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La construcción privada no se frena en Bariloche a pesar de la crisis
En la ciudad andina están en obra edificios de departamentos, locales, viviendas, condominios, emprendimientos turísticos y un supermercado mayorista. En los últimos cinco años los metros cuadrados levantados vienen en alza, exceptuando la baja del 2020 por las restricciones de pandemia.
En el centro de Bariloche proliferan los edificios en construcción. Muchos comenzaron este verano luego de derribar viejas estructuras. Foto: Chino Leiva
La inestabilidad económica, los aumentos de precios del cemento y los materiales, y la suba del metro cuadrado edificado parece no impactar en Bariloche donde la construcción del sector privado se mantiene con intensa actividad y en gran medida modera el impacto en el sector trabajador por el freno de la obra pública en los primeros meses del año.
Los datos oficiales del área de Obras Particulares de la Municipalidad de Bariloche dan cuenta que en enero de 2024 hay 100 obras en construcción cuyos expedientes se autorizaron ese mes, que equivalen a 28.427 metros cuadrados en edificación.
Entre estas obras se contabilizan viviendas unifamiliares, con un auge en las nuevas urbanizaciones, viviendas en condominios en barrios cerrados, edificios de departamentos de alta categoría que posiblemente se destinarán al alquiler turístico o segundas residencias, locales comerciales, ampliaciones de desarrollos turísticos como hoteles o complejos, y hasta un supermercado mayorista que está en plena ejecución en la avenida Esandi, en la zona este hacia donde se potencia el crecimiento de la ciudad.
A pesar del “movimiento” del ladrillo que se observa, casi en todos los sectores de la ciudad, el Municipio admite que tiene falencias con los plazos en aprobar obras particulares y las entidades de profesionales, como el Colegio de Arquitectos y el Consejo de Ingenieros, también apuntan a ese escollo.
Actualmente hay unos 400 expedientes de obras particulares en trámite, según estimó José Reposini, del Consejo de Ingenieros de Bariloche, quien señaló que “no salen por problemas burocráticos”. Hoy puede demorar seis meses o más cualquier expediente de obra.
El Consejo de Ingenieros hace un mes presentó a la nueva gestión una nota para pedir que “cambie el sistema” con el objetivo de agilizar los trámites, una demanda que reiteran desde hace años. La respuesta oficial es que están en esa línea, pero por ahora no se ve reflejado.
Precios
- $1.074.686
- fue el valor del metro cuadrado de construcción en el mes de enero, según datos de la Asociación de Pymes de la Construcción.
Aldo Painemil, secretario de Planeamiento Territorial del municipio, dijo a RÍO NEGRO que “el criterio es agilizar los trámites y simplificar la documentación que muchas veces es burocrática y no tiene sentido”.
Con esa premisa, el intendente Walter Cortés impulsó varios cambios dentro del paquete de la emergencia habitacional -especialmente vinculados a desarrollos urbanísticos con la posibilidad de generar lotes sociales para dar respuesta a la crisis de vivienda que existe- que la semana pasada aprobó el Concejo Deliberante. Los profesionales todavía desconocen qué alcance tendrá en la tramitación cotidiana.
Painemil dijo que actualmente “hay varios emprendimientos importantes para analizar y darle aprobación definitiva”, pero no quiso detallar cuáles son aunque admitió que también hay proyectos hoteleros.
Un crecimiento del 43,5% en el último año
Paro medir el impacto real de la construcción privada, la información de los metros cuadrados construidos, la cantidad de obras nuevas y regularizaciones, y el promedio general de los últimos años dan cuenta del crecimiento sostenido y un salto cualitativo en el 2023.
En el último año, en el ejido municipal de Bariloche se construyeron 387.074 metros cuadrados, distribuidos en 883 edificaciones nuevas y 449 entre regularizaciones y ampliaciones. Un año antes, en el 2022, fueron 269.707 metros cuadrados levantados entre 917 obras nuevas y 578 regularizaciones y ampliaciones. Es decir que en 2023 se construyó un 43,5% más respecto del año anterior, pero en menos cantidad de obras.
