¿Por qué son tan caros los alquileres en la región?

MERCADO INMOBILIARIO

Comparando los datos de los últimos dos censos oficiales del 2001 y 2010 se observa que los propietarios de viviendas en todo el país bajaron del 70,6 al 67,7%, mientras que los inquilinos subieron de 11,1 al 16,1% en ese mismo período. Estadísticas extraoficiales dan cuenta de un empeoramiento sobre estas variables. Es decir, entre el 2010 y 2015 menos ciudadanos son propietarios y más los inquilinos.

Esta relación golpea aún más duro en Neuquén. Fuentes del sector inmobiliario aseguran que en la capital y sus ciudades satélite (Plottier y Centenario, entre otras), aglomerados que nuclean más del 50% del total de la población de la provincia, en la actualidad una de cada tres personas es inquilina. Dentro de este indicador, el porcentaje de las familias pobres que alquila se ubica por debajo del 15%, mientras que entre aquellas que se consideran clase media, arriba del 35% carece de vivienda propia. Esta estadística no significa que los estratos más pobres tengan mayores porcentajes de propietarios, sino que refleja el hecho de que gran cantidad de estas familias se encuentra en situaciones irregulares de tenencia de la tierra.

Los datos consignados fueron tomados del mercado formal, liderado por las operaciones inmobiliarias. Si bien no existe estadística oficial, se proyecta que más del 50% de los acuerdos de arrendamientos de viviendas en Neuquén y sus aledaños –incluyendo en este caso también a Cipolletti– se hacen por fuera del circuito inmobiliario y, en muchos casos, bajo normas legales poco claras.

Esto se da fundamentalmente por dos causas.

La primera de ellas porque no existe control alguno sobre las viviendas que están en alquiler, lo que permite que un submundo de piezas, habitaciones, departamentos y dúplex que no cuentan con la habilitación pertinente para ser habitados se encuentre en el mercado al mejor postor para su ocupación. ¿Por qué la gente busca este tipo de propiedades que, en la mayoría de los casos, no presenta ningún resguardo legal para ellos?

La respuesta a este interrogante está en la segunda causa. Ingresar hoy legalmente con una inmobiliaria lleva por lo menos tres alquileres que el inquilino debe depositar de una sola vez y antes de ingresar a la vivienda. Esto se da por los impuestos que hay que pagar para realizar el contrato, la garantía que exige el propietario y la comisión de la inmobiliaria por oficiar de intermediario en esta operación. Siempre hablando de promedios, un dúplex al que una familia accede para alquilar por 10.000 pesos mensuales, deberá contar con por lo menos 30.000 pesos para ingresar a la vivienda. Un monto que no todos están dispuestos a pagar.

Y es aquí donde aparece el mercado marginal. Un propietario que tiene en alquiler un dúplex de esas mismas características hoy puede optar por decirle a ese inquilino mencionado en el párrafo anterior que pague 13.000 mensuales (30% más que lo que establece el mercado formal) y que deje como garantía algunos documentos firmados. Nada más. De pagar impuestos, ni hablar, y no hay comisión ya que no actúa inmobiliaria alguna. Este esquema, que está muy generalizado en las medianas y grandes ciudades, lo único que hace es elevar los precios de los alquileres en forma artificial. De ahí que en muchas oportunidades escuchamos a personas indignadas porque le piden por un departamento un precio que no lo vale. La respuesta del propietario es simple: “Y bueno, andá a una inmobiliaria y fijate cuánto tenés que poner…”.

En definitiva, volvemos a caer, como en otras tantas actividades que subsisten en la economía argentina, en aquel proverbio que reconoce a los que medran con las distorsiones del mercado: a río revuelto ganancia de pescadores.

Precios relativos

¿Cómo es posible que creciendo en esta última década la economía argentina a tasas chinas existan hoy menos propietarios y más inquilinos que hace una década atrás? ¿Cómo se entiende que cada vez cueste más el acceso a una propiedad para un asalariado? O peor aún, ¿por qué cada vez es más difícil alquilar una vivienda digna en la tierra de la soja y Vaca Muerta? En la región del Valle muchos apuntan a los efectos colaterales que está generando el megayacimiento energético ubicado en Añelo, provincia del Neuquén, para dar argumentos a este último interrogante: “Los altos salarios petroleros impulsan los precios de los departamentos, lo que deja fuera del mercado al resto de los empleados que quieren alquilar”, confiesa un importante empresario ligado al sector inmobiliario de Neuquén capital al ser consultado por el tema. Pero la respuesta es algo más compleja al analizar el problema de fondo que muestra la vivienda en esta región de la Norpatagonia.

