Marina Demaría: “El boom de inversión inmobiliaria en Vaca Muerta, es real y tangible”

Vaca Muerta se ha convertido en polo de atracción de inversiones a nivel nacional. En ese marco, el sector inmobiliario es uno de los más dinámicos. En la previa del Congreso Inmobiliario Futuro Vaca Muerta 2025, la presidenta del Colegio de Martilleros de la provincia del Neuquén, Marina Demaría, dialogó con RÍO NEGRO en relación al pulso del sector en la región y a la intención del gobierno nacional de desregular la actividad.

PREGUNTA: ¿Qué significa desregular el mercado inmobiliario?
RESPUESTA: El proyecto de ley a nivel nacional se presenta un proyecto con la intención de supuestamente desregular el mercado inmobiliario. Y digo supuestamente, porque en realidad nuestro mercado ya está desregulado. Hoy nadie tiene la obligación de contratar un martillero ni una inmobiliaria para hacer una operación de compra-venta o de locación. Quien elige contratar una inmobiliaria, lo hace más que nada para garantizarse que la propiedad va a estar en condiciones, en los papeles sobre todo, o saber si las personas involucradas en una operación tienen inhibiciones. Nosotros como martilleros matriculados tenemos la facultad de exigir determinados informes en el registro de la propiedad inmueble, en catastro, o en el municipio, a fin de entender la realidad de los inmuebles en particular y del propietario que quiera vender o alquilar lo que sea.

P: ¿Qué se necesita para ser martillero matriculado en Neuquén?
R: La matrícula exige determinados requisitos, entre otros que el profesional no esté inhibido, que no se encuentre afectado por algún proceso judicial, que resida en la provincia de Neuquén por más de un año, y que tenga su habilitación municipal. La intención es garantizar que esa persona no te va a tomar una seña y va a desaparecer, por ejemplo.

P: Es decir que el Colegio brinda seguridad a la operación, pero la operación podría suceder como acuerdo entre privados sin un intermediario profesional…
R: Sí, claro. Por eso digo que lo que plantea el proyecto de ley nacional no es desregulación. A su vez, existe la idea errónea de que la “desregulación” significaría que la operación resulte más barata. Nosotros en la provincia del Neuquén estamos regidos por la Ley 2.538, que fundamentalmente establece todas las pautas que debe seguir el martillero. Entre ellas, la de cobrar honorarios hasta determinado límite. Por ejemplo, en una compra-venta se cobra el 3%, tanto para el vendedor como el comprador. Entonces no te pueden cobrar más del 3%. Sin ese requisito, alguien puede querer vender un edificio, y porque hizo determinado convenio con la desarrolladora, pide una comisión del 10%. Si no existiese esa regulación de los honorarios, podría hacerlo.

P: ¿Eso apunta especialmente a las franquicias?
R: Nosotros procuramos que la gente entienda, que si acude a un martillero matriculado, va a estar segura. Que va a recibir el asesoramiento profesional de un martillero, no del colaborador de un martillero. En una franquicia quizá está asesorando alguien al que le asignaron el puesto de agente de ventas, pero que no cuenta con la expertisse y el conocimiento de alguien que estudió 3 años en la universidad para ser martillero.

P: ¿La desregulación mejora ese escenario para las franquicias?
R: Nosotros creemos es que la desregulación tiene que ver con el impulso que están ejerciendo algunas franquicias grandes, a fin de legalizar lo que hoy es ilegal: que una persona que no tiene el conocimiento ejerza el corretaje inmobiliario. Hoy es ilegal que una persona te cobre como si fuera un martillero, si te atiende un agente de cualquier franquicia y te quiere cobrar, no tenés por qué pagarle. El conocimiento y la idoneidad profesional del martillero que firma desde algún lugar, no se delega en un vendedor.

P: ¿Existe ese boom de inversión inmobiliaria en Vaca Muerta?
R: El boom existe entendiendo Vaca Muerta como la zona geológica, donde el epicentro es Añelo, a lo sumo San Patricio del Chañar y Rincón de los Sauces. En Añelo es impresionante la cantidad de construcciones. Se ha incrementado notablemente la disponibilidad de camas y se han generado muchos departamentos o unidades funcionales, enfocados en el petróleo, con alquiler diario para atender los diferentes diagramas.

P: ¿Qué precios maneja ese segmento de alquileres?
R: El alquiler de una unidad de cuatro camas, que incluye la lavandería una vez a la semana, dos veces por semana la limpieza, y todos los servicios, puede rondar hoy los $2.300.000. Es un precio que fija el mercado en base a la oferta de unidades y la demanda de las empresas.

P: ¿Y qué pasa con la gente que no es una petrolera?
R: Para ese segmento es complicado. Porque esos valores le ponen piso al alquiler normal para casa habitación. Quien tiene una casita para alquilar, prefiere alquilársela a una petrolera.

P: ¿Y qué pasa en Neuquén?
R: Y en Neuquén la dinámica es similar, solo cambian los números. La principal característica del mercado, es que es dificilísimo conseguir un alquiler que cumpla con determinados requisitos, que no esté tan alejado, que sea en una zona más o menos segura. Y cuesta porque no hay tantos departamentos hechos para alquilar. Eso también le pone piso a los precios.

P: ¿Cuáles son los precios promedio para alquilar en Neuquén?
R: Para una familia tipo tipo, hay que pensar en un alquiler de $1.200.000, Hablamos de una casita que esté en la zona periférica, no tan céntrica, de tres ambientes y un baño, sencilla. De ahí para arriba. Si se busca un departamento de dos ambientes en el centro cuánto, hablamos al menos de $800.000, dependiendo en la ubicación y cómo sea el departamento también.

P: Y en cuanto a la compra-venta de propiedades ¿cómo se ha movido 2025?
R: Se ha movido un poco más, especialmente las propiedades en las que se puede acceder por crédito hipotecario. Esas fueron como el boom este año por lo menos. Los créditos UVA han hecho que se movilice bastante el mercado de unidades de entre U$S 100.000 y U$S 140.000. Unidades de hasta esos montos, se han visto favorecidas con el crédito hipotecario, entonces la gente ha podido acceder un poco más. Familias que por ahí no pueden alquilar, pero más o menos pagan la misma cuota de alquiler. Incluso a veces menos que la cuota del crédito.

Congreso Inmobiliario Futuro Vaca Muerta 2025

---

El Congreso Inmobiliario Futuro Vaca Muerta 2025 tendrá lugar los próximos 30 y 31 de julio en Casino Magic de Neuquén.

Reunirá a desarrolladores, inversionistas, inmobiliarias, constructoras, entidades financieras, proveedores, funcionarios públicos y profesionales del sector para analizar oportunidades de desarrollo territorial vinculadas a Vaca Muerta.

El evento es organizado por Editorial Patagonia Activa y el Colegio de Martilleros y Corredores Públicos de la Provincia del Neuquén.

Las entradas anticipadas pueden adquirirse ingresando a www.futurovacamuerta.com y para más información se puede escribir al 2996263144.