Cuándo se puede vender un inmueble heredado y qué trámite es necesario para escriturarlo

En una publicación anterior analizamos los derechos y deberes que nacen entre coherederos al momento del fallecimiento de los progenitores, las complejidades de la indivisión hereditaria y los mecanismos para resolver los desacuerdos. Sin embargo, en la práctica profesional se reitera una consulta trascendental y urgente: ¿en qué momento exacto se puede poner en venta y escriturar el inmueble heredado?

Existe una creencia extendida según la cual, por el solo hecho de ser hijos o herederos forzosos, se puede colgar el cartel de venta y firmar la escritura al día siguiente del fallecimiento del dueño, pero eso dista mucho de lo que en realidad se puede hacer.

La normativa jurídica impone ciertas pautas y requisitos que conviene conocer para evitar falsas expectativas, frustraciones operativas y contingencias contractuales frente a potenciales compradores.

A continuación, una guía clara sobre las condiciones legales y los hitos temporales para concretar válidamente la venta.

El mito de la «venta inmediata»: ¿por qué no se puede escriturar sin el proceso sucesorio?

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La muerte transfiere la posesión de la herencia de pleno derecho, pero no dota de individualidad a los bienes que la componen, ni otorga título de dominio directo sobre un inmueble específico.

En términos sencillos, cuando una persona fallece, sus bienes no pasan automáticamente a ser propiedad exclusiva de cada heredero. Mientras avance el juicio sucesorio, todos esos bienes forman un conjunto común. Por eso, si dentro de la herencia hay un inmueble, ningún heredero puede considerarse dueño único de esa casa, terreno o departamento. Cada uno tiene, en cambio, una participación sobre la herencia en su totalidad. A esta situación provisoria se la denomina “indivisión hereditaria”.

Así las cosas, para poder transferir formalmente el dominio de un inmueble a un tercero, se requiere obtener el reconocimiento de la calidad de heredero del fallecido. Dicha legitimación solo emana del juez del proceso sucesorio y se plasma en una resolución que se llama “Declaratoria de herederos”.

Por ende, no se puede otorgar escritura de compraventa a favor de un tercero sin que medie un proceso sucesorio con declaratoria de herederos dictada, para así encadenarse legalmente la transmisión desde el fallecido -que es quien figura como dueño en el título de propiedad y en el Registro de la Propiedad-, y su vinculación con quienes efectivamente transmiten el inmueble.

El punto de inflexión: la Declaratoria de herederos

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Para determinar con precisión cuándo un inmueble queda formalmente «disponible para la venta», conviene distinguir dos planos: la búsqueda del comprador y el acto formal de la escrituración. La búsqueda puede iniciarse en cualquier tiempo; ahora bien, la formalización de la venta requiere la consecución del proceso sucesorio.

En el inicio del juicio sucesorio y durante la publicación de edictos, la operación todavía se encuentra en una etapa preliminar. En ese momento solo resulta prudente avanzar con una reserva o con un boleto sujeto a la evolución del expediente judicial, ya que aún no existe certeza jurídica plena sobre quiénes son los únicos legitimados para disponer del inmueble.

Con la Declaratoria de herederos, el juez reconoce formalmente la condición de sucesores a quienes en ella se designa. A partir de allí, los herederos cuentan con legitimación sustancial para comprometer la venta del inmueble, aunque todavía deberán cumplirse los recaudos necesarios para llegar a la escritura definitiva.

Luego, con el inventario de los bienes que componen la herencia y el pago del impuesto de justicia, gastos causídicos y honorarios de abogados, el expediente queda en condiciones para disponer. Hay provincias cuyos Códigos de procedimiento judicial también requieren una orden judicial de inscripción del inmueble a nombre de los herederos y/o la autorización judicial de venta por tracto abreviado.

Lo cierto es que, requisitos más, requisitos menos, dictada que fuera la Declaratoria de herederos, ya existe habilitación plena para escriturar mediante la opción del tracto abreviado.

El momento operativo clave es la conjunción entre la Declaratoria de herederos, la denuncia del inmueble en el expediente sucesorio, y el cumplimiento de las cargas tributarias y arancelarias del juicio (tasa de justicia, aportes y acreditación de libre deuda de impuestos provinciales y tasas municipales).

