Arreglos que empeoran
El gobierno admitió esta semana que la ley de Alquileres, promovida hace dos años con el fin de mejorar la regulación del mercado, tal como advirtieron expertos, terminó siendo un fracaso y perjudicando tanto a propietarios como a inquilinos, ya que se redujo la oferta de inmuebles para este fin y los precios aumentaron muy por encima de la inflación y los ingresos.
La ley es una muestra de una fantasía recurrente de nuestra clase política: que una fuerte y minuciosa regulación estatal del mercado solucionará problemas que en realidad son generados por otros factores: la falta de una política económica que dé previsibilidad y de una política habitacional que articule los alquileres con el acceso a la tierra y a la vivienda propias. Esta idea de que una ley mejorará mágicamente distorsiones estructurales pero en realidad sólo empeora los problemas que intenta resolver acuñó un neologismo: “el efecto Lipovetsky” (el apellido del diputado que impulsó la iniciativa).
Según admitió el titular de la Cámara de Diputados, Sergio Massa, la ley aprobada en 2019 en Diputados (durante el gobierno de Mauricio Macri) y en el Senado en junio de 2020 (gobierno de Alberto Fernández) por amplias mayorías, “fracasó” y llamó a “discutir una nueva ley de alquileres” que dé certezas a todos los actores y corrija errores, el año que viene. Mientras, se suspende la vigente por 180 días y se volvería a las regulaciones ya establecidas por el Código