Loteos abiertos contra la especulación inmobiliaria

La ciudad de Neuquén tiene una legislación de ordenamiento urbano (PUA) que prohíbe el desarrollo de loteos abiertos y, por el contrario, permite la ejecución de barrios cerrados o clubes de campo. Esta codificación y sus modificaciones que datan de hace 15 años, combinada con el crecimiento poblacional de la ciudad en este período, han dado como resultado altísimos precios de la tierra, inalcanzable para la inmensa mayoría de la población, incluso para aquellos sectores sociales con capacidad de ahorro. Los barrios cerrados en la ciudad poseen lotes que no pueden tener una superficie inferior a los 600 m², sumado a la obligación de contar con importantes superficies comunes destinadas a diversas actividades deportivas y recreativas (golf, equitación, natación, gimnasio, etc.). La inexistencia de nuevos loteos abiertos, sumada a la oferta de terrenos de grandes dimensiones en barrios cerrados, ha generado que el precio de la tierra en la ciudad tenga una marcada evolución creciente y que para los propietarios de lotes en el casco urbano sea rentable especular con sus propiedades, reteniéndolas, ya que el solo transcurso del tiempo aumenta el valor de su patrimonio. Las familias con ingresos medios que tienen capacidad de ahorro no logran alcanzar los precios prohibitivos cuyos mínimos se ubican entre 50 y 70.000 dólares por lote, por lo cual comenzaron a adquirir terrenos en las ciudades vecinas, a las que estamos exportando el problema. La otra solución que tiene este grupo socioeconómico es competir, y así lo hace triunfante, por las propiedades en alquiler y los planes oficiales de vivienda con los sectores sociales de menores recursos, que no tienen capacidad económica para resolver por sí solos su problema habitacional y son desplazados, de esta forma, a las márgenes, a la informalidad, al hacinamiento o las tomas. Herramientas para resolver el problema Para resolver este grave problema social que significa la falta de acceso a la tierra, se necesita aumentar drásticamente la oferta de lotes, intentando bajar los precios. Se plantean varias herramientas cuya aplicación combinada puede ser efectiva. Una de ellas es actuar sobre el mercado privado inmobiliario utilizando la capacidad y la jurisdicción que tiene el Estado municipal sobre la regulación del uso de la tierra, autorizando loteos abiertos con terrenos más chicos, donde hoy sólo se permiten barrios cerrados, y en la imposición de tributos para desalentar la especulación inmobiliaria. La otra herramienta tiene que ver con una acción directa del Estado como es lotear a precio de costo de servicios terrenos fiscales municipales (urbanización de la meseta) a través de sindicatos, cooperativas y mutuales, para aquellas familias que, teniendo capacidad de ahorro, no alcanzarán las soluciones que les ofrezca el mercado. La ordenanza de los loteos abiertos La ordenanza recientemente sancionada, que está planteada como una primera etapa, actúa sobre el mercado privado autorizando loteos abiertos donde hoy ya se permiten urbanizaciones cerradas, intentando limitar la proliferación de barrios cerrados en la zona de calle Gatica hacia el oeste, las Valentinas y Rincón de Emilio, persiguiendo el objetivo de incorporar a la oferta 5.000 nuevos lotes. La ordenanza tarifaria 2014 servirá para incorporar la herramienta de presión tributaria sobre la propiedad inmobiliaria ociosa. La norma abarca lotes de 29 dueños distintos, cinco de los cuales son cooperativas, mutuales o consorcios de varios integrantes, tres son empresas y 20 son vecinos tradicionales de la zona que hace tiempo han dejado de producir y pretenden lotear sus pequeñas propiedades, incluyendo entre ellas cuatro que no superan las dos hectáreas y ya tienen viviendas de distintos integrantes del grupo familiar; y finalmente, unos lotes de una sucesión en Valentina Norte, con ocupantes clandestinos, pretendiendo que esta autorización para subdividir sirva para resolver tal situación. Los loteos abiertos deberán cumplir con los mismos requisitos que hasta hoy debieron cumplir los barrios cerrados, tales como la factibilidad otorgada por los prestadores de los servicios de agua, saneamiento, energía eléctrica y gas; estudio de impacto ambiental, apertura de calles y alumbrado público. Además, se establecen para los loteos abiertos condiciones particulares como la sesión de los espacios verdes con riego y forestación, la conservación de las alamedas y canales, una superficie de terrenos no inferior a 300 m², una sola vivienda por lote, quedando prohibidos los barrios cerrados y los edificios de departamentos. Para que se verifique la adecuación a estos nuevos requisitos, se remiten a la intendencia los expedientes de solicitudes de excepción respectivos que fueron presentados y hoy están en el Concejo Deliberante. Esta ordenanza, como acción concreta del Estado municipal, tiene como objetivo central acercar la posibilidad de adquirir un terreno a miles de familias neuquinas para construir su casa. Intereses afectados y beneficiados Por supuesto que al tratarse de una medida de regulación que interviene sobre un mercado privado genera un escenario donde hay intereses particulares que se ven afectados y otros que se benefician. Los capitales que apuestan y utilizan la especulación inmobiliaria, los desarrolladores de barrios cerrados y quienes tengan actividades vinculadas se sentirán perjudicados. Por su parte, los propietarios de terrenos improductivos que no tenían ofertas o capital para hacer barrios cerrados y que ahora podrán transformarse en loteos abiertos, quienes desarrollen este tipo de emprendimientos, quienes ejecuten las obras de las redes de servicios y construyan las viviendas se verán beneficiados. Como no puede ser de otra manera, los intereses perjudicados se resisten a un nuevo orden de cosas que no los beneficia. Como los loteos abiertos que plantea esta ordenanza están en una zona en la que ya están autorizados a construirse barrios cerrados y ya existen consolidados 22 de ellos, cuya superficie supera ampliamente la que queda produciendo, tendrán el mismo tratamiento en relación al medioambiente y al caudal de los ríos. Por su parte, poseerán las mismas facilidades y restricciones en materia de servicios, sirviendo de presión y aliciente al los tres niveles del Estado y a los prestadores para mejorar instalaciones e invertir. La ciudad de hoy no cabe en el PUA La legislación de ordenamiento urbano de la ciudad (PUA) fue pensada hace 20 años para una ciudad de 100.000 habitantes. Hace rato que los 250.000 vecinos que viven aquí no caben en esa legislación y la desbordaron absoluta y dramáticamente. Más que una herramienta de planificación y crecimiento ordenado, es una máquina de obstruir la solución de los problemas de la ciudad y su gente, que de derecho o de hecho la excepcionan. Basta con ver las tomas y barrios irregulares donde viven más de un tercio de los neuquinos. Está claro que mientras una comisión especial lleva un año y medio revisando el PUA y sólo va por el principio, la única forma de producir soluciones como la que propone la ordenanza de loteos abiertos es realizar modificaciones a la actual legislación o, como lo llaman sus detractores, una gran excepción o, resignarnos a que se agudice el problema de la falta de acceso a la tierra y a la vivienda, que generan soluciones populares de hecho, sin hacer nada desde el Estado municipal hasta que dentro de algunos años finalice el prolijo trabajo de planificación. (*) Contador. Concejal del Frente para la Victoria – Presidente de la Comisión de Hacienda, Presupuesto y Cuentas del Concejo Deliberante de la Ciudad de Neuquén.