La «cosa inmueble» y su verificación

Una nota periodística publicada en el «Río Negro» del 27/3/04, pág. 21, destaca el malestar del Colegio de Agrimensores de Río Negro por incumplimientos de la Dirección de Catastro de la provincia ante la no exigencia de la implementación del art. 31 de la ley 3.483 (orgánica de Catastro provincial).

En mi modesta opinión, va de suyo que el organismo provincial asume como cierta la imposibilidad de su entrada en vigencia. De la simple lectura del artículo en cuestión, y en consonancia con el régimen jurídico argentino, no cabe otra conclusión que considerar a esta norma como curiosa, además de inconstitucional.

El artículo comentado sostiene: «Con posterioridad a la determinación y constitución del estado parcelario … deberá efectuarse … un acto de verificación de su subsistencia…». La ley en el capítulo II «De la Determinación y Registración del Estado Parcelario» en su art. 4º define la parcela estableciendo que «…es la unidad de registración catastral, entendiéndose por tal la cosa inmueble de extensión territorial, continua, determinada por un polígono cerrado de límites …». De la interpretación armónica de ambos textos y en consonancia con el art. 2.313 siguientes y concordantes del Código Civil extraemos las primeras conclusiones:

1) La parcela es una cosa inmueble (definición del art. 4º ley 3.483).

2) Los inmuebles por su naturaleza son cosas que están inmovilizadas, como el suelo (art. 2.314 del Código Civil).

3) Qué razón existe para verificar su subsistencia (art. 31 ley 3.483) si obviamente el suelo, es decir el lote, el terreno o la parcela (para este supuesto son sinónimos) no puede desaparecer, ni mucho menos ser trasladado. De manera que verificar su subsistencia (es decir la existencia posterior a su creación) resulta poco menos que curioso y sorprendente.

Naturalmente la exigencia del art. 31 es a todas luces un requisito innecesario, absurdo y arbitrario. Claro está que si la conclusión a la que se arribó no estuviese sustentada en los principios rectores del sistema jurídico argentino, es muy probable que justifiquemos lo injustificable.

En los párrafos siguientes del mismo art. 31 se vuelve a consagrar otra ilicitud. Dice que tal verificación debe llevarse adelante previamente a la adquisición, constitución o transmisión de los derechos reales de dominio, condominio, servidumbre e hipoteca… Conviene destacar en primer término lo curioso de la redacción, pues engloba en forma continuada los derechos reales en su denominación (dominio, condominio, servidumbre y la hipoteca) y el modo o manera en que esos derechos reales se modifican (adquisición, constitución y transmisión).

Una primera advertencia sobre este tópico: nada dice la ley sobre otros derechos reales, vg.: el usufructo, el uso y habitación, con lo cual se consagra un auténtico acto discriminatorio, pues quien constituye una garantía hipotecaria sobre una parcela está obligado a cumplir con la ley, pero si constituye derecho real de usufructo o de uso y habitación tal requisito es innecesario.

Por otra parte la norma del art. 31 establece que la verificación debe ser cumplida previamente al otorgamiento de cualquiera de los actos mencionados (compraventa, hipoteca, etc.). Esta imposición también merece algunas consideraciones:

1) En el sentido de esta ley los negocios jurídico-inmobiliarios pueden prolongarse en el tiempo más allá de lo razonable. En el mercado inmobiliario quien vende desea recibir el precio en el menor tiempo posible y el que compra espera recibir el inmueble en igual término. Ahora bien, si previo a la concreción del negocio deben cumplirse los trámites de estilo y así después determinar la necesidad de realizar el acto verificatorio y su registración ante el organismo público, es probable que transcurra un tiempo más que prudencial, con lo cual -en el terreno de las hipótesis- una de las partes esté en condiciones de arrepentirse y así generar un conflicto que deberá resolverse en sede judicial. ¿Es esto lo que pretende la ley que ocurra?

Otro de los aspectos, no menos importante que el desarrollado, es la cuestión económica. Aunque se consagre por vía de esta ley una doble tarea estadual. Nadie descarta la facultad del Estado de percibir las rentas generadas por los impuestos. Subyace en esta norma una tarea profesional (del agrimensor) destinada a descubrir si el contribuyente ocultó al Estado provincial las mejoras incorporadas al suelo y así evadir el pago de Impuesto Inmobiliario por las mismas. Todo ciudadano que resuelve construir en un inmueble de su propiedad formaliza un plano de obra, tarea desarrollada por un profesional en la materia (arquitecto, ingeniero, etc.). Los planos de obra son visados por el municipio y en consecuencia el propietario está en condiciones, previo pago de los derechos correspondientes, de iniciar la construcción. Finalizada la obra obtiene un certificado final de obra. Este relato, que parece un cuento infantil, nos acredita para decir que la verificación establecida en el art. 31 resulta absolutamente innecesaria, porque ella se realiza a través de las áreas técnicas respectivas del ámbito municipal.

Pero resulta aún más grave la acción encomendada por el art. 31 y es que la ley provincial invade la esfera municipal. La actividad constructiva es regida por la legislación municipal, el poder de policía es del ámbito comunal, es una actividad reservada para sí por los municipios.

Por ello la norma en análisis también es inconstitucional y, a no dudarlo, estamos frente a un conflicto de poderes. Es imposible suponer que el Estado provincial ignore o desconozca el poder de policía municipal en la materia y abona esta afirmación la incorporación en la valuación fiscal (tarea emprendida por Catastro provincial) de las mejoras construidas. De no ser así, por razones de economía, sugerimos la celebración de acuerdos entre los estados provincial y municipal, destinados a informar éstos a aquél sobre los permisos de construcción concedidos, para que la provincia incorpore el valor mejora a la valuación fiscal y así percibir en el Impuesto Inmobiliario el mayor valor asignado al inmueble.

Concluye el art. 31 consagrando -como no podría ser de otra manera- un nuevo acto de discriminación. Si aceptásemos que el acto de verificación es indispensable, no resulta convincente el establecer diferenciaciones temporales. ¿Qué motivos justifica condenar a un inmueble urbano a una verificación anual, si es baldío, o cada tres años si está edificado frente a la quinquenal para uno rural?

Una desgracia más: en Río Negro existen aproximadamente 200.000 inmuebles inscriptos en el RPI, aunque sólo alrededor del 40% son objeto de un negocio jurídico. Es decir que el mayor porcentaje permanece inalterable en cabeza del titular. Obviamente (no podría ser de otra manera) la ley castiga a aquellos bienes que -en el ámbito de las transacciones inmobiliarias- generan recursos al Estado (Impuesto de Sellos y Tasa de Inscripción), honorarios a los segmentos intermedios (corredores inmobiliarios, abogados, escribanos), a la banca y al comercio en general.

Finalmente, la ley 3.483 en el capítulo analizado es inconstitucional por contradecir la legislación de fondo y es inconstitucional por invadir el poder de policía municipal. Entonces, pregunto: ¿qué sentido tiene su permanencia en el derecho provincial? ¿Justifica crear una incumbencia para una actividad profesional en desmérito de tantos otros sectores de la vida social? En fin, otro acto fallido de la administración provincial.

(*) Escribano. Titular del Registro Notarial Nº 68 de Cipolletti. Ex presidente del Colegio Notarial de Río Negro y Consejero Federal por Río Negro ante el Consejo Federal del Notariado Argentino.