Viviendas: Fernández Oro cambia chacras por loteos

Los loteos ya ocupan el 50% de la superficie bajo riego. La mayoría son abiertos, hay 50 proyectos en marcha y la infraestructura de servicios está saturada. La población se duplicó en los últimos 8 años. Un lote que costaba $ 300.000 en 2015 hoy vale un millón.

27 ago 2018 - 12:56

Donde antes florecían peras y manzanas ahora florecen casas. Hace años que el boom del desarrollo urbanístico en Fernández Oro avanzó sobre tierras bajo riego y se convirtió en una usina urbanística para la región.

La explosión de Vaca Muerta sumado a los altos costos y la poca oferta de terreno en Neuquén y Cipolletti ubicaron a Oro como un lugar para acceder a la primera vivienda. Los números hablan por sí solos, en menos de ocho años la población se duplicó.

Según los registros censales de 2010 Oro tenía 8.629 habitantes. “Hoy la población supera los 16.000 habitantes, teniendo en cuenta los medidores de luz y otras variables que sirven de indicador”, explicó el intendente Mariano Lavín.

El padrón electoral y los habitantes con domicilio en la ciudad no son un indicador confiable ya que muchos de los que eligen esa ciudad para vivir trabajan en otro lado, especialmente Neuquén y Cipolletti.

Desde la actual administración aseveran que se encontraron con “muchas irregularidades” cuando tomaron el control de la gestión. Loteos que no deberían haberse aprobado y otros que llevan muchos más de siete años sin conseguir el catastro registral que es el último paso para la comercialización.

“Acá hay loteos que hacen más de siete años que están esperando para terminarse y hay mucha gente atrás. Se tomó la decisión de lotear cruzando la ruta y eso empezó a generar mucha dispersión, nuestro objetivo es consolidar el sector urbano”, explicó Octavio Folatelli, secretario de Obras Públicas del municipio.

Las caras de la moneda

El boom de la construcción tiene varias caras. La imposibilidad de dar respuesta del municipio a una demanda que crece constantemente por un lado y las familias que están detrás de la aprobación de un nuevo proyecto para poder radicarse y llegar a la vivienda propia. Por otro lado la crisis frutícola le abrió la puerta a un desarrollo que ya se comió la mitad de la tierra bajo riego que tiene la ciudad rionegrina.

Según explicaron los funcionarios, el ex canal Roca –llamado La Criollita, que es anterior al actual sistema de riesgo– es el límite “infranqueable” de la urbanización. Está ubicado entre las rutas 65 y 22. En sentido al sur no se puede edificar más. Es la única zona bajo riesgo con tierras productivas que queda en Oro y representa cerca del 50%. Incluso el nuevo Código de Planeamiento Urbano que se está trabajando va a respetar este límite.

El crecimiento está pensando hacia el oeste de al ciudad. Un sector de 200 hectáreas pasarán a ser urbanas y allí se concentrará los nuevo proyectos. En ese sector ya hay lotes, pero la mayoría eran chacras que hace tiempo dejaron de ser productivas. Uno de los problemas en este sector es que ya hay sectores loteados pero todavía no está la infraestructura para poder dar respuesta a la demanda de servicios de los nuevos ciudadanos.

“Lo normal en cualquier municipio es que los visados de los proyectos se hagan con las factibilidades aprobadas. Acá se aprobaron loteos en zonas sin factibilidad. Nosotros tenemos que responder igual sobre esos visados sin importar quien los haya firmado, fue el municipio y nosotros tenemos que dar respuesta”, explicó Follatelli.

50 proyectos en curso

Otro dato significativo en este boom urbanístico son los 50 proyecto de desarrollo que están en proceso de habilitación. Si bien el cálculo de habitantes y de crecimiento tiene un margen de error, Follatelli sostiene que oro es una de las ciudades con mayor crecimiento demográfico en el país.

“No conozco otra localidad que tenga 50 fraccionamientos nuevos. Tenemos 50 proyectos al mismo tiempo, pero no tenemos la logística para dar respuesta a todos al mismo tiempo. Es una situación difícil de trabajar ”, expresó Folatelli.

