Transferencia de inmuebles: ¿Ganancias o ITI?

La venta de inmuebles por personas físicas es un tema que habitualmente genera dudas y consultas. La cuestión a dilucidar es cuándo corresponde el impuesto a las Ganancias (IG) y cuándo el impuesto a la Transferencia de Inmuebles (ITI). Mediante un ping-pong de preguntas y respuestas, en las líneas siguientes se abordan las principales situaciones que pueden sucederse en la práctica. • ¿Cuándo corresponde cada gravamen? El IG alcanza la venta de inmuebles realizada por sociedades y empresas unipersonales. Cualquier tipo de renta que obtengan estos sujetos quedará alcanzado por el IG, sin importar la habitualidad con la cual realicen estas operaciones. Técnicamente a estos sujetos se los denomina “sujetos empresa”. • Entonces, si yo soy un sujeto inscripto en Ganancias y vendo el local en el cual funciona mi negocio, ¿tengo que pagar el impuesto? En este caso, por ser una empresa unipersonal y el local estar afectado a la generación de renta gravada, la venta quedaría alcanzada. • ¿Y si soy monotributista? La diferencia es sustancial. En el caso de monotributistas, la venta de inmuebles afectados al negocio como bienes de uso queda alcanzada por el ITI. A diferencia de los “sujetos empresa”, las personas físicas sólo quedarán comprendidas por el IG cuando haya habitualidad en la compraventa de inmuebles. • ¿Qué se entiende por “habitualidad”? Éste es un tema gris; deberán evaluarse en cada caso particular cuestiones como si la operación se realiza con ánimo de lucro, la cantidad de operaciones realizadas y el tiempo transcurrido entre ellas. • O sea, si no soy habitualista, ¿la venta quedaría libre de todo gravamen? Lamentablemente la respuesta es “no positiva”. Las personas físicas y sucesiones indivisas que realicen operaciones con inmuebles y no queden alcanzadas por el IG quedan sujetas al pago del ITI. • ¿En qué consiste este impuesto? En el pago del 1,5% del valor de escrituración del inmueble. • ¿Y si vendo mi vivienda? Cuando se transfiere la única vivienda y/o terreno de una persona física con el fin de adquirir o construir otra destinada a casa-habitación propia o cuando se cede la única vivienda y/o terreno con el propósito de destinarlo a la construcción de un edificio bajo el régimen propiedad horizontal (PH) y se recibe como compensación por el bien cedido hasta un máximo de una unidad funcional de la nueva propiedad destinada a casa-habitación propia, quien vende queda exceptuado de ingresar el impuesto. • ¿Y si vendo un inmueble en el exterior? El ITI sólo alcanza a la venta de inmuebles ubicados en el país, no así el IG. • Mi primo es abogado, defendió una causa importante y le pagaron con un departamento. Hoy lo quiere vender. ¿Qué corresponde tributar en ese caso? Acá se plantea una situación muy particular; si la venta de dicho inmueble se realiza dentro de los dos años de haberlo recibido, tributa Ganancias, de lo contrario el ITI. • Analizo alternativas de inversión sobre un terreno. ¿Qué tratamiento impositivo merece la construcción de un PH? Ésta es una excepción al concepto de habitualidad. Para estos casos el impuesto a las Ganancias corresponderá cualquiera sea el número de unidades y aunque la enajenación se realice en forma individual, en block o antes de la finalización de la construcción. La condición para quedar alcanzado por Ganancias es la construcción para su posterior venta. Determinar si el inmueble se construyó con el ánimo de ser vendido resulta más que complejo y deberá analizarse cada caso en particular. • ¿Y un loteo con fines de urbanización? Este caso constituye otra de las excepciones al concepto de habitualidad. Si del fraccionamiento de una misma unidad de tierra resulta un número de lotes superior a cincuenta o en el término de dos años contados desde la fecha de iniciación efectiva de las ventas se enajenan –en forma parcial o global– más de cincuenta lotes de una misma fracción o unidad de tierra, aunque correspondan a fraccionamientos efectuados en distintas épocas se deberá tributar Ganancias; de lo contrario, el ITI. • ¿Y si lo aporto a un fideicomiso para canjearlo por unidades a futuro? Actualmente el criterio de la AFIP consiste en que debe analizarse el negocio subyacente a cada fideicomiso. En el caso planteado, la transferencia del inmueble al fideicomiso, efectuada por una persona física no habitualista, quedaría alcanzada con el ITI. • ¿Cómo se pagan estos impuestos? Normalmente quienes actúan como agentes de retención en ambos regímenes son los escribanos, aunque en ciertos casos hay otros obligados (cesionarios de boletos de compraventa y adquirentes). Los porcentajes a retener son el 3% en el caso de la RG 2139 (IG) y el 1,5% para la RG 2141 (ITI). Claro que el 3% es sólo un pago a cuenta del impuesto a las Ganancias que en definitiva pudiere corresponder, mientras que el 1,5% es la totalidad del ITI. Resulta importante destacar que la distinción entre el IG y el ITI no es sólo una cuestión conceptual: la diferencia entre tener que tributar uno u otro gravamen suele ser muy significativa y una mala planificación impositiva puede llevar a tomar decisiones equivocadas y costosas. Asesórese. Comisión de Impuestos del Consejo Profesional de Ciencias Económicas de la Provincia del Neuquén comisionimpuestos@cpcen.org.ar www.cpcen.org.ar

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