Usufructo de una vivienda: qué hay que saber antes de donar una propiedad a los hijos y conservar su uso en Argentina
La figura legal permite transferir la nuda propiedad a los hijos sin perder el derecho a vivir en el inmueble o cobrar un alquiler. Qué establece el Código Civil y Comercial, cuánto dura y cómo se extingue.
Antes de donar una propiedad con reserva de usufructo, es importante consultar a un escribano o profesional del derecho para evaluar las condiciones y los efectos legales de la operación.
Entregar un inmueble a los hijos y conservar el derecho a vivir en él o alquilarlo es una decisión frecuente en la organización familiar del patrimonio. La herramienta jurídica que permite separar esas facultades es el usufructo. Bien instrumentado, brinda previsibilidad tanto a quien dona como a quienes reciben la propiedad.
El Código Civil y Comercial define al usufructo como el derecho real de usar, gozar y disponer jurídicamente de un bien ajeno sin alterar su sustancia. En términos simples, el usufructuario es quien puede ocupar la vivienda —la chacra o el inmueble que sea—, aprovecharla o percibir sus alquileres, aunque no sea su propietario pleno. El nudo propietario, por su parte, es quien figura como titular del inmueble, pero mientras exista el usufructo no puede usarlo ni disfrutar de sus frutos. Tiene, por así decirlo, la propiedad “despojada” temporalmente de esas facultades. Cuando el usufructo se extingue, ambas posiciones se reúnen y el nudo propietario pasa a tener el dominio pleno.
La reserva del usufructo a favor del donante y del cónyuge
Un caso típico es la donación de la nuda propiedad a los hijos con reserva del usufructo para el donante. Así, los hijos pasan a ser nudos propietarios, mientras el progenitor mantiene el uso y los frutos. También puede constituirse a favor del cónyuge o de ambos cónyuges en forma conjunta y simultánea. La escritura debe precisar quiénes son los beneficiarios, qué parte corresponde a cada uno y si, al fallecer uno, su porción acrece al sobreviviente. Sin cláusula de acrecer, la extinción para uno no aumenta automáticamente la porción del otro.
Cuando el usufructo sobre un inmueble se constituye por un acto entre vivos —por ejemplo, junto con una donación— debe formalizarse por escritura pública e inscribirse en el Registro de la Propiedad. No basta un acuerdo privado. Además, el Código Civil y Comercial no admite el llamado usufructo judicial: un juez no puede constituirlo ni imponer su constitución. Esto no impide, naturalmente, que intervenga para resolver conflictos relacionados con un usufructo ya existente.
Cuánto dura el usufructo de una vivienda
Puede pactarse por un plazo determinado o bajo una condición, pero si el usufructuario es una persona humana nunca puede superar su vida. Si no se fija plazo, se presume vitalicio. Cuando se constituye a favor de una persona jurídica, no puede durar más de cincuenta años.
El usufructuario también puede renunciar voluntariamente a su derecho; tratándose de un inmueble, esa renuncia debe instrumentarse e inscribirse para que la extinción quede reflejada en el Registro de la Propiedad. Desde entonces, el nudo propietario consolida el dominio pleno. Existen además otras causas legales de extinción, como el no uso durante diez años o el uso abusivo declarado judicialmente.
Usufructo: qué derechos se pueden vender o embargar
Sí. El usufructuario puede transmitir —por ejemplo, vender— su derecho, salvo que el título establezca una limitación válida. Sin embargo, quien lo adquiere no obtiene un derecho más largo: su duración continúa ligada a la vida del usufructuario originario o al plazo pactado. Además, los acreedores pueden embargar y ejecutar el usufructo.
Esto no los convierte en dueños del inmueble ni afecta la nuda propiedad; sólo alcanza el derecho y los frutos que correspondían al usufructuario, con respeto de las garantías del nudo propietario.
¿Qué ocurre con la muerte del usufructuario?
La muerte extingue el usufructo aunque todavía no se haya cumplido el plazo convenido. El derecho no se transmite a los herederos del usufructuario. Si había varios usufructuarios, debe leerse la escritura: el derecho puede subsistir para los restantes y, si se pactó expresamente el acrecimiento, la participación del fallecido se suma a la de ellos.
Al fallecer el usufructuario, los nudos propietarios —habitualmente los hijos del donante— consolidan el dominio pleno por efecto de la ley. Pero el Registro de la Propiedad debe reflejar esa nueva situación. Para ello, corresponde solicitar la cancelación registral del usufructo mediante escritura notarial u oficio judicial (generalmente librado en la sucesión), en los que se habrá de referenciar la partida de defunción y la documentación que exija el registro de la provincia donde está ubicado el inmueble. Según la jurisdicción, la gestión puede generar tasas.
Conviene revisar el título original antes de iniciar el trámite, especialmente si existen varios usufructuarios, porcentajes distintos o derecho de acrecer. La inscripción de la extinción permitirá vender, hipotecar o disponer del inmueble sin que continúe apareciendo una carga ya extinguida. Como cada operación tiene efectos patrimoniales, registrales y eventualmente tributarios, la escritura debe diseñarse con asesoramiento notarial o jurídico adecuado al caso concreto.
*escgaz@yahoo.com.ar
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Entregar un inmueble a los hijos y conservar el derecho a vivir en él o alquilarlo es una decisión frecuente en la organización familiar del patrimonio. La herramienta jurídica que permite separar esas facultades es el usufructo. Bien instrumentado, brinda previsibilidad tanto a quien dona como a quienes reciben la propiedad.
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