Costos y especulación

En los nuevos proyectos aprobados hay cuatro loteos cerrados, pero la mayoría son abiertos. Los más desarrollados son los barrios Piedras Blanca I y II, Pilar del Sol, Don Higinio y Los Sauces entre otros. Con las corridas cambiarias los costos de los lotes subieron exponencialmente en los últimos meses. Por ejemplo un terreno en Piedras Blancas hace tres años de 700 m² costaba 300.000 pesos, hoy arrancan desde el millón de pesos. Son terrenos muy amplios.

Hay otras alternativas que rondan los 500.000 pesos en lotes de unos 400 m², siempre en zonas con todos los servicios. La opción más económica y utilizada es la compra financiada y por servicios. Primero se vende el terreno que puede rondar los 150.000 pesos en algunos sectores y a medida que avanzan con los servicios se cobran. “Es una forma que se utiliza mucho que tienen los loteadores para financiar el proyecto y los vecinos para poder acceder”, aseguró Folatelli.

La especulación y la inversión son otras de las variables que en juego. Hay muchos inversores de otras provincias, especialmente de Buenos Aires que compran varios terrenos pero no los desarrollan. Para desalentar la especulación, el municipio comenzó a subir el costo del impuesto de baldío.

El caos de la Ruta 22, un problema

La situación de las rutas que conectan Fernández Oro con Cipolletti y Neuquén es uno de los principales problemas cotidianos . Las interminables obras de la Ruta 22 generan una gran afluencia vehicular sobre la Ruta 65 que conecta muchos de los loteos nuevos además de ser la arteria principal para llegar a Oro. En horario pico trasladarse hasta Neuquén puede demorar una hora. Algunos barrios tienen acceso directo a ambas calzadas, pero otros no tienen otra opción que tomar ruta chica incluso para llegar a la 22.

El tiempo es el costo principal en la elección de esta zona para vivir especialmente quienes tiene su actividad laboral en tierras neuquinas. Los escasos siete kilómetros que separan Oro de Cipolletti lo hacen una opción más atractiva.

“En 10 años no quedan más productores”

El avance inmobiliario sobre zonas bajo riego ha sido uno de los grandes rivales de la fruticultura. Los expertos en el tema aseguran que es imposible producir “pegado” a un barrio. “Se necesita tranquilidad. La producción necesita paz, silencio”, explicó un productor orense. Otro de los problemas según sostiene son los exportadores que con el capital han logrado históricamente avanzar sobre tierras . “Hay dos opciones, o viene el desarrollador y te corre el alambrado o viene el exportador y hace lo mismo”, asegura.

Edgar Artero es uno de los veintipico de productores que quedan en pie en Fernández Oro. Dice que “en 10 años no quedan más productores en Oro. Éramos cerca de 80 hace 20 años ahora quedan 22, pero así es imposible producir. Pero esto no está todo pensado por los gobernantes. Fijate que todos hablan de la nueva metrópolis regional, a nadie le importan los productores”. Artero tiene 20 hectáreas y produce fruta con carozo y manzanas, dejó de producir peras. “El argentino no come peras y si se la vendo al exportador no me las paga”, aseguró.

En la actualidad los productores que deciden vender sus chacras lo hacen entre 13 y 15 mil dólares la hectárea. En un barrio con todos los servicios cada hectárea se comercializa a 500 mil dólares la hectárea aproximadamente. “La convivencia es imposible. No tomaron en cuenta el daño que esto le genera a la frutícola. Algunos están haciendo pastos, forrajes. En algunos años más ya no quedan más productores. Fueron desplazados por el desarrollo urbanístico y el petrolero”, agregó.

Por último, señaló. “Me duele más la contaminación que dejar de ser productor. Yo sé que voy a tener que dejar en algún momento pero lo que más me duele es como contaminan los ríos”.

Datos que asombran
16.000
habitantes es la estimación de la población actual. El censo del 2010 había marcado
8.629.
$ 500.000
cuesta aproximadamente un terreno de 400 m² con todos los servicios.
u$s 13.000
a u$s 15.000 es el valor aproximado en el que los productores venden cada hectárea.
“Es una de las ciudades que más creció en el país, actualmente hay 50 proyectos de loteos en proceso de habilitación”.
Octavio Folatelli, secretario de Obras Públicas de Fernández Oro.
“No está todo pensado por los gobernantes. Todos hablan de la nueva metrópolis regional, a nadie le importan los productores...”.
Edgar Artero, productor de Fernández Oro
Fernández Oro

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