Los efectos de Vaca Muerta en el mercado inmobiliario de la región

Desde el descubrimiento de Vaca Muerta la región ha experimentado un auge económico y un aumento significativo en la demanda de propiedades.

La riqueza de yacimientos ha atraído a inversionistas y trabajadores de diferentes partes del país y del extranjero, generando un crecimiento acelerado en la población local y una mayor demanda de viviendas, oficinas y locales comerciales.

Los casos más evidentes son Neuquén, Añelo y San Patricio del Chañar; estas dos últimas localidades tuvieron el mayor crecimiento demográfico del país, de acuerdo con el último censo. Asimismo, los proyectos de desarrollo relacionados con la industria energética han impulsado la construcción de nuevas infraestructuras y el desarrollo de nuevos barrios y urbanizaciones.

La oferta de viviendas o departamentos para alquiler temporario ha sido uno de los principales impulsores del mercado inmobiliario en Neuquén. Esto surge principalmente de la necesidad de alojar a funcionarios de los sectores medios y altos del petróleo. Por eso muchos inversores prefieren apostar en unidades funcionales pequeñas, principalmente de un solo dormitorio.

La renta temporal se ha convertido en la modalidad preferida y más elegida por los propietarios e inversores, ya que puede llegar a ofrecer un 200% más de rentabilidad que la renta convencional.

Sin embargo, la preferencia de los propietarios e inversores por el alquiler temporario también disminuye la cantidad de unidades disponibles para alquiler a largo plazo. Precios altos y poca oferta ha generado una crisis habitacional sin precedentes en varias localidades. Esto impacta negativamente en la accesibilidad de la población local, especialmente aquellos con menores ingresos.

Federico Prior, referente en Neuquén de la Federación de Inquilinos, opina que los edificios de lujo que se ven en construcción, principalmente en la capital neuquina, están atados a la renta petrolera y financiera. “Son propiedades que se usan para alquiler turístico temporario, utilizando plataformas digitales de alquiler. De esa manera pueden eludir la normativa 27.551 (la ley de alquileres)”.

Explica que, del ingreso total del hogar, 60% se destina solamente al alquiler. Y que un departamento de un dormitorio en Neuquén puede llegar a costar 120 mil pesos.

Por otro lado, está el real estate regional, como un mercado de capitalización y renta. La demanda está concentrada en el inversor. El efecto Vaca Muerta seguirá apalancando esta demanda, y la necesidad de vivienda de alquiler seguirá existiendo e incluso aumentando.

Desde la empresa de desarrollos inmobiliarios Aspa explican que en este momento es imposible hablar de rentabilidad promedio, por la situación de las variables macroeconómicas y la enorme distorsión de precios relativos. No obstante, afirman que, por las características del mercado local, la demanda de crecimiento inmobiliario está concentrada en 75% a 80% aproximadamente en el inversor, y el 20% a 25% restante son usuarios finales.

El inversor busca rentabilidad sobre su inversión, por lo tanto, mira que la relación precio–producto se encuentre en equilibrio. Por eso la mayoría se enfoca en alquileres temporarios.

Mientras tanto existe un gran déficit habitacional que afecta a la población, y esto implica una demanda insatisfecha de viviendas para alquiler.

Prueba de ello es que, en términos generales, del total de m2 registrados, el 85 % es para vivienda, (55 % multifamiliar y 30 % unifamiliar), hay un 5 % de oficinas, un 5 % locales comerciales y el 5 % restante se distribuye en industrias y galpones, según datos facilitados por Aspa.

Vale destacar también el aumento de la presión sobre la infraestructura existente, como el sistema de transporte y los servicios públicos, lo que ha llevado a la necesidad de una planificación y desarrollo cuidadoso para garantizar el bienestar de la comunidad.

Está claro que el auge de la industria energética ha generado un aumento en la demanda de propiedades y ha impulsado el desarrollo urbano en la región. Sin embargo, existen desafíos asociados con este crecimiento para garantizar un desarrollo sostenible y equitativo a largo plazo.