades se mantiene un 50% por encima de los precios registrados en el valle, en otra evidente señal de segmentación de mercado. Claramente el mercado cordillerano es un segmento premium para este tipo de inversiones que allí se ofrecen.

Por otra parte, si se comparan los precios del metro cuadrado en nuestra región con los valores vigentes en Buenos Aires, se observa que la distancia sigue siendo considerable.

Los precios en la capital son entre un 50% y un 250% mas caros que en Neuquén, dependiendo de los barrios que se tomen como referencia. Si bien la brecha es razonable por sobradas razones, permite creer que aun existe margen para que los precios en nuestra zona mantengan su tendencia ascendente, a medida que se consolida el polo petrolero.

El segundo infograma adjunto, permite ver además, la dispersión de precios que existe en la Capital Federal donde la segmentación de zonas se expresa notoriamente en los valores de venta que se consiguen por el metro cuadrado entre el norte y el sur de la ciudad, en base a distintos elementos, entre ellos, el poder adquisitivo de los habitantes, la accesibilidad, y la disponibilidad de medios de transporte.

En lo que respecta alos valores que muestran las unidades a estrenar, también aquí existe mucha dispersión.

En Neuquén, las cotizaciones para este tipo de propiedades (departamento de dos dormitorios estandard) van de los 1.700 a los 2.000 dólares por metro cuadrado. En Cipolletti, se pueden encontrar valores algo menores a los mencionados mientras que en Bariloche llegan hasta los 3.000 dolares el metro cuadrado.

Redacción Central


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