Los impuestos asociados a la inversión en bienes raíces

Por Cr. Federico José Parrilli (Chinni, Seleme, Bugner y Asoc.)

En estas épocas inflacionarias y frente a una significativa devaluación de nuestra moneda las inversiones en bienes raíces o Real State suelen ser una alternativa de cobertura. Pueden generarse grandes oportunidades de inversión asociadas a bajas en precios de compras o bien porque la movilidad de precios no ha acompañado dicho proceso.
No obstante, es necesario considerar algunos tips respecto al impacto fiscal al momento de la inversión. Es cierto que el inversor puede perseguir distintos objetivos. Los más comunes son la inversión para alquiler, la compra para posterior venta, o bien la construcción con el objetivo de venta.
En los tres escenarios aborfaremos el tema desde la inversión que hace una persona humana.
En la primera opción el contribuyente por la renta de alquiler se encuentra obligado a tributar Impuesto a las Ganancias o Monotributo, el Impuesto sobre los ingresos Brutos y Bienes Personales. A efectos de planificar el impacto en el Impuesto a las Ganancias, el pago del monotributo resulta ser un costo relativamente bajo en relación al ingreso que se obtiene. Pero no siempre puede utilizarse porque si se excede en 3 unidades para alquiler o si los ingresos anuales superan los $ 1.151.000 se queda afuera del régimen. Quedarse fuera implica tener un costo en el Impuesto a las Ganancias del orden del 23% de tasa efectiva frente a un 5% en el monotributo, considerando que se supera por muy poco el límite del monotributo.
Por lo tanto, a la hora de invertir conviene analizar la inversión a realizar, la renta asociada y la cantidad de unidades.

Por otro lado, también podría darse el caso que el contribuyente queda fuera del monotributo indefectiblemente y en ese escenario una alternativa para analizar sería armar una sociedad destina al alquiler de unidades considerando que la tasa de Impuesto a las Ganancias de las sociedades a partir del año 2021 es del 25% frente al 35% que tendría que pagar la persona humana en la escala máxima. Sin embargo, hay que tener en cuenta también que la salida de un inmueble de la sociedad implicaría pagar el 25% a partir del 2021 versus el 1.5% del Impuesto a la Transferencia de Inmuebles si el bien fue adquirido con anterioridad al 01/01/2018, o del 15% si el inmueble se compro con posterioridad.
En cuanto al Impuesto sobre los Ingresos Brutos, en la provincia de Neuquén si se cuenta con hasta dos propiedades y los ingresos no superan los $ 14.000 se encuentra exenta, si se tienen ingresos hasta $ 5.500.000 la tasa es del 2% con un mínimo mensual que puede elevar dicho porcentaje. En el caso de Río Negro la tasa del impuesto es del 5% sin importar los ingresos y si se paga en término se obtiene una bonificación por buen cumplimiento fiscal del 30%, asimismo si se alquilan hasta 2 unidades y se obtiene ingresos hasta $ 10.920 se encuentra exento.
Si por el contrario el contribuyente adquiera una propiedad para destinarla a la venta debe tener en consideración que a partir del 01/01/2018 se modificó la Ley de Impuesto a las Ganancias y se determino el pago del impuesto a la tasa del 15% sobre la utilidad entre la compra y la venta. Es importante en este aspecto tener en consideración que el contribuyente puede actualizar el costo de compra por el índice de precios al consumidor con lo cual al momento de la venta va a poder computar ese nuevo costo y tributar el impuesto por la diferencia. A la hora de escriturar se debe tener en cuenta esta consideración.
Otra gran oportunidad suele ser la construcción y venta de inmuebles. En este punto hay que tener presente que la persona humana a partir de reforma pasa a tributar el impuesto cedular del 15% en tanto no se trate de alguno de los supuestos previstos para las rentas de la tercera categoría que tributan por la alícuota progresiva de hasta el 35%, como son la construcción bajo el régimen de propiedad horizontal, los loteos con fines de urbanización (hasta 50 lotes continúan exentos), el desarrollo de conjuntos inmobiliarios y las obtenidas por empresas unipersonales dedicadas a realizar operaciones inmobiliarias. Por lo tanto, a la hora de encarar este tipo de inversión conviene analizar cual va a ser el proyecto y quizás sea conveniente aquí también constituir una sociedad y tributar la renta por el 30% o 25% a partir del 2021.
En cuanto al Impuesto sobre los Bienes Personales, a partir del 2019 se incrementó la alícuota al 0.75% cuando el patrimonio supere los $18.000.000, ahora bien si el mismo patrimonio esta en una sociedad el impuesto pasa a ser del 0.25%
Sin duda, la materia tributaria en la actividad de construcción contiene varias aristas y opciones de planificación. Conviene previamente contar con un análisis general antes de tomar una decisión.