En 2021, los registros oficiales mencionan 223.366 metros cuadrados levantados en 742 edificaciones nuevas y 353 regularizaciones y ampliaciones; y en 2020, el primer año de pandemia que tuvo mayores restricciones, incluso para el trabajo en obras, fueron 204.539 metros cuadrados en 415 obras nuevas y 402 regularizaciones y ampliaciones. Ese año, la caída fue del 25% respecto de la prepandemia, en 2019, cuando se construyeron en Bariloche 255.732 metros cuadrados en 471 construcciones nuevas y 461 regularizaciones y ampliaciones.
Suba de costos
La construcción tiene un valor actual de 1.074.686 pesos el metro cuadrado, según el dato de enero de la Asociación de Pymes de la Construcción (Apymeco). Este valor significa un 11,68% más respecto de diciembre, que fue el mes que tuvo un mayor incremento en todo 2023, con el 29,81% de variación respecto de noviembre. Sin embargo, si se toma el dato interanual la diferencia es abismal ya que en enero de 2023 el valor de la construcción era de 283.965 pesos el metro cuadrado.
En los materiales de construcción también hay un incremento notable. Solo en enero se cifró en un 50% de aumento respecto de diciembre. Y no solo el precio afectó las ventas de corralones y productores de materiales para edificar, sino también que muchos acopiaron en los últimos meses del año anterior previendo un impacto difícil de sortear con las subas que se avecinaban.
Dentro del panorama que vivimos en el país, en Bariloche hay un nivel de construcción privada que se sostiene, vinculado a la vivienda familiar y también emprendimientos importantes”.
Aldo Painemil, secretario de Desarrollo Territorial de la Municipalidad de Bariloche.
Impacto laboral
La construcción privada que se mantiene a niveles sostenibles tanto para funcionarios como para profesionales, tiene un impacto directo en el ámbito laboral y la Uocra, que actualmente se encuentra en estado de alerta y movilización nacional por los afectos de la caída de la obra pública, admite que en Bariloche hay otra realidad.
Semanas atrás, Nicanor Espinoza, titular del gremio Uocra en Bariloche, dijo que la caída del empleo en el sector se “compensa aunque no del todo” por el empuje de la obra privada. Hay edificios en obra que tienen entre 30 y 40 personas contratadas actualmente.
Pero también en el sector privado la Uocra advierte otros problemas, como por ejemplo aquellas edificaciones grandes (generalmente edificios de departamentos que se realizan por fideicomiso) que traen mano de obra foránea con promesas de salarios, comida y alojamiento que no se cumplen al llegar a la ciudad. El gremio intervino en varios casos con el impulso de inspecciones de la Secretaría de Trabajo que lograron revertir estas situaciones complejas, en muchas de las cuáles los trabajadores dormían en las mismas obras en edificación.
Una emergencia para agilizar urbanizaciones
La emergencia habitacional aprobada por un año establece que los desarrollos urbanísticos iniciados por privados que propongan parámetros especiales y que tengan por objetivo satisfacer la demanda habitacional de la población, deberán se presentados a la Secretaría de Planeamiento Territorial para evaluar su aprobación y quedan exceptuados del tratamiento especial por Rango III (que implica un proceso más largo e incluye audiencia pública).
La Unidad Coordinadora y profesionales del municipio tienen la facultad de realizar las evaluaciones técnicas y luego la Secretaría de Planeamiento debe remitirlo al Concejo Deliberante para su aprobación.
Los planteos urbanísticos privados deben ceder el 8% para reserva fiscal, 3% para espacio verde y 15% para vivienda social (puede ser un sector extra-predial).
Además los desarrolladores deberán tener a su cargo las obras de infraestructura para sus lotes y los destinados al municipio.
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