El Real State en un contexto de alta incertidumbre

La economía nacional vive sus días más críticos en los últimos 17 años. Nunca antes en ese lapso el riesgo país superó la barrera de los 2.000 puntos básicos, ni la inflación fue mayor al 50% anual, ni la pobreza rozó el 35%. La debilidad política de la actual gestión tras las elecciones primarias, se tradujo en un tsunami de incertidumbre, que jornada tras jornada golpea los activos financieros, pone presión sobre el dólar, y retroalimenta las expectativas negativas de cara a lo que viene.
Con ese marco, es bueno analizar el potencial del desarrollo inmobiliario en Argentina. Una actividad que moviliza inversiones por miles de millones de dólares en todo el mundo, y que sigue viendo en nuestro país un destino atractivo y viable, pese a las turbulencias coyunturales.
Suele decirse respecto de la construcción, que se trata de una de las actividades que primero se resiente ante un escenario de recesión. La premisa guarda estrecha relación con la vinculación directa entre la actividad y la obra pública. Hablar de Real State o Bienes Raíces no obstante, implica referir un concepto que abarca mucho más que la construcción de edificios. La actividad engloba todo lo referido al desarrollo inmobiliario, los proyectos de inversión, la puesta en valor de diversas zonas geográficas, la concepción de las nuevas tendencias en el mercado inmobiliario, el diseño habitacional, la arquitectura, la evolución de precios e indicadores, por supuesto, también la construcción.

Tal es el marco para analizar el impacto de la crisis que atraviesa la economía nacional, en un sector que implica la creación de miles de puestos de trabajo cada año.
“Toda crisis es una oportunidad” dice una vieja máxima. Ese suele ser el mantra de los empresarios de todas las ramas, en momentos de adversidad financiera y desaceleración económica. La mirada de los popes del Real State en Argentina, no es la excepción. En efecto, un desarrollo inmobiliario integral, su proyección, implementación legal y técnica, puesta en marcha, comercialización y madurez final, es un proceso que lleva años. En algunos casos, muchos años.
En otras palabras, un desarrollo de bienes raíces es desde su concepción, un negocio de largo plazo, y siempre que se piensa en un horizonte temporal extenso, se reduce el impacto de las coyunturas políticas y económicas para quien debe tomar decisiones.
Por cierto, es inexorable el dato: en toda crisis hay ganadores y perdedores. Es la pericia de quien debe enfrentar la tormenta, la que permite sortear los obstáculos que presenta el medio ambiente morigerando los daños, y quizá, hasta contando beneficios.
Los representantes más importantes del sector, se dieron cita en el Hotel Hilton de Puerto Madero en la Ciudad de Buenos Aires, para el 11° Congreso de Desarrollos e Inversiones Inmobiliarias. La cita reunió a las desarrolladoras más representativas del país, con inversores argentinos y del exterior, y especialistas que brindaron un panorama acabado de la realidad que vive el sector.
El eje central del encuentro, giró en torno a la necesidad de atravesar la coyuntura y reconocer el potencial de los desarrollos actuales y futuros, por encima de lo que pueda suceder en materia política. Lo cierto es que los ladrillos, siguen siendo uno de los principales refugios de valor para el argentino medio, ante situaciones de inestabilidad.

