Los precios elevados también en la región

En tiempos en los que la inversión financiera es la vedette, vale la pena analizar la performance de una inversión inmobiliaria promedio durante los últimos años. Los resultados pueden sorprender a más de uno.

El contexto indica que las colocaciones con la lógica dólar – tasa de interés en pesos – dólar, siguen siendo el negocio más rentable en la actualidad. Según los especialistas, en los mejores meses se pudo obtener una rentabilidad de hasta un 20% anual en dólares, algo que difícilmente se consiga con otro tipo de colocación en Argentina o el mundo. En base a datos del propio Banco Central (BCRA), se estima que tres de cada cuatro dólares que entraron al país en el último año, fueron a parar a la inversión financiera.

Sin embargo, para el inversor menos impulsivo, de perfil tradicional, que no gusta de la adrenalina de las pizarras en la plaza, optar por los ladrillos sigue siendo lo más seguro y atractivo. Una máxima de todo inversor, es que riesgo y rentabilidad son directamente proporcionales. La colocación menos riesgosa, es al mismo tiempo menos rentable. En este sentido, es sabido que la inversión inmobiliaria es siempre más estable y segura pero con un margen de ganancia más acotado. Pero he aquí el dato llamativo: al analizar la performance del precio promedio de un inmueble durante los últimos diez años, resulta que la cotización en dólares creció un 100%, e incluso más en casos puntuales.

La tendencia surge del relevamiento privado que realizan distintos actores del mercado inmobiliario, principalmente en la Ciudad de Buenos Aires y el conurbano, pero se verifica de igaul forma en los precios de las propiedades en nuestra región. Un rápido ejemplo indica que en el año 2006 si alguien contaba con u$s 80.000 en la mano, podía acceder a un departamento de dos ambientes en la zona norte de la Capital Federal. Actualmente, una propiedad de similares características no se consigue por menos de u$s 200.000. La tendencia al incremento en el valor de los inmuebles se mantuvo durante la última década, a excepción del año 2014, donde la combinación de cepo cambiario y devaluación generaron un pésimo año para el sector inmobiliario.

Otro ejemplo en la misma dirección, es el precio testigo de un inmueble en Caballito, un emblemático barrio de clase media porteña. Hace diez años el metro cuadrado en esa zona rondaba los u$s 1.100. Según los datos que otorga el sitio especializado Reporte Inmobiliario, hoy el metro cuadrado en ese barrio oscila alrededor de los u$s 2.450. Un incremento patrimonial superior al 120% en solo una década.

Para poder comparar la rentabilidad del negocio con otro tipo de colocaciones, lo mejor es establecer la rentabilidad anual. En esos términos, si se toma como referencia los citados valores en el barrio de Caballito, hablamos de un retorno anual del 8,5% en dólares. Nada despreciable para una inversión que se precia por ser segura pero menos rentable.

La bicicleta financiera es redituable en el corto plazo, ya que está estrechamente ligada a la cotización del tipo de cambio y a la tasa de interés de referencia que coloca la autoridad monetaria. Pero los datos demuestran que quien apuesta al largo plazo, también puede obtener un jugoso premio.

Pero pese a la buena performance durante los años pasados, lo más valioso es comprender de qué depende la dinámica de los precios, y cuál puede ser la tendencia en el futuro. Los principales operadores inmobiliarios indican que hay dos factores clave que influyen hoy en las cotizaciones. En primer lugar, la salida del cepo permitió el acceso irrestricto a la divisa norteamericana por lo cual muchas propiedades que estaban dedicadas al alquiler, se volcaron al mercado de compra venta, incrementando la oferta. En segundo lugar la proliferación de nuevas herramientas de crédito hipotecario, hizo que muchas familias se atrevan a pensar en comprar la casa propia, haciendo que se multiplique la demanda de unidades habitacionales. Un tercer factor a tener muy en cuenta, es el tipo de cambio. En este sentido, es crucial lo que pueda suceder en lo político hacia fin de año, teniendo en cuenta que desde hace meses el dólar corre desde atrás a la inflación, y que el mercado sigue cotizando las propiedades en esa moneda.

Aún así, los datos indican que quien hace una apuesta conservadora y de largo plazo, quizá no esté del todo equivocado.

Datos

Optar por una colocación tradicional y menos riesgosa como los ladrillos, sigue siendo una alternativa rentable si se piensa en el largo plazo.

“En la ciudad de Neuquén hemos registrado la compra de una propiedad que dos años mas tarde fue vendida por el doble de su valor en dólares”

Lautaro Witanowsky

Lamar Propiedades

Misma tendencia. Los precios en la capital neuquina se duplicaron en pocos años.

La proliferación de nuevas herramientas de crédito hipotecario, presiona al alza el precio de los inmuebles debido al crecimiento de la demanda.

La misma tendencia alcista en los precios de los inmuebles que se registra en la Ciudad de Buenos Aires y el conurbano bonaerense, se verifica también en la región. Para confirmarlo y dar detalles acerca de la dinámica del mercado, Clasificados Río Negro consultó a Lautaro Witanowsky de Lamar Propiedades (martillero público Oscar Alberto Witanowsky – Matricula N°306).

PREGUNTA: ¿Se ha duplicado el valor de las propiedades en la zona en los últimos diez años?

RESPUESTA: Sin dudas. Hemos tenido en nuestras manos la compra de una propiedad por u$s 50.000 que dos años después se vendió por u$s 100.000.

P: ¿Qué factores influyen?

R: En la actualidad hay un sobreprecio producto de la alta demanda que han generado los nuevos créditos hipotecarios. Se terminan cerrando operaciones por un valor mayor al que tienen las propiedades, producto de la ansiedad de la gente por conseguir un inmueble “apto crédito hipotecario”.

P: ¿Cuál es hoy el precio del metro cuadrado en Neuquén?

R: El precio depende de la ubicación y de la calidad del inmueble. En el centro de la ciudad, como valor referencial, el metro cuadrado oscila entre u$s 2.000 y 2.500. Actualmente, existen oportunidades en el centro-oeste de la ciudad, donde se puede obtener un precio menor, si la operación es en efectivo. Pero el efectivo es lo que menos abunda hoy. El 80% de las operaciones se cierra por crédito hipotecario.

P: ¿Hay diferencia entre una operación en efectivo y otra que se realiza mediante un crédito?

R: Absolutamente. La diferencia es que cuando se vende mediante un crédito existe la obligación de blanquear el 100% de la operación. Por lo tanto los propietarios suelen establecer un sobreprecio para compensar el impuesto a las ganancias que luego deberán pagar por la venta. Eso presiona al alza los precios de las propiedades.

P: ¿Es una traba a la hora de cerrar una operación?

R: Si, es un problema.

P: ¿Se caen operaciones por ese motivo?

R: Si, se han caído operaciones. Pero en este momento lo que más complica es el precio del dólar. Sin ir más lejos, el mes pasado teníamos cerrada una operación por u$s 270.000 y en 15 días el dólar se movió $1. Es decir que el comprador debe poner $270.000 más por la misma operación. Si el presupuesto del comprador es ajustado, se complica.

P: ¿Es un buen o un mal momento para el sector?

R: Nuestro sector está un poco desacoplado de la realidad del país. El impacto mayor se ha sentido en los alquileres. Hemos tenido hasta 5 o 6 rescisiones de contratos de locación por mes, por la suba de precios o porque la gente se ha quedado sin trabajo. Por el contrario las ventas si se han movido, a raíz de los créditos hipotecarios. Hemos cerrado hasta 12 operaciones en el año por esta modalidad.