Compra de tierras rurales por extranjeros: qué pasa con la ley en Río Negro y Neuquén

La compra de tierras rurales por personas o sociedades extranjeras es un tema especialmente sensible en la agenda política, social y patrimonial argentina, con particular relevancia en la Patagonia. Desde las costas de los lagos y ríos cordilleranos de Río Negro y Neuquén hasta las áreas productivas del Valle y la meseta, los recientes cambios normativos y judiciales han generado incertidumbre entre propietarios, desarrolladores e inversores inmobiliarios.

Para comprender el escenario actual, es necesario revisar las exigencias del régimen tradicional, cuya vigencia fue reactivada por el último pronunciamiento de la Corte Suprema de Justicia de la Nación. Estas son las claves para entender sus límites, el control notarial y su impacto directo en Río Negro y la Patagonia.

El punto de partida: la Ley de Tierras 26.737 y sus cerrojos

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Sancionada a fines de 2011, la Ley 26.737 (Régimen de Protección al Dominio Nacional sobre la Propiedad, Posesión o Tenencia de Tierras Rurales) estableció un marco restrictivo de orden público que condicionó toda operación inmobiliaria rural:

• Topes porcentuales: Fijó que la titularidad o posesión extranjera no podía superar el 15% del total de las tierras rurales a nivel nacional, provincial y departamental. A su vez, ninguna nacionalidad en particular podía concentrar más del 30% de ese 15% (es decir, un máximo efectivo del 4,5% del territorio de un departamento en manos de ciudadanos o firmas de un mismo origen).
• Tope de superficie (equivalencias): Ningún titular extranjero individual podía adquirir más de 1.000 hectáreas en la «zona núcleo» agrícola pampeana, o su superficie equivalente según la región productiva. En Río Negro, esas equivalencias arrojaban números muy dispares según el departamento: desde superficies amplias en la meseta árida hasta umbrales notablemente reducidos en zonas de alto valor ecológico o turístico como Bariloche (fijado en 100 hectáreas).
• Cuerpos de agua: Se prohibió de forma absoluta la venta de tierras rurales que contengan o limiten con cuerpos de agua de envergadura y permanentes (lagos, lagunas, ríos navegables o acuíferos clave).
• El control notarial previo: Antes de autorizar una escritura traslativa de dominio, el escribano interviniente debía tramitar obligatoriamente ante el Registro Nacional de Tierras Rurales (RNTR) el Certificado de Habilitación Previa, constatando que la operación no perforara los cupos del departamento ni violara las restricciones hídricas.

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Una aclaración vital: Zonas de Seguridad de Fronteras y la Ley de Tierras

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Suele confundirse la Ley de Tierras con el régimen de Zona de Seguridad de Fronteras (Decreto-Ley 15.385/44). Este último es un régimen previo e independiente según el cual todo inmueble ubicado dentro de la franja de seguridad de fronteras (gran parte de la zona andina rionegrina y neuquina) requiere, si el adquirente es extranjero, la previa conformidad de la autoridad nacional de fronteras. Este requisito jamás fue derogado ni estuvo en discusión; opera con total independencia de las vicisitudes de la Ley de Tierras.

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El correlato práctico: qué ocurre hoy ante una operación inmobiliaria en zona rural en Argentina

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La consulta más frecuente en las inmobiliarias rurales y escribanías de la región es si una persona extranjera puede comprar hoy un campo en Río Negro o Neuquén sin restricciones. La respuesta técnica es no.

En materia de topes por departamento y nacionalidad, el régimen histórico de la Ley 26.737 limita la titularidad extranjera al 15 % del territorio departamental y establece que una misma nacionalidad no puede superar el 30 % de ese cupo. Aunque durante la etapa de desregulación teórica esas restricciones se consideraron temporalmente inaplicables, en la práctica se encuentran provisionalmente vigentes por efecto de la medida cautelar judicial.

Respecto del control registral, la Ley 26.737 exige obtener el certificado previo del Registro Nacional de Tierras Rurales antes de firmar la escritura. Aunque en el período de desregulación dejó de exigirse administrativamente, la prudencia notarial aconseja verificar los cupos aplicables para evitar que el título sea observado.

Compartimos un esquema grafico sobre lo que acontece en la práctica en medio de los vaivenes políticos y judiciales:

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El DNU 70/2023 y la discusión judicial en Argentina

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En diciembre de 2023, el Poder Ejecutivo dictó el DNU 70/2023, cuyo artículo 154 dispuso la derogación lisa y llana de la Ley 26.737. La intención oficial fue desregular el mercado inmobiliario rural para fomentar inversiones productivas y forestales directas.

A partir de allí comenzó una intensa pulseada en los tribunales:

1. La declaración de inconstitucionalidad inicial (2024): A raíz de un amparo colectivo presentado por el Centro de Ex Combatientes Islas Malvinas de La Plata (CECIM), la Cámara Federal de La Plata declaró la inconstitucionalidad del artículo 154 del DNU, argumentando la ausencia de circunstancias excepcionales de necesidad y urgencia para legislar en materia de tierras por decreto.
2. El fallo de la Corte Suprema por cuestiones formales: El máximo tribunal revocó la sentencia de la Cámara platense. No obstante, los jueces aclararon de forma expresa que no se pronunciaban sobre el fondo —es decir, no declararon que el DNU fuera constitucional ni que la desregulación fuera válida—, sino que desestimaron la demanda porque el CECIM carecía de «legitimación activa» para representar ese reclamo colectivo y no existía un «caso concreto».
3. El freno de última hora (octubre de 2026): Cuando parecía que la derogación quedaba plenamente operativa, la Corte Suprema dictó una medida cautelar interina en una causa radicada en la Justicia Federal de Bariloche (impulsada por la Asociación Civil Local Árbol de Pie junto a comunidades originarias con fundamento en el derecho ambiental y el Acuerdo de Escazú). Con esta resolución, la Corte suspendió provisionalmente los efectos del artículo 154 del DNU, restituyendo temporalmente las limitaciones de la Ley 26.737 mientras se sustancian los requisitos de fondo en la sede judicial correspondiente.

La seguridad jurídica del título al dominio

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En el tráfico inmobiliario, la certeza vale más que la celeridad. Incluso en las semanas en que se interpretó que la derogación estaba operativa tras la caída del fallo del CECIM, los operadores del derecho inmobiliario mantuvieron máxima cautela. Un comprador extranjero que adquiriese un campo ignorando los topes de la ley corre el riesgo de que el acto de compraventa quede tachado de nulidad, convirtiendo su propiedad en un título observable y difícilmente comercializable a futuro.

En Río Negro y Neuquén donde conviven cuencas hídricas protegidas, áreas de frontera y emprendimientos agropecuarios y turísticos, cualquier adquisición rural por parte de extranjeros exige hoy un estudio pormenorizado: verificar la vigencia del Decreto o de la medida cautelar interina, evaluar la ubicación catastral respecto de ríos y lagos, y tramitar con suficiente antelación las conformidades de frontera pertinentes.

El terreno normativo sigue en movimiento, y la prolijidad técnica sigue siendo el único reaseguro real del patrimonio ante la vigencia de las restricciones a la venta de tierras a extranjeros.

*sofiateresascotti@gmail.com

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