En primer lugar, si fuese sólo un problema de oferta de viviendas, bastaría encontrar inversores para poder incrementar la demanda y así equilibrar los precios del mercado. El inconveniente reside en las distorsiones que muestran los precios relativos (esto es: la relación entre los precios de unas cosas y de otras) para la actividad (construcción e inmobiliaria). ¿Para un asalariado neuquino es caro hoy alquilar en Neuquén o sus alrededores? La respuesta es afirmativa. Para un inversor, ¿es negocio hoy construir viviendas para alquilarlas? Aquí la respuesta va por la negativa. Es decir, dos de los pilares de la actividad bajo análisis no encuentran puntos de unión. En cualquier parte del mundo el inversor que coloca sus fondos para construir viviendas cumple dos objetivos específicos: uno social, que es contener con el alquiler a aquellos que no pueden acceder a una vivienda propia; y otro económico, que es lograr una renta promedio de mercado por ese capital invertido.

Ejemplo: un inversor medio que quiere apostar al ladrillo en Neuquén capital compra un departamento a pozo que luego de dos años la empresa constructora se lo entrega. Por 50 metros cuadrados, dos ambientes, en radio céntrico y cochera, termina pagando por esa vivienda alrededor de 80.000 dólares, que pasado a pesos –con la cotización del billete de esta semana– se obtiene un valor equivalente a 1.100.000 pesos.

Analizando la oferta en el mercado local, podemos tomar la alternativa más sencilla para este tipo de inversor, como es el caso de un plazo fijo. La colocación de ese monto en un plazo fijo bancario a 30 días estaría generando una renta nominal de alrededor de 23.000 pesos mensuales. Por el alquiler de esa vivienda, sólo podría lograr alrededor de 7.000 pesos, libre de impuestos. La foto financiera hoy de la Argentina da cuenta claramente que no es negocio hoy comprar para alquilar.

Ahora bien, para el inquilino que quiere acceder a esa vivienda, el precio solicitado por el inversor, los 7.000 pesos mensuales mencionados, son casi inaccesibles. Un departamento de esas características puede ser habitado por una sola persona –o a lo sumo dos– y si tenemos en cuenta debe destinar no más del 30% de su salario al alquiler de su vivienda, estamos hablando que quien tome un departamento como el de las características mencionadas debería contar con un sueldo de bolsillo del orden de los 24.000 pesos. ¿Cuántos asalariados ganan esto en Neuquén? Sólo una franja acomodada de la sociedad.

En definitiva, en la economía argentina hoy quien invierte en ladrillos para alquilar consigue muy baja rentabilidad y ni siquiera deja conforme al inquilino ya que no puede acceder a los bajos valores de renta que genera la inversión. Aunque de distintas maneras, todos pierden.

Éste es un caso, como otros tantos, de distorsión de precios relativos que muestra el modelo nacional. Un efecto colateral de la inflación y la intervención del mercado. La pérdida de valor de nuestra moneda está dada específicamente por la emisión a la que recurre el gobierno para sostener el gasto público. Cae en tal mecanismo para poder volver competitivo lo que no es.

Ahora bien, los precios no suben únicamente por razones inflacionarias. Tampoco bajan únicamente porque se geste una deflación. Como en todo el mundo, los precios relativos varían por razones estacionales, por novedad tecnológica, por moda, por infinidad de razones. Cualquiera puede comprobar fácilmente cómo ciertas computadoras o televisores caen de precio rápidamente. O se desploman los valores de los aparatos de telefonía celular, por citar algunos ejemplos. Sin embargo, en la Argentina, todos ellos suben sin piedad.

Otro ejemplo que muestra estos desequilibrios macroeconómicos en el mercado inmobiliario se observa cuando se relacionan los precios de una vivienda con la de un auto en el mercado local. Con el nuevo impuesto a los autos de lujo –que en muchos casos, claramente no lo son– se observa que hoy en el país un departamento de las características mencionadas párrafos arriba tiene un valor equivalente entre dos y tres autos de los mencionados. En cualquier parte del mundo esta relación se ubica en 10 autos por unidad habitacional.

Como éstos, podemos enumerar muchos ejemplos más que indican que hoy un inmueble puede considerarse relativamente barato en comparación con otros activos o caros frente a los servicios que brinda. Hay un punto de equilibrio entre la oferta y la demanda que el gobierno viola sistemáticamente mediante fijaciones de precios o subsidios, logrando distorsiones insalvables en las actividades afectadas. De ese modo los bienes o productos intervenidos se terminan por exceso de demanda o falta de oferta; una realidad que el Estado se niega a admitir.

En pocas palabras se puede afirmar que si bien los salarios de los empleados petroleros presionan sobre los alquileres de las viviendas en Neuquén y sus alrededores, existe un problema de fondo mucho más complejo atado a los precios relativos que muestran la construcción y su aliada estratégica, la actividad inmobiliaria, que impide equilibrar la oferta con la demanda de alquileres no sólo en la región sino en todo el país.

Javier Lojo

jlojo@rionegro.com.ar

Diego Penizzotto

dpenizzotto@rionegro.com.ar