Cocheras, una inversión posible y rentable

Las opciones de inversión se han multiplicado en Argentina durante los últimos dos años, en especial en el sector finanzas.

El atraso que aun exhibe el tipo de cambio pese al salto en el precio de la divisa durante los últimos 15 días, sumado a las altas tasas de interés en pesos, genera un combo atractivo de alta rentabilidad a corto plazo y riesgo moderado.

Existe sin embargo, un rango de inversores de perfil tradicional que pese al retorno que ofrece hoy la rueda dólar-tasa de interés, sigue apostando por una opción conservadora como los ladrillos. A la vez, dentro del rubro inmobiliario, existe un nutrido abanico de opciones donde colocar fondos, con distintos grados de riesgo y rentabilidad.

La mayoría de los inversores que incursionan en el sector, piensan en departamentos a estrenar. La mecánica de ingreso suele ser en desarrollos a pozo, los cuales se financian con el aporte de los propios propietarios a medida que los mismos se construyen.

Los loteos en lugares estratégicos, suelen ser otro nicho. Cuando los terrenos están ubicados en una zona con accesibilidad, cercanía a los servicios y potencial de desarrollo, no tardan en revalorizarse. Ello implica que para obtener un retorno quizá solo sea necesario esperar el momento oportuno para la reventa.

Pero hay un segmento menos tenido en cuenta y no por ello menos rentable: el de las cocheras. Se trata de un negocio inmobiliario, con una serie de particularidades que lo hacen tan atractivo como redituable.

Un primer aspecto a considerar, es la explosión que ha experimentado el parque automotor en Argentina durante los últimos años. Solo en los primeros seis meses de 2017, los patentamientos de autos cero kilómetro crecieron un 34% en relación a igual periodo del año pasado. No hace falta ir muy lejos para comprobarlo en carne propia: estacionar en el centro de cualquiera de las ciudades de la región es un verdadero suplicio. Es evidente que la demanda potencial es amplia.

Pero existen además una serie de ventajas comparativas en relación a la tradicional inversión en ladrillos. La primera está directamente relacionada al costo, y es la posibilidad de diversificar. El precio de una cochera es en general, entre cuatro y cinco veces menor al de un departamento bien ubicado. Por lo tanto, con el mismo capital, es posible aprovechar las ventajas de localización que pueden ofrecer cuatro o cinco cocheras en distintos lugares, sea en distintos barrios de la misma ciudad o en distintas ciudades a la vez.

La segunda, es la rentabilidad. La misma se obtiene de la suma entre la capitalización que genera la propiedad a lo largo del año por el incremento en los precios, mas lo que se obtiene por el alquiler del inmueble durante el mismo periodo. Según el sitio especializado Zona Prop, las cocheras tuvieron una capitalización del 2% durante el último año. Un ratio nada despreciable en relación a los departamentos a estrenar, que obtuvieron un 5%. Se estima que la rentabilidad promedio anual de un dos ambientes oscila entre el 5% y el 6%. Según el relevamiento de Zona Prop, la rentabilidad promedio de la inversión en cocheras durante los últimos doce meses fue superior al 7%.

Una tercera ventaja es el mantenimiento. A todas luces, los requerimientos de una cochera en cuanto a costo y atención, son muy inferiores a los de una casa o un departamento, con el agregado de que el desgaste a lo largo del tiempo, es prácticamente nulo.

Un cuarto punto son las perspectivas en cuanto a urbanística y disponibilidad de espacio público. De un tiempo a esta parte, no solo ha crecido la cantidad de vehículos en circulación, sino que en las ciudades más importantes del Alto Valle, se extiende el estacionamiento medido en los radios céntricos. La predisposición de los clientes a pagar por un lugar propio y seguro es inversamente proporcional al estrés que genera la búsqueda diaria de un lugar en la vía pública, más aun si el estacionamiento en la calle es pago. En Buenos Aires y la zona del conurbano, el uso y alquiler de cocheras está extendido desde hace años, y por consiguiente, también lo está el mercado de inversión en el rubro. Sin embargo en la región, no hay oferta suficiente para la demanda potencial existente. Es de esperar que en los años venideros, el crecimiento urbano, en cantidad de población y vehículos, sea acompañado por el desarrollo de nuevos emprendimientos inmobiliarios que incluyan el segmento cocheras. Como cada vez que se presenta un nuevo nicho de inversión, quienes primero vean la oportunidad, probablemente puedan posicionarse mejor en el futuro.

Un último elemento, atado a la diversificación y al precio de los alquileres, es que el riesgo por morosidad es mucho menor. Si el mismo capital destinado a una unidad de dos ambientes se divide en cuatro unidades cochera, el riesgo de morosidad se reduce notablemente, y en caso de ocurrir un caso de incobrabilidad, solo se afecta una parte de la rentabilidad total.

Cambiar los patrones habituales en cuanto a la conformación de la cartera, es clave. Especialmente para aquellos inversores con aversión al riesgo. En ese sentido, la cochera sigue siendo una inversión en ladrillos, pero con matices alternativos.

Datos

Ubicación y estilo

la clave de los precios

Odisea. Estacionar en el centro de la ciudad a diario.

Apostar por las cocheras permite pensar en una cartera de inversión inmobiliaria diversificada y rentable.

El crecimiento del parque automotor y la escasez de disponibilidad de espacio público garantizan el mercado.