Uno de los paneles, abordó la dinámica de la industria en un escenario de alta incertidumbre. Participaron actores de embergadura como Jose Chouhy (Nordelta SA), Dani Mintzer (G&D Developers), Gustavo Monarca (Grupo Monarca), Issel Kiperszmid (Dypsa Internacional) y Mali Vazquez (Cámara de Empresarios Desarrolladores Urbanos).
Adopción de criterios conservadores, cautela financiera, y sustentabilidad de largo plazo, fueron los lineamientos de las exposiciones.
“El lunes negro posterior a las PASO, no significó una caída de la demanda, pero sí una actualización casi inmediata de los costos”, indicó Monarca. “Nosotros seguimos trabajando de la misma forma, y nos ocupamos de recordarle al cliente que en un ambiente de tanta volatilidad, el ladrillo vuelve a ser una excelente alternativa. En un contexto donde no podemos predecir la dinámica del dólar o de las tasas, comprar un terreno o apostar a un desarrollo, se convierte en una oportunidad. Es la esencia del argentino, depositar sus ahorros en ladrillo”, agregó.
El consenso de los hombres de negocio del sector, es que el año 2019 ya se sabía difícil de antemano, y que el desenlace de la crisis no modifica los planes de desarrollo previos. En efecto, la licuación del costo de la mano de obra en pesos producto de la devaluación, compensa el incremento de los costos en los insumos cuyo precio está dolarizado.
A su turno, Vázquez valoró la excelente relación construida durante los últimos años entre el sector privado y el sector público en todos sus niveles, resaltando la importancia del diálogo en la construcción de puentes que destraben las diferentes instancias del desarrollo.
“Momentos como estos, son periodos en los que se impone aplicar criterios profundamente conservadores. Pero al mismo tiempo es necesario saber que el Real State requiere tener una mirada más amplia en el tiempo”, indicó Kiperszmid, quien además de ser empresario, es de profesión economista. “Más allá del signo político del próximo gobierno, hay ajustes ya se han hecho, y comenzarán a dar sus frutos en la segunda parte del año 2020”, aventuró.
Mintzer en tanto, explicó que el cambio de escenario económico no necesariamente implica un problema, sino que muy tal vez se transforme en una oportunidad. “En todos los modelos económicos hay espacio para que el mercado tenga inserción. El producto premium funciona. Pero es probable que aparezca otro segmento atado al producto accesible. Tengo la sensación de que quienes tengamos la capacidad de dar accesibilidad a nuestros productos, vamos a tener un gran mercado que nos va a comprar”, afirmó. “Lo último que podemos hacer, es dejar de movernos. Hay muchas posibilidades de hacer, y ese es nuestro desafío”, finalizó.
Por último, Chouhy valoró la capacidad de sostener el desarrollo a pesar de los cambios políticos y económicos. “Cuando hace dos décadas iniciamos Nordelta, pensamos en un horizonte de 20 años. Hoy nos damos cuenta que aun nos faltan 20 años más. La clave de la sustentabilidad en un negocio de este tipo, es avanzar con capital propio de quienes toman el riesgo. Es decir, el desarrollista, y quienes compran los lotes”, indicó.
El equilibrio entre el lanzamiento de nuevos proyectos y la finalización de los desarrollos que ya se encuentran en marcha, es otra de las claves. Probablemente, un momento de inestabilidad signifique postergar el inicio de nuevos emprendimientos, pero no impide avanzar en la preparación, aptitud técnica, ingeniería financiera, y capitalización, para estar listos al momento en que regrese el ambiente propicio desde lo político y económico.

ANÁLISIS:

El precio del metro cuadrado y la lógica de los vasos comunicantes

Rentabilidad y riesgo. Son los dos vectores principales que direccionan el flujo de las inversiones, en una relación directa y casi perfecta. Si el riesgo es alto, por ende el premio que ofrece una colocación, debería ser importante. Es el primer elemento a considerar para comprender como funciona la cabeza de alguien que decide apostar por un desarrollo inmobiliario.
Con esa base, comienza a tallar la importancia de una serie de factores determinantes, propios del tipo de inversión. La localización, la accesibilidad, la geografía del lugar, el clima, la economía regional, la carga impositiva, lo que sin lugar a dudas impacta en la rentabilidad final.
Pese a ello, si existe una unidad de medida extendida a nivel global, que en el mercado inmobiliario acepta, y que permite comparar la pertinencia de una inversión en ladrillos en diferentes lugares del planeta, es el precio del metro cuadrado medido en dólares. Así, es posible establecer el costo de oportunidad entre una inversión en Miami, Madrid o Buenos Aires.
Con ese marco, el principio físico de los vasos comunicantes, es muy valioso para explicar la dinámica de precios. Si alguien toma una manguera llena de agua y eleva uno de sus extremos, rápidamente el agua en el interior de la manguera baja, hasta alcanzar el mismo nivel que tiene en el otro extremo de la manguera. Algo similar sucede con el precio del metro cuadrado para una inversión en Bienes Raíces.
Si se realiza un promedio, lo cual implica salvar las distancias que puedan existir en la cotización producto de las diferencias de locación, el precio del metro cuadrado nuevo en un barrio como Caballito en la ciudad de Buenos Aires, oscila hoy entre los u$s 2.200 y los u$s 2.500.
¿Cuáles serían los motivos para que un inversor inmobiliario decida pagar un precio mayor a ese en el barrio Santa Genoveva de Neuquén Capital? Sencillamente costaría encontrarlos, más allá de los afectos o el gusto.
No obstante, este es el punto donde existen otros elementos que ingresan a la ecuación. Por ejemplo, la incidencia de una actividad altamente rentable y dinámica como el shale oil, que genera la llegada a la región de un sinnúmero de empresas ligadas directa o indirectamente. Solo ello puede habilitar la posibilidad de encontrar ofertas a pozo premium en la ciudad, con un valor cercano a los u$s 3.000 por metro cuadrado.