Tener el boleto no te hace dueño: los riesgos que pueden dejarte sin la propiedad en Argentina

En el mercado inmobiliario es una práctica sumamente extendida: comprador y vendedor se ponen de acuerdo, firman un boleto de compraventa, se entregan una parte del precio y, en muchos casos, se otorgan las llaves. Para el comprador, la operación parece cerrada. Sin embargo, desde el punto de vista del Código Civil y Comercial de la Nación, el boleto no transmite el dominio. Es solo una promesa bilateral de escriturar en un momento futuro, inmediato o no tanto.

Mientras la escritura pública no se formalice, el dueño del inmueble sigue siendo el vendedor. Esa brecha temporal —que a veces se estira durante meses o años— expone al comprador a situaciones imprevistas que pueden derivar en la pérdida del inmueble o en litigios interminables.

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Los cinco escenarios que ponen en peligro tu adquisición

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1. Embargos o inhibiciones contra el vendedor
Si el vendedor contrae deudas comerciales, impositivas, laborales o personales y es demandado, sus acreedores pueden trabar un embargo sobre la propiedad o inhibirlo legalmente. Ello así, dado que en el Registro de la Propiedad el titular del inmueble sigue siendo él, entre las propiedades a su nombre encontraremos al inmueble objeto del boleto. La medida cautelar recae directamente sobre el inmueble. En estos casos, el artículo 1170 del Código Civil y Comercial otorga cierta prioridad al comprador de buena fe con boleto (si pagó al menos el 25%, del precio y el boleto tiene fecha cierta anterior a la anotación de la medida y se entregó la posesión). Sin embargo, defender ese derecho exige iniciar una tercería de mejor derecho o de dominio: un proceso judicial largo, costoso y sin resultado favorable garantizado.

2. Doble venta del mismo inmueble
Un vendedor inescrupuloso puede firmar un boleto con una persona y, poco después, vender la misma propiedad a un tercero. Si ese segundo comprador actúa de buena fe y formaliza la escritura pública con inscripción registral, la ley prioriza al titular registral por sobre quien solo poseía un documento privado, dejando al primer comprador únicamente con la vía penal por estafa, o civil por daños y perjuicios para recuperar su dinero.

3. Quiebra o concurso preventivo del vendedor
Si la parte vendedora cae en concurso o quiebra antes de escriturar, el inmueble ingresa a la masa de bienes que deben responder ante los créditos de todos los acreedores. Lograr que el juez del concurso ordene la escrituración a favor del comprador implica cumplir estrictamente con los requisitos de fecha cierta, posesión y pago sustancial, antes referidos, enfrentando la oposición de los demás acreedores.

4. Fallecimiento del titular registral y trabas sucesorias
Si el vendedor fallece antes de firmar la escritura, la propiedad pasa a formar parte de su herencia. El comprador dependerá de que los herederos inicien la sucesión, lleguen a la declaratoria y presten conformidad para otorgar la escritura por tracto abreviado; o bien, que sea el mismísimo comprador quien inicie el proceso sucesorio, acreditando su condición de acreedor del causante, sobrepasando cada una de las instancias procesales. De uno u otro modo, la aparición de desacuerdos entre coherederos, menores involucrados o acreedores de la herencia puede congelar la regularización durante años.

5. Incapacidad sobreviniente, divorcios o medidas cautelares familiares
Si el vendedor atraviesa un proceso de divorcio y el inmueble figuraba como ganancial sin haberse prestado el asentimiento conyugal especifico de manera previa, o si queda sujeto a medidas cautelares dentro de una liquidación conyugal, la firma de la escritura queda paralizada hasta la resolución del conflicto familiar, con la alternativa de solicitar que la firme el juez que entienda en el conflicto entre los cónyuges.

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Por qué la escritura pública es la única garantía real

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El boleto de compraventa cumple un rol útil como contrato preliminar para fijar condiciones, plazos y entrega de posesión, pero nunca debe considerarse el punto final de la operación inmobiliaria. La consolidación del patrimonio exige completar el circuito legal indispensable: título (escritura pública), y modo (posesión real y efectiva).

Frente a la vulnerabilidad del boleto, la escritura pública ofrece ventajas sustanciales:

• Seguridad jurídica preventiva: La intervención de un escribano público garantiza el estudio de títulos (verificación de antecedentes de dominio por al menos 10 años) y la solicitud de certificados de inhibición y dominio, asegurando que el inmueble no tenga gravámenes y que el transmitente esté plenamente facultado para disponer de él.
• Oponibilidad absoluta frente a terceros: Al inscribirse en el Registro de la Propiedad Inmueble, la titularidad es pública y conocida por toda persona que busque información. Ningún embargo, deuda o reclamo posterior contra el vendedor puede afectar a la propiedad.
• Acceso al crédito y liquidez patrimonial: Un inmueble con boleto no califica para créditos hipotecarios bancarios ni permite constituir garantías formales. Solo la escritura otorga valor de reventa formal y aptitud hipotecaria en el mercado.
• Protección del hogar familiar: La escritura permite afectar la propiedad al régimen de protección de la vivienda (antiguo bien de familia), blindándola frente a futuros acreedores personales del nuevo dueño.

Postergar la escrituración por ahorrar costos transaccionales suele resultar en un ahorro ficticio. En materia inmobiliaria, la tranquilidad jurídica no reside en la tenencia de las llaves, sino en la formalizacion de la escritura pública a nombre de quien las tenga.

*sofiateresascotti@gmail.com

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