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Proyectan un desarrollo inmobiliario de alto impacto en el cerro Catedral
La iniciativa está incluida en el Plan Director de Desarrollo Urbano para el área del cerro Catedral, a solicitud del municipio de Bariloche. El desarrollo inmobiliario, que promueve Capsa, pretende ampliar en 5.000 plazas la capacidad hotelera.
La urbanización que se proyecta ampliará en 5.000 plazas la capacidad hotelera en el cerro Catedral. (foto de archivo)
Los nuevos hoteles y complejos habitacionales en el cerro Catedral que esperan desplegar en sociedad el municipio y la empresa Capsa agregaría una capacidad alojativa superior a las 5.000 personas. Ese número supera por lejos el tamaño actual de la villa asentada al pie de la montaña y obligará a efectuar estudios pormenorizados del impacto ambiental y de las inversiones necesarias en materia de servicios básicos.
Garantizar la provisión de agua, la conectividad eléctrica y el tratamiento de efluentes para esa escala de urbanización demandará desembolsos cuantiosos, reconocieron los técnicos. Tanto el consultor contratado para diseñar el proyecto como las autoridades del municipio descontaron que esa inversión no correrá por cuenta del Estado sino “del desarrollador privado”.
La idea de incrementar la capacidad receptiva de Catedral con nueva infraestructura fue el elemento determinante del nuevo contrato de concesión de la empresa Capsa, que en 2018 (y después de un accidentado debate) se aseguró la explotación del cerro hasta 2056.
Desde entonces la empresa solo avanzó con inversiones en nuevos medios de elevación y en fabricación de nieve, a la espera de que el municipio le apruebe el desarrollo inmobiliario, señalado desde el primer momento como el verdadero factor de rentabilidad de todo el complejo.
La expansión proyectada representa un cambio de paradigma porque duplicaría la capacidad actual de Catedral, para consolidar su actual liderazgo como el principal centro de esquí del continente.
Hoy, la villa Catedral tiene una población estable de 200 personas, informó la delegación municipal. Mientras que las plazas de alojamiento disponibles en el cerro, según datos aportados por empresarios del rubro turístico, varían entre las 3.500 y las 4.000. La imprecisión se debe a que “hay mucho no declarado”.
La sustentabilidad
El arquitecto Osvaldo Paván tuvo a su cargo la elaboración del Plan de Director de Desarrollo Urbano Ambiental para el cerro Catedral, por encargo del municipio. Ante una consulta de Diario RÍO NEGRO dijo que la sustentabilidad a futuro de una unidad economica de esa envergadura “solo cierra con un aprovechamiento no menor a los seis meses por año”.
Es decir que Catedral debería desarrollar “atractivos de verano” para garantizar una tasa de ocupación superior a la actual. Con la fabricación de nieve Capsa pudo estabilizar cierta garantía de esquí y deportes de invierno durante tres meses, pero los proyectistas estiman que sin ampliar esa tasa de uso no se justificaría la inversión.
El Plan Director cruza diversas variables relacionadas con la geografía del lugar y la infraestructura ya existente para determinar los “parámetros” constructivos, que deben ser aprobados por ordenanza, luego de un proceso que incluye varias rondas de consulta y un llamado a audiencia pública.
El área para urbanizar
La nueva urbanización abarcaría un total de 77 hectáreas y está subdividido en varias zonas, entre las que se destacan una plataforma ubicada a media montaña, en los 1.200 metros sobre el nivel del mar, donde se autorizaría la instalación de un hotel, como unidad única.
En otros desplazamientos el plan prevé la construcción de unidades habitacionales de escala variada en parcelas individuales y edificios colectivos con destino residencial turístico, en densidades de ocupación del suelo que varían entre los 36 y los 60 habitantes por hectárea.
Durante la reunión de consulta abierta convocada de apuro por el Ejecutivo municipal el último miércoles para exponer el proyecto, algunos residentes actuales y prestadores de servicios en Catedral alzaron su voz advertir sobre los graves problemas de provisión de agua y de tratamiento de efluentes cloacales que enfrentan hoy, con la carga ya existente, y que impedirían cualquier ampliación de capacidad.
Falta infraestructura de servicios
Paván reconoció que el plan no podrá avanzar sin la infraestructura de servicios indispensable para semejante crecimiento. Habló de algunos proyectos ya esbozados, por ejemplo para ampliar la capacidad de suministro eléctrico con una nueva línea desde La Paloma y una obra de bombeo de agua desde el lago Gutiérrez, con su plata potabilizadora.
El geólogo Carlos Beros también mencionó la existencia de un plan director de saneamiento que prevé la construcción de una plana depuradora para toda el área sobre la ruta de acceso, en cercanías del actual puesto policial. “El área está sobre estudiada y está subejecutada”, dijo Paván.
El arquitecto aclaró que esas obras de servicios deberán correr por cuenta de la empresa Capsa o los inversores privados. Lo mismo afirmó el secretario de Ambiente y Desarrollo Urbano Claudio Otano.
La velocidad impuesta al tratamiento del tema, cuando el actual gobierno está en sus días finales, despertó críticas del Colegio de Arquitectos. La prosecretaria de esa entidad Alicia Albandoz dijo que el Consejo de Planificación Municipal no podía avanzar sin que existan dictámenes técnicos de la Unidad Coordinadora, que todavía no fueron emitidos. Sólo aportó el suyo el bloque oficialista, pero faltan los de otros cinco bloques de la oposición.
El proyecto debe recalar en algún momento en el Concejo Deliberante, demandará todavía varias instancias de debate y quedará para el próximo gobierno, que asume en menos de una semana. Por eso será decisivo conocer qué postura tiene el intendente electo Walter Cortés sobre la nueva urbanización en el cerro, dado que el municipio es el dueño de la tierra, y que los especialistas -cada vez que pueden- señalan que Catedral es el principal factor dinamizador del turismo en Bariloche.
Un interrogante que generó miradas cruzadas
Durante la exposición del plan director que servirá de base para la nueva urbanización en Catedral hubo un espacio para las preguntas. Una de las que sobresalió puso el foco en la actualísima preocupación por el calentamiento global.
El instructor de esquí y vecino de Catedral Alejandro Ostag llamó la atención sobre las cotas de nieve, que son cada vez más altas, y advirtió que el problema no se resuelve solo con la instalación de más cañones para la producción de nieve artificial, porque su funcionamiento demanda temperaturas bajas, que no están garantizadas.
Pidió a los técnicos que expliquen si se había evaluado el efecto que tendrá la instalación de nuevas construcciones en el volumen y cantidad que describe el proyecto sobre el microclima de Catedral. El riesgo -explicó- es que las obras provoquen un leve ascenso de la temperatura media y las precipitaciones que hoy son de nieve serán de lluvia, “con consecuencias gravísimas en lo económico”.
Su intervención provocó un cruce de miradas nerviosas y la sensación de que había allí un aspecto no abordado y digno de atención.
El geólogo Beros le dijo que el Catedral, por sus características, es una zona donde “no se prevén efectos de inversión térmica” como producto de la expansión urbanística. Habló de la topografía y de los vientos predominantes para justificar su afirmación, aunque reconoció que harán falta estudios más profundos.
Ante la exigencia del instructor de esquí y de otros participantes, los responsables del plan director terminaron por reconocer que habían participado arquitectos, geólogos y urbanistas, pero ningún climatólogo.
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