Cumplido con ello, el camino queda expedito para que el escribano designado proceda a la firma de la escritura de compraventa.

Avanzados en el proceso judicial, si el inmueble se adjudica e inscribe en el Registro Inmobiliario en condominio entre los coherederos o a favor de uno solo, mediante el acto de partición hereditaria, la venta puede instrumentarse de manera tradicional. En ese caso, quien figure como titular registral estará en condiciones de vender en forma directa, de acuerdo con el título resultante.

Venta por tracto abreviado: el mecanismo más ágil y económico

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Cuando todos los herederos declarados en el sucesorio están de acuerdo en vender a una tercera persona, no es necesario inscribir primero el inmueble a nombre de los herederos en el Registro de la Propiedad, para luego otorgar una segunda escritura de venta a favor de ese tercero comprador.

La técnica del tracto abreviado (prevista por el artículo 16 de la Ley Registral Nacional Nº 17.801) permite abreviar los pasos registrales. El procedimiento es el siguiente:

• Se inicia y prosigue el proceso sucesorio tal como comentamos más arriba; ya en estado de libre disposición, el juez del sucesorio, a pedido del abogado, pone el expediente judicial en préstamo o autoriza su visualización electrónica por el escribano designado para otorgar la escritura.
• Verificadas las constancias procesales de estilo, el escribano autoriza la escritura pública donde los herederos transfieren directamente la propiedad al comprador.
• En esa misma y única escritura, se relacionan los antecedentes del fallecimiento, el juicio sucesorio, la declaratoria de herederos y la titularidad antecedente a nombre del causante, inscribiéndose todo ello en un único asiento registral en el Registro Inmobiliario.

El beneficio manifiesto de la implementación de esta técnica es el ahorro de gastos de aranceles, impuestos y honorarios profesionales, además del ahorro de tiempo por la dilación administrativa en la consecución de más de una inscripción registral.

¿Qué alternativas existen si no se puede o no se quiere esperar la realización del proceso sucesorio?

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Si el proceso sucesorio aún no culminó o surgen urgencias particulares entre los herederos, el ordenamiento contempla opciones puntuales:

• Boleto de compraventa con cláusulas específicas: Los herederos pueden suscribir un boleto de compraventa antes de la culminación del proceso judicial, pero este debe redactarse bajo la condición suspensiva de obtener la declaratoria y la orden de inscripción respectiva, pactando plazos razonables y explicitando el estado del trámite para no incurrir en incumplimiento contractual frente al adquirente.
• Cesión de derechos hereditarios sobre la universalidad: Como mencionamos oportunamente, si uno de los herederos necesita liquidez de forma urgente y los demás no desean vender el inmueble, este puede ceder formalmente por escritura pública su cuota indivisa sobre toda la herencia a favor de otro de los herederos o de un tercero interesado, desvinculándose de la prosecución del trámite judicial.

Recomendaciones prácticas antes de poner la propiedad a la venta

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Antes de publicar la propiedad, es conveniente realizar una revisión registral y catastral completa del inmueble en cuestión. Para ello, resulta indispensable que un escribano verifique el estado del título de propiedad original, la correspondencia entre la realidad física del inmueble y el estado parcelario o plano de mensura, y la inexistencia de gravámenes vigentes, como embargos o hipotecas, que pudieran afectar al causante o al bien.

También es fundamental que todos los coherederos acuerden de antemano las condiciones esenciales de la operación. La venta a un tercero por tracto abreviado requiere la conformidad y la firma de todos ellos, por lo que conviene definir previamente el precio mínimo aceptable, las condiciones de entrega de la posesión y, en su caso, la inmobiliaria que intervendrá. Este acuerdo previo evita que una oferta seria se frustre por diferencias de criterio o desacuerdos surgidos a último momento.

Por último, es recomendable coordinar tempranamente el trabajo entre el abogado que tramita la sucesión y el escribano que autorizará la escritura. El abogado deberá solicitar en tiempo oportuno las resoluciones judiciales que correspondan, según la jurisdicción judicial competente, y facilitar la vinculación con la escribanía encargada del tracto abreviado. Esta articulación permite reducir demoras, anticipar el estudio de títulos, gestionar los certificados notariales necesarios y llegar a la firma de la escritura con mayor previsibilidad.

(*) Email: sofiateresascotti@gmail.com

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