Sobre la propiedad y las plusvalías: aclaraciones (nota II)

Hace unos días, escribí la primera parte de una nota en respuesta a un artículo de opinión sobre la aprobación de las ordenanzas municipales 5066/25 y 5067/25 que autorizan y regulan el cobro de plusvalías urbanas; y se hacía foco en el Corredor Viterbori de General Roca, calificando a esta situación como la de un “Estado cobrador de peajes urbanísticos”. Creo que el discurso se apoyaba en, al menos, dos falacias, creo necesario aclarar, . Esta es la segunda falacia a la que auiero responder.

“El cobro de plusvalías es un peaje urbanístico”

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Antes que nada, definamos plusvalía. Este concepto encuentra su raíz en el pensamiento marxista y se refiere a la apropiación del excedente del trabajo obrero por parte del dueño del medio de producción. Esto, aplicado en el ámbito de lo urbano, se define como “todo incremento del valor del inmueble producido por razones ajenas al esfuerzo del propietario”.

Este incremento del valor reconoce tres fuentes: 1) Hechos normativos: como el cambio de suelo rural a urbano, o la autorización de mayor edificabilidad, hechos que claramente incrementan el precio del suelo. 2) Obras públicas: (rutas, calles, sistemas de saneamiento, etc.) y 3) El esfuerzo de la sociedad: que mejora el área, lo que puede observarse en la forma en que se incrementan los precios de los inmuebles de un área conforme se van ocupando los lotes con nuevas viviendas.

Todas estas son razones externas al propietario, que incrementan el valor del inmueble y que habilitarían la captura de parte de ellas por parte del estado local.

Ahora bien, ya definido lo que entendemos por plusvalía urbana, voy a plantear tres razones que sustentan su aplicación. La primera de ellas es que la ciudad es una construcción colectiva y que no puede entenderse cuando se la mira desde un solo lugar, y no estoy apelando en modo alguno a la solidaridad. Imaginemos la ciudad como una lotería en la que hay menos premios que apostadores, y cada día hay una lotería.

Los premios son normas adicionales y obras públicas, ambas valorizan los terrenos; cada día algunos salen premiados y otros no, pero todos pagaron el costo del boleto, algunos en forma de impuestos, otros en forma de consumo —que devienen en impuestos— y todos en forma de deuda. La ciudad repite la máxima de la economía política que postula a la gestión pública como una “manta corta” en donde si me tapo la cabeza se me enfrían los pies. La ciudad es un ejemplo concreto de “suma cero”, ya que el incremento de valor de los inmuebles sobre Viterbori — sabiendo que una ciudad extensa es más cara que una compacta— se contrapesará con menor capacidad del municipio para urbanizar en algún momento el barrio “Quinta 25”.

Para despejar cualquier asomo de mirada macartista que encuentra comunistas en cualquier rincón, contaremos tres lugares insospechados donde se aplican —bajo diferentes modalidades— la captura de plusvalías.

Singapur: República Parlamentaria de Partido Hegemónico, es dueña de casi el 90% del escaso suelo de la isla, a través de la Singapore Land Authority (SLA). El gobierno adquiere, gestiona y transfiere propiedades, asegurando que el uso de la tierra se alinee con los planes nacionales de desarrollo a largo plazo. De este modo, Singapur —luz y faro de libertarios— captura la totalidad de las plusvalías generadas por sus propias operaciones, demostrando que, en territorios de extrema vulnerabilidad y escasez de suelo, más Estado no es una mala decisión.

Nueva York: El “corazón de las tinieblas del capitalismo” viene implementando desde hace tiempo la política de alquileres protegidos (sobre todo en viviendas de antes de 1950) y de estabilización de alquileres. Además, promueve programas de cuotas de Vivienda Social dentro de desarrollos más amplios. Ambas políticas se establecieron para regular un mercado de alquileres desbocado que expulsaba a los sectores urbanos más vulnerables , y ambas son formas de capturar plusvalías a través de la regulación con fines redistributivos.

Ciudad Autónoma de Buenos Aires: Bajo la administración de Horacio Rodríguez Larreta — alguien totalmente insospechado de cualquier proximidad al ideario socialista— implementó la captura de plusvalías a través de una norma —que tiene muchas similitudes con las ordenanzas que estamos tratando— contenida en la Ley de Desarrollo Urbano y en el Código Fiscal de la Ciudad de Buenos Aires y enmarcada por el “Derecho para el Desarrollo Urbano y el Hábitat Sustentable”.

El último argumento que esgrimiremos será el motivo por el que el Estado no puede dejar de cobrar plusvalías. Y la razón es muy sencilla y es un principio del Derecho Administrativo que penaliza al administrador que permite el enriquecimiento sin justa causa. Este principio funciona como un límite a la actuación del administrado y un mecanismo de protección para el Estado. La Administración no puede actuar en detrimento de los intereses generales, y uno de los deberes de los particulares es no beneficiarse de los recursos públicos de manera indebida.

Resumen en respuesta a la segunda falacia: la captura de plusvalías no es un peaje urbanístico. Sus fundamentos del orden ético, jurídico y de la eficiencia urbana postulan la obligación del cobro de las plusvalías generadas por la actividad urbanística.

Si por un momento se nos ocurriera especular sobre cómo sería una ciudad con menos Estado, o con un Estado cercano a cero —porque esa es la convicción de fondo que anida en la negativa a pagar plusvalías urbanas— los invito a leer “Un libertario se encuentra con un oso” de Matthew Honcoltz-hetling, en donde cuenta la experiencia de la comuna libertaria Grafton en EE.UU.. No adelanto nada si cuento que la misma termina en un desastre.

A modo de conclusión, todo lo expuesto puede resumirse en un simple enunciado: la propiedad privada tiene una función social y está sujeta a la captura de plusvalías por parte del Estado en pos del bien común.

En modo alguno debe entenderse como un cheque en blanco para las ordenanzas 5066 y 5067/25, que —en mi modesta opinión— presentan significativas falencias que podrían haberse salvado de haber contado con capacidad técnica o el asesoramiento adecuado tanto para el proceso de construcción de la norma, de la redacción final y del modo en que se insertan las ordenanzas en la estructura municipal.
Espero haber aportado algo a una discusión que nos merecemos como sociedad.

• Arquitecto y urbanista, especialista en Mercados y Políticas de Suelo por el LILP – Universidad Centro Americana.