Desarrollo de Roca: Una mirada al PDR con perspectiva valletana

COLUMNISTAS

La experiencia que posee la ciudad de General Roca con su Plan de Desarrollo local es digna de observarse para que el Alto Valle pueda definir posturas frente al Territorio y la producción primaria. Las contradicciones que traen la urbanización y el mercado inmobiliario frente al área rural son denominador común en el Valle.

General Roca tiene una fuerte presencia de la zona de chacras en su territorio y por ende el avance de urbanizaciones sobre ese sector ha estado protegido por ordenanzas específicas que luego fueron violadas, problemática que demandará nuestra atención. El valor del suelo de la ciudad está fuertemente influenciado por la localización, en función de su aridez, su grado de salinidad y otros aspectos (ejemplo, infraestructura); la crisis que afectó la actividad frutícola parece haber favorecido la retracción de la superficie “plantada”, el abandono de algunas plantaciones y el endeudamiento de los pequeños productores dueños de las parcelas.

Esto hizo que en la década del 90, y a pesar de que ordenanzas prohibían el “loteo al sur de la Ruta 22” (zona productiva), “el pequeño productor” fuera tentado por el mercado inmobiliario que, violando normas, conformó loteos de baja densidad y avanzó sobre la chacra, para establecer una clase social media alta que compite por un periurbano que, por otro lado, expulsa a los sectores obreros de la zona rural, lugar natural de asentamiento del trabajador y su familia.

La zona urbano-rural prácticamente no cuenta con área dispuesta para la construcción de viviendas para la familia rural (sólo dos barrios se establecen en esa zona); esto conlleva la escasez de mano de obra, la que emigra y elige nuevas fuentes laborales.

A partir de la violación de normas por el sector inmobiliario local, el Concejo Deliberante “legalizó” lo ilegal con la llamada ordenanza de Clubes de Campo, autorizando los loteos creados en zona productiva (1996).

El diagnóstico (año 2001) de Desarrollo Sustentable para Roca decía: “Frente a estos procesos es necesario completar la actual prohibición de loteos al sur de la Ruta Nacional Nº 22, con un conjunto de otras medidas”. De este mecanismo participativo, la única herramienta aprobada por ordenanza (Nº 3641/03) es el Plan Director del Municipio de General Roca (PDR).

La Adecuación (2006) del PDR establece los parámetros generales para lo que se denomina Urbanizaciones Especiales. Aquí se incluyen los clubes de campo y barrios cerrados. Además de la normativa local, estos espacios de urbanización quedan regidos bajo el paraguas del régimen de propiedad horizontal o el de consorcio parcelario. La reglamentación municipal es clara al indicar que emprendimientos de este tipo “no podrán ser instalados en área urbana, ni en zona productiva irrigada o no irrigada” y que el 10% de la superficie total del loteo deberá cederse al municipio “en carácter de reserva municipal”; también define las extensiones de los loteos. Toda esta normativa se cumple parcialmente o directamente no se cumple.

Un instrumento superador

El Estado local debe cumplir un rol fuerte en materia de garantías legales y constitucionales de derechos sociales para toda la comunidad (trabajo, salud, educación, etc.) y esto debe acordarse socialmente con nuevos pactos de todos los sectores frente a los nuevos desafíos en materia de equidad social. Estos acuerdos, garantizados por un Estado representativo y legítimo ante la sociedad, harán que el municipio comience a recuperar la soberanía sobre su territorio.

Es necesario intentar un camino participativo y de consensos, caracterizando los problemas para potencializar soluciones integradas, tanto del sector productivo especifico, como desde el sector inmobiliario privado y el Estado como regulador.

Se deberá poner en marcha un instrumento general de planificación sobre el suelo periurbano, cuyos objetivos contemplen: radicar sectores del sistema laboral, brindándoles condiciones adecuadas a sus necesidades básicas; revalorizar el suelo rural por sobre la captación de renta del sector inmobiliario, estableciéndolo definitivamente como área de producción, independientemente de acompañar con enclaves residenciales del obrero; impedir el estado nómade del obrero y su familia; arbitrar entre derechos y obligaciones de los propietarios de las parcelas plantadas, fomentando la producción por sobre la especulación.

Es por ello que el instrumento a utilizar debe constar de ejes a diferentes escalas:

1. General: marco regulador que podrá tener forma de plan y que debe expresar los principios de propiedad pública del suelo por sobre los derechos individuales establecidos en códigos legales que fracasaron en el ordenamiento territorial local.

2. Sectorial: programa que deberá contemplar en su diseño la gestión asociada de los pequeños productores, sus asociaciones y las agremiaciones existentes del Alto Valle, legalmente constituidas en General Roca, para “crear suelo” con el fin de asentar residencias de los obreros, sus familias, la infraestructura de servicios (educación, salud, recreación, etc.), definiendo áreas de suelo urbanizado desde un mecanismo público-privado.

3. Particular: una nueva legislación que respalde el programa sectorial, protegiéndolo de los “emprendedores inmobiliarios”, desalentando el fraccionamiento de las parcelas en zona de chacras, a partir de normativa firme referida al uso del suelo y herramientas que permitan la participación del municipio en las valorizaciones de los emprendimientos desarrollados en la zona periurbana.

Como ya se ha dicho, la protección al trabajo y la producción es un camino más que válido para la concientización y defensa del nuevo orden legal y ordenamiento territorial, las ciudades alineadas al río Negro pertenecientes al Alto Valle responden a un común denominador, la producción frutícola, y esto hace que el derecho urbanístico pueda entenderse como la “protección de lo más preciado socialmente”, lo que realmente cierto es que deberá expresarse y desarrollarse desde el respaldo de todas las organizaciones, comunales, regionales y nacionales, sean estas estatales o no gubernamentales, comprometidas con un territorio democrático.

OMAR REGGIANI

Arquitecto

OMAR REGGIANI