Con la nueva Ley de Alquileres ya vigente, hay menos mercado y precios más altos

El decreto que congelaba el valor de las locaciones y prohibía los desalojos, venció hace un mes, y comenzó a aplicarse la normativa aprobada en julio de 2020 que establece nuevas condiciones en cuanto a la renovación de los contratos, los aumentos de precio, y el costo de las reparaciones.

Menos oferta y precios más altos. El efecto de la nueva ley de alquileres.

El pasado 31 de marzo venció el decreto de necesidad y urgencia que a raíz del impacto que generó la pandemia, congelaba el precio de los alquileres e impedía la posibilidad de realizar desalojos. Desde ese día rige en su totalidad la nueva Ley de Alquileres sancionada por el Congreso de la Nación en julio de 2020. La misma establece una serie de novedades respecto a la relación entre propietarios e inquilinos y modifican por completo el funcionamiento del mercado inmobiliario.

Las consecuencias inmediatas son una menor oferta de propiedades en alquiler, lo que conlleva un inmediato incremento en el precio.

En efecto, los operadores inmobiliarios dan cuenta de la reticencia de los propietarios a colocar sus inmuebles en el mercado bajo las nuevas reglas de juego. La decisión está fundada en una cuestión netamente financiera. Quien coloca una propiedad en alquiler busca lo mismo que cualquier inversor: obtener un retorno de los fondos aplicados. El dato es que la rentabilidad anual en dólares de una propiedad en alquiler, se encuentra hoy en sus mínimos históricos, ubicándose en muchos casos por debajo del 2%. La rentabilidad media que caracterizó por años el segmento en el mercado argentino, era del 6% anual.

La escases de oferta impacta de lleno sobre quienes deben renovar sus contratos, los cuales deben trabajar para encontrar alternativas, o bien enfrentar precios sensíblemente más altos.

La nueva normativa establece además, una serie de cambios que modifican sustancialmente la relación entre las partes. El espíritu de la ley aprobada en medio de la primer ola de pandemia, busca proteger al inquilino en detrimento de los propietarios. Un incentivo más para que se reduzca la oferta.

Difícil renovar. Quienes deben hacerlo, tienen dificultades para encontrar alternativas, o deben afrontar un costo más alto.

Precisamente, una de las principales modificaciones que se introducen tiene que ver con el costo que afronta el inquilino, tanto al ingreso como durante la relación contractual. Hasta ahora los inquilinos debían abonar un més de depósito por año al momento de ingresar. Significa que para acceder al alquiler era necesario abonar tres meses de alquiler (dos de depósito mas el primer mes adelantado), a lo que se sumaba la comisión del operador. La nueva ley establece que el depósito es como máximo un mes de alquiler, y que el valor del depósito no puede ser mayor al precio del primer mes, lo que reduce significativamente el costo de ingreso. De la misma forma, se establece que a diferencia de lo que ocurría anteriormente cuando las partes acordaban entre sí el porcentaje de actualización en el valor del alquiler, que generalmente se pautaba cada seis meses e incluso cada tres, los precios se actualizarán una sola vez al año. Además el porcentaje de actualización dejó de estar librado a la voluntad de las partes, y pasó a estar determinado por un índice compuesto en partes iguales por la variación del índice de precios al consumidor (IPC) y la remuneración imponible promedio de los trabajadores estables (Ripte).

La extensión de los contratos, es otro cambio determinante. Los alquileres residenciales históricamente se pautaron por dos años. La nueva norma indica que la extensión mínima es de tres años.

Un motivo habitual de controversia entre propietarios e inquilinos son las expensas extraordinarias y el costo de las reparaciones en el inmueble. La nueva ley también se ocupa de ello, y establece que en ambos casos el costo debe ser asumido por el propietario. Se establece que en caso de una rotura o reparación cuya responsabilidad no pueda asignarse al inquilino, el mismo debe notificar al propietario, el cual está obligado a responder de inmediato. En caso de no hacerlo, el inquilino puede asumir las reparaciones a su cuenta y luego descontar el valor de las mismas del precio del alquiler.

La nueva ley establece que tanto para las expensas extraordinarias como en el caso de las reparaciones, el costo debe ser asumido por el propietario.

En el caso de las expensas extraordinarias, surge un conflicto extra, y es el gris que surge al intentar determinar cuales de los gastos que afronta el consorcio puede catalogarse como «extraordinario». Pintar el edificio, arreglar el palier, o reparar la salida de las cloacas del edificio ¿son gastos extraordinarios o erogaciones propias del mantenimiento habitual del inmueble? En la práctica solo la asamblea del consorcio tiene la capacidad de brindar tal definición, y la misma está conformada por los propietarios.

En cuanto a la rescisión del contrato, la nueva ley tambien flexibiliza las condiciones de salida. La norma establece que los inquilinos pueden dejar la propiedad sin causa cuando hayan transcurrido seis meses desde el ingreso. Asimismo estipula que si existe preaviso de al menos tres meses, el propietario no tiene derecho al cobro de multa alguna, mientras que si el preaviso se realiza un mes antes de la salida, la multa máxima es de un mes y medio de alquiler.

Datos

3 años
La extensión mínima que deben tener los contratos de alquiler residencial según la nueva ley de alquileres.
6 meses
Lo que debe esperar el inquilino si desea rescindir el contrato sin causa. Si existe preaviso de tres meses, no existe obligación de abonar multa alguna.

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