Sobre la propiedad y las plusvalías: aclaraciones (nota I)

Hace unos días, una nota de opinión en este mismo medio se explayaba sobre la aprobación de las ordenanzas municipales 5066/25 y 5067/25 que autorizan y regulan el cobro de plusvalías urbanas; y se hacía foco en el Corredor Viterbori de General Roca, calificando a esta situación como la de un “Estado cobrador de peajes urbanísticos”.
Teniendo en cuenta que el discurso se apoyaba en, al menos, dos falacias, creo necesario aclarar, desde mi saber y entender, los conceptos de propiedad absoluta y de plusvalías urbanas.

Falacia 1: “La propiedad privada es absoluta”

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Afirmar algo así es insostenible a esta altura de la discusión en ámbitos de la doctrina jurídica y de la técnica del planeamiento urbano y rural. La idea de propiedad absoluta se popularizó con el Código Civil de Napoleón de 1804, que la definió como el derecho de “gozar y disponer de las cosas de la manera más absoluta”.

Este concepto reflejaba la visión individualista y liberal de la época, enfocada en proteger la propiedad privada como pilar de la libertad individual.
A lo largo de los siglos XIX y XX, este concepto comenzó a ser cuestionado por varias razones:
Problemas derivados de la industrialización y urbanización: El uso irrestricto de la propiedad por parte de unos pocos generaba problemas como la contaminación y la escasez de viviendas, que afectaban a la mayoría.

Surgimiento del Estado social de derecho: El liberalismo clásico evolucionó hacia el Estado social de derecho, que no solo protege los derechos individuales, sino que también interviene para garantizar la justicia social y el bienestar colectivo.

Esto legitima la intervención estatal para regular la propiedad en pos del bien común.
Doctrina de la función social de la propiedad: Esta teoría postula que la propiedad no es solo un derecho subjetivo e individual, sino una función social. Según esta teoría, quien detenta la propiedad tiene la obligación con la sociedad de usarla de manera productiva y que beneficie a todos, no solo a sí mismo.
Todo esto llevó a la inclusión de la función social de la propiedad en las constituciones modernas, como la Constitución de Weimar (1919) en Alemania y la Constitución de México (1917), lo que marcó el fin de la era de la propiedad absoluta.

La visión de la Constitución

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Viniendo más acá, la Constitución Nacional de 1994 reconoce en varios de sus artículos las limitaciones a la propiedad privada:

El artículo 14 reconoce la propiedad privada y sujeta este dominio a “las leyes que reglamenten su ejercicio”. El artículo 41, incorporado en 1994, establece el derecho a un ambiente sano y equilibrado, imponiendo un límite directo a la propiedad privada, ya que el propietario de un terreno, por ejemplo, no puede usarlo de una forma que contamine o degrade el ambiente, incluso si esa actividad es lícita.
El artículo 75, inciso 17 reconoció la posesión y propiedad comunitarias de las tierras que tradicionalmente ocupan los pueblos indígenas.

La función social

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Este es un caso explícito de una forma de propiedad colectiva que coexiste con la propiedad privada individual, y que también se rige por una función social que trasciende la lógica liberal clásica.
En el caso de la provincia de Río Negro, su Constitución, si bien no reconoce explícitamente la función social de la propiedad, establece en dos artículos la limitación expresa a la propiedad individual:
El artículo 74, bajo el título de “Ordenamiento territorial”, es el más relevante, ya que establece que la Provincia, en conjunto con los municipios, “ordena el uso del suelo y regula el desarrollo urbano y rural”. También detalla las pautas para este ordenamiento, incluyendo que “la utilización del suelo debe ser compatible con las necesidades generales de la comunidad” y el “cumplimiento de los fines sociales de la actividad urbanística mediante la intervención en el mercado de tierras y la captación del incremento del valor originado por planes u obras del Estado”.

El artículo 29, sin ser específico del urbanismo, es fundamental ya que garantiza la propiedad y la iniciativa privada, pero las sujeta a ser “armonizadas con los derechos individuales, sociales y de la comunidad”.

En resumen, tanto histórica como normativamente, es una falacia total hablar de propiedad privada absoluta. Siempre, repito, siempre la propiedad privada está limitada por el interés común, y a escala local el actor encargado de ejecutar este interés es el Municipio.

*Arquitecto y urbanista, especialista en Mercados y Políticas de Suelo por el LILP – Universidad Centro Americana.