El hábitat y la especulación inmobiliaria

OMAR REGGIANI (*)

La lógica imperante al establecer parámetros territoriales es la del mercado; esto significa que lo referido al hábitat (suelo y vivienda) se organiza en términos económicos y se sintetiza en el libre juego de la oferta y la demanda, oferta personalizada en los grandes grupos inmobiliarios y demanda corporeizada en los “sin tierra y/o vivien-da”. La demanda en materia habitacional de la provincia de Río Negro determina que el 21% de la población habita una vivienda inadecuada; si a esto le agregamos que casi el 30% no posee vivienda propia, vemos que la problemática es más que preocupante. Es importante remarcar que los centros poblados han recibido durante años la migración de las poblaciones rurales que “complicaron” el natural crecimiento vegetativo de las poblaciones urbanas. La oferta habitacional está limitada en la provincia por la construcción por parte del Estado de los planes “oficiales”, los que dependen del Fonavi y que el IPPV administra vía “llave en mano” a quienes demuestren un nivel de ingresos que sobrepase la media de un trabajador, sin que existan en la provincia programas alternativos que intenten modificar la situación de la población que no puede acceder al “llave en mano”. El Estado provincial en los últimos seis años, por medio del Fonavi o Planes Federales I y II, cuenta con un total de 11.234 nuevas unidades habitacionales logradas en esta gestión entre terminadas, en ejecución y a ejecutar. A ello se suman 2.053 Soluciones Habitacionales y, además, a través de Viviendas Rionegrinas SE se otorgaron 9.820 créditos individuales destinados al mejoramiento de viviendas. En cuanto a la oferta, el sector privado sufre un impulso en la inversión a partir de la crisis económica sufrida en el 2001 y esto se corrobora al analizar los permisos de obra solicitados en el país en aquellos años. Mientras en el año 2001 se construían en la Argentina 9.744.564 metros cuadrados, la solicitud para el 2004 era de 11.938.538 metros cuadrados y en el 2007 unos 19.637.816 metros cuadrados, creciendo 10 millones de metros de superficie en el término de seis años. Río Negro no está ajeno a este hecho y puede verse como en las diferentes ciudades de la provincia se manifestó un fenómeno especulativo relacionado al mercado inmobiliario, incrementándose notoriamente el valor del suelo, aumentando sus valores en función de la especulación inmobiliaria. Con todo esto, el valor de los alquiles, lejos de disminuir, aumentó notablemente. El suelo no es un producto más del “mercado”, ya que no es un bien producible, un aumento en la demanda no produce más cantidad de suelo. Por definición el suelo es finito, un bien social, y el mercado inmobiliario y sus reglas de juego determinan desigualdades evidentes en cada territorio, las que no son nuevas y los perjudicados son los sectores sociales más pobres. El Estado (nacional, provincial y municipal) no se ha dado una política integral en cuanto a la planificación del tema y por el momento sólo dispone de programas o planes puntuales que, en su mayoría, dejan fuera a los sectores vulnerables de la población. Por otro lado, todas las soluciones exigen la tenencia de la tierra para poder ser ejecutadas y, desde los municipios, la única herramienta para adquirir suelo es la expropiación o la compra de tierra. El Estado debiera tener políticas activas en la solución integral de la temática del hábitat, considerando el derecho al hábitat adecuado como primario para las miles de familias que hoy son marginadas “del mercado”. Sobre las competencias del Estado Determinar el límite del ejido urbano corresponde al Concejo de cada municipalidad, por lo que ningún propietario de forma individual puede definir su inclusión. Al ser de esta manera, debemos decir que todos los terrenos incluidos en un ejido poseen la misma renta absoluta (sólo por ser propietario) en cualquier ciudad de la provincia de Río Negro o del país, cosa que no es verdad, ya que las ciudades no tienen la misma envergadura y el mercado inmobiliario es diferente a partir de condiciones especulativas, en función de su finalidad última: construir y obtener valor agregado. Por esto es que debemos ser cuidadosos cuando se menciona la renta urbana diferencial como una competencia municipal. Sin lugar a dudas que es un actor fundamental, pero a la hora de establecer sistemas solidarios de impuestos y pretender regular el mercado inmobiliario de un territorio debemos definir los alcances positivos y negativos de esa regulación. Regular en materia de impuestos en una región puede provocar la disminución de los niveles especulativos en una ciudad y acrecentarlos con respecto al territorio circundante; es aquí donde se justifica la articulación de los estamentos estatales y donde puede ser positiva la incumbencia provincial en la órbita municipal articulando políticas de planificación territorial y no sólo urbana. La renta diferencial (en lo urbano) o la plusvalía urbana son instrumentos con antecedentes en América Latina; podemos hacer mención de experiencias en Brasil, en México, en Chile, Perú y Venezuela. En Argentina existen pilotos de experiencias en municipios bonaerenses como Moreno y Malvinas Argentinas y en la ciudad de Rosario y presentaciones legislativas que en la región se encuentran en algunos munici-pios. Sobre los instrumentos fiscales Los instrumentos utilizados en cuanto a la recuperación de plusvalía pueden ser impuestos, tasas y/o contribuciones; son tres elementos que pueden seleccionarse de acuerdo al organismo recaudador y al estamento estatal que lo aplique. En este sentido es primordial entender que hoy la recuperación se limita a los elementos tradicionales (impuesto Inmobiliario), por ende lograr un cambio de mirada implicará un tiempo y abundante voluntad política, altos niveles de acuerdo y articulación, entendiendo que las desigualdades se traducen en la apropiación en pocas manos del suelo. (*) Arquitecto. Presidente Frente Grande Roca