“La plusvalía y la función social de la propiedad”



Según el diccionario de la Real Academia Española, la plusvalía es “acrecentamiento del valor de una cosa por causas extrínsecas a ella”. Este concepto puede traducirse como que ciertos bienes se revalorizan por el solo hecho de estar ahí. Pues bien, este acrecentamiento es lo que les ha ocurrido a aquellos propietarios de tierras productivas circundantes a la ciudad que de la noche a la mañana vieron cómo sus propiedades a partir de la decisión municipal se sobrevaluaban al abrirse la posibilidad de realizar loteos sin dar nada a cambio. Pero empecemos por el principio de la historia. Con la llegada de nuestros abuelos, el desierto por el cual pasaba el río Negro se convirtió en un valle fértil y de alta producción frutihortícola. Esa conversión no fue fácil y demandó grandes esfuerzos a pico y pala, con rastra y caballos. Así surgieron las llamadas chacras, en las cuales se vivía y se producía, algo parecido al Chivilcoy pensado por Sarmiento. Los pioneros creían que sería la base de la economía de la ciudad para siempre, pero se equivocaron. Es sabido que la economía de la región pasó por mil avatares que obligaron a los chacareros, que más que empresarios eran trabajadores, a reinventarse una y otra vez para poder salvar lo poco que con sus manos habían construido. Algunos lo lograron, la mayoría no. Cuando en nuestra ciudad se transitaba por la calle Viterbori de norte a sur al cruzar la Ruta 22 se internaba en el valle productivo soñado por los pioneros. La ciudad creció y la inevitable expansión hizo que mediante ordenanza se sancionara el Plan Director del municipio de General Roca que, de acuerdo con la definición que su texto propone, “comprende la totalidad del territorio municipal, tomándolo en consideración para su planificación y gestión integrada, es decir, relacionando los valores y características del medio físico del municipio y de la región con su conveniente utilización humana con fines productivos y sociales”. Este Plan Director fue modificado por ordenanzas de carácter “excepcional” que lo fueron reformulando, y el principio de “preservar las áreas productivas de tensiones inmobiliarias que fomentaban el abandono de las chacras detrás de expectativas especulativas” se fue dejando de lado. Entonces la función social de la propiedad, que procura armonizar el ejercicio del derecho a la propiedad privada cuando éste tiene impacto en el interés público, se convirtió por la sola decisión del Estado municipal en un ejercicio abusivo del derecho a la propiedad privada, impidiendo el disfrute de derechos fundamentales de otras personas o el conjunto de ellas. La habilitación de los corredores urbanísticos de la calle Viterbori, por ejemplo, hizo que por el solo hecho de aprobarse una ordenanza los inmuebles hasta ese momento productivos se revalorizaran como fracciones de terrenos urbanos y las chacras pasaran a ser barrios privados. Se dio así la llamada plusvalía antes definida. Ahora bien, ¿es justo que por la sola aprobación de una ordenanza, y sin dar nada a cambio, un propietario haga negocios, actividad lícita como principio, cuando otros conciudadanos no reciben nada a cambio y además son víctimas de la escasez de terrenos sociales para desarrollarse? ¿Es justo que la mayoría soportemos los gastos que la urbanización insume para beneficio de pocos? La respuesta a dichos interrogantes ya la han dado varios municipios con ordenanzas que incluyen el concepto de plusvalía y obligan a los desarrolladores inmobiliarios a celebrar convenios urbanísticos entre el Estado y los particulares involucrados, con absoluta transparencia desde el comienzo y observando el debido proceso de legitimación social y legal que corresponde. Quien pretende desarrollar y modificar parámetros urbanísticos a su favor puede beneficiarse pero toma la obligación de beneficiar igualmente a sus conciudadanos. Así cumplimos la Constitución de la Provincia de Río Negro, el Pacto de San José de Costa Rica y el artículo 75 inciso 22 de la carta magna nacional. La ordenanza 4588, de excepción, dice en los considerandos al modificar los parámetros urbanísticos del corredor Viterbori: “Es deber del municipio procurar las soluciones prácticas y jurídicas para evitar el entorpecimiento de emprendimientos particulares y empresariales”. Sin embargo, quedó en deuda al faltarle mencionar la obligación de esos emprendimientos de contribuir al bien general, en especial a la solución habitacional de tantos otros roquenses mediante la adquisición y urbanización de terrenos en otros sectores de la ciudad. Así, la plusvalía de sus propiedades será compartida en beneficio de todos. Daniel Balduini, DNI 16.759.250 Roca

Daniel Balduini, DNI 16.759.250 Roca


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