Plusvalía en Roca: el Estado, cobrador de peajes urbanísticos

Un cambio forzado

La zona del corredor Viterbori fue, hasta no hace mucho, una chacra productiva. Esa tierra, que tenía un valor y un destino ligado a la producción, cambió de rumbo con buen tino cuando el municipio decidió autorizar un loteo, producto de la mejora realizada con la obra del Paseo de Bicentenario. Esa decisión no surgió de los propietarios ni del mercado, sino del propio Estado, que resolvió redefinir el uso del suelo.

Las restricciones absurdas

Sin embargo, el loteo llegó con una paradoja: el municipio no habilitó un uso pleno de esos terrenos convertidos en urbanos, sino que impuso una ocupación máxima del 30%. En los hechos, el Estado tomó una tierra que era chacra y la volvió urbana, pero devaluada: una propiedad con título, pero con un uso tan limitado que hacía antieconómico cualquier proyecto.

La plusvalía como “venta” de derechos

Ahora, con la flamante ordenanza aprobada por los concejales de plusvalía urbana, el municipio habilita a los propietarios a construir más metros… pero sólo si pagan un canon. Es decir, primero les impuso un límite arbitrario, y ahora les cobra por levantarlo. El derecho de propiedad, que debería ser pleno, se convierte en una concesión que se compra al Estado.

La llaman *plusvalía urbana*, pero en este caso el concepto se distorsiona por completo. La plusvalía, en teoría, surge cuando el Estado realiza obras o cambios que aumentan el valor de un terreno sin que el propietario invierta un peso, y entonces se justifica que una parte de ese beneficio vuelva a la comunidad. Sin embargo, en el corredor Viterbori no hubo tal inversión: el municipio primero impuso una restricción absurda del 30% que desvalorizó los lotes, y ahora pretende cobrar por devolver lo que había quitado. No se trata de capturar un valor generado, sino de vender un derecho que nunca debió ser cercenado.

La intromisión en la propiedad privada

Este proceso revela un patrón peligroso: la propiedad privada en Roca no es un derecho protegido, sino un terreno de intervención constante del poder político.

1. El Estado decidió que la chacra dejara de ser chacra.

2. El Estado limitó el aprovechamiento de los lotes urbanos.

3. El Estado ahora cobra por devolver un derecho que él mismo cercenó.

Un Estado recaudador y controlador

El municipio justifica la plusvalía como un mecanismo de compensación urbana, pero en la práctica es un peaje urbanístico. No responde a criterios técnicos de infraestructura o planificación, sino a la lógica recaudatoria de siempre: quitarle valor al privado para luego vendérselo de vuelta.

No es casual el uso del término *plusvalía*. Su origen está en la teoría marxista, donde la plusvalía representaba la ganancia ilegítima que el capitalista obtenía del trabajo obrero. Trasladado al urbanismo, implica que todo aumento en el valor de la propiedad no pertenece al propietario, sino a la sociedad representada por el Estado. En la práctica, esto responde a una visión ideológica de raíz comunista, donde la propiedad privada nunca es plena, sino un derecho condicionado que el Estado administra y cobra según su conveniencia.

El caso del corredor Viterbori no es sólo un debate urbanístico: es la prueba de cómo el Estado se coloca por encima de la propiedad privada, imponiendo restricciones y condicionamientos que convierten al propietario en rehén de la burocracia. La verdadera discusión no es cuántos metros se pueden construir, sino si en esta ciudad la propiedad privada existe como derecho o como simple permiso estatal sujeto a un pago.

*Contador público de General Roca.