El negocio inmobiliario de Neuquén sale del microcentro y se muda a los barrios

Una treintena de edificios de departamentos comenzaron a cambiar la fisonomía de los barrios cercanos al microcentro, a partir de que los inversores desarrollan proyectos de cuatro pisos y más en los denominados “corredores” viales, que tenían como altura máxima dos plantas.

Ahora no sólo se verán edificios en el microcentro cercano a los bancos, en calle Leloir o las inmediaciones de Casa de Gobierno o la municipalidad, sino también en calle Bahía Blanca, en el barrio Villa Farrel, o en el oeste neuquino, sobre San Martín.

Un total de 29 permisos para construcciones de más de tres pisos fueron otorgados por la comuna desde 2016 a la fecha, según datos oficiales.

“Comenzaron a poblar en calles que son corredores, como la avenida San Juan hasta Villa Farrel; o en San Martín, en las inmediaciones de Colón (hacia el oeste), en Independencia ó las tres primeras cuadras al sur de la Ruta 22, tanto en la zona de Bahía Blanca, Beltrán, Richieri o Chubut (al este) como en Leguizamón (oeste)”, detalló el subsecretario de Obras Particulares, Luis López de Murillas.

Los nuevos edificios tienen un promedio de cinco plantas o más en las denominadas “vías jerarquizadas”, que hasta el 2015 no fueron prioridad en la mira de las constructoras o los compradores.

“Los inversores comenzaron a levantar departamentos en altura fuera del microcentro”, reafirmó López de Murillas en declaraciones a “Río Negro”.

Desde el sector inmobiliario, Guillermo Reybet, especificó que el cambio se produjo “por un lado porque no hay tanta disponibilidad, y lo que hay tiene un costo alto; y comenzaron a surgir alternativas como la avenida San Juan con edificaciones que efectivamente se alejaron un poco del centro”, dijo.

El asesor inmobiliario evaluó que el motivo tuvo que ver más con la búsqueda de los “corredores” urbanos para invertir en una vivienda, más que a las oportunidades crediticias, ya que por el momento esta opción de financiamiento no está específicamente direccionada a obras nuevas.

“Sí se nota un mercado más favorable a la compra de estos departamentos, que al alquiler”, dijo Reybet.

Controles

Además de la avenida San Juan, otras arterias que se van “poblando” de edificios son las calles Tucumán y Entre Ríos, en el límite este del microcentro, y hacia el oeste Salta y Jujuy y Santamarina.

El control municipal sobre estas obras pasa por inspeccionar preferentemente las bandejas de construcción y los cercos, ya los permisos de servicios y factibilidad en cada caso, son responsabilidad tanto del director técnico de la obra (y el propietario) que registra el plano ante el área técnica de la municipalidad.

También tiene responsabilidad el representante técnico de cada empresa, según se dejó en claro desde el sector de obras particulares.

Precios

Canje de tierra

por departamento

Las constructoras no buscan comprar viviendas en la zona céntrica, sino que en su mayoría reciben la oferta de los propietarios a cambio de metros cubiertos (un departamento o más).

“Mayoritariamente se necesita de lotes de más de 10 metros de frente, de lo contrario se complica para la circulación de vehículos dentro de los edificios”, explicó Guillermo Reybet.

Las casas del microcentro que están en venta en su mayoría se trata de sucesiones, cuyos herederos no están interesados en la renta del inmueble. La negociación es terreno por departamentos.

Las cocheras,

una alternativa

Las cocheras son una alternativa incipiente que está en etapa de prueba para los inversores. “Hasta que no estén terminados, no se verá la demanda”, se indicó desde el sector privado, mientras que en la estadística pública, las cocheras no están dentro de los índices en valoración.

Los edificios de cochera, no están cuantificados en los permisos otorgados.

Hay al menos 3 edificios en construcción que tienen la cochera como espacio en valor: en Mendoza entre Rivadavia e Independencia; en Buenos Aires, entre Independencia y Rivadavia y en diagonal 25 de Mayo.

En Neuquén la casa de la abuela puede convertir a sus descendientes en millonarios. El crecimiento acelerado de la ciudad llevó a que muchas viviendas marginales se conviertan -años después- en codiciadas joyas inmobiliarias que, por su ubicación, consiguen multiplicar el valor de mercado ante el aumento de la demanda de terrenos para la construcción de edificios.

El presidente del Colegio de Martilleros y Corredores Inmobiliarios de Neuquén, Marcelo Viñas, está hace 50 años en el negocio y contó que si bien el mercado está tranquilo los lotes, en los que en poco tiempo se construyen edificios, se venden.

Los valores que se pagan dependen de la capacidad constructiva y de varios cálculos finos de ingeniería y de arquitectura que se realizan. Dos variables son la ubicación y la cantidad de metros que se puedan hacer hacia arriba. Por ejemplo, por un lote en la calle Entre Ríos a unas seis cuadras de la avenida Argentina se pide 310.000 dólares de base, pero después vienen ofertas y contra ofertas que cambian el precio final.

“Que la casa gane valor por el crecimiento de la ciudad sucede en todo el mundo. En Neuquén, se da sobre todo para los primeros pobladores que quedaron en el centro y aunque la casa se cae a pedazos, vale muchísima plata”, aseguró Viñas.

El plan de venta

Para los dueños negociar solos siempre será el peor negocio. Lo tienen que hacer con asesoramiento profesional. A su vez, algunos negocian por dinero otros, por dinero y metros cubiertos, o por unidades ya construidas en otro edificio.

“Hay muchas formas de negociar. El contrato mínimo es por lo que va a tardar la obra, 24 o 30 meses, o sea mínimo tres años y muchas veces las edades no dan para esperar tanto. Lo más habitual es que pidan un buen departamento, de tales características, porque les gustaba el lugar”, dijo Viñas y explicó que se negocia “metro cuadrado por obra” y que se llama contrato de permuta.

Del otro lado, la constructora que va a invertir busca que la ubicación sea buena, que tenga capacidad en la red cloacal, eléctrica y en todos los servicios.

Los estudios pueden llevar de una semana a cinco meses. “Gracias a Dios se están tomando muchos cuidados para las habilitaciones. Esto es para mejorar la calidad de vida de las persona en las ciudades”, dijo Viñas.

El último tiempo, en los barrios también aparecen algunos edificios. Uno de esos casos es el que se hizo enfrente de la calle Obrero Argentino, en la zona este, donde están por hacer otro. Esto se permite porque a todas las calles declaradas corredores se les otorga una alta capacidad constructiva.

Finalmente, una vez que los edificios están arriba y los departamentos disponibles, pocos podrán acceder.

El corredor inmobiliario Cristian Sorenson comentó que las ventas están paradas. “Se construye un montón pero no para todo público. El que necesita no tiene opción a adquirirlas, porque no hay créditos disponibles o no alcanzan los ingresos” (ver aparte).

matías subat

En números

Las construcciones no se detienen y amplían la oferta para alquiler y compra. Sin embargo la demanda se moderó y los precios no se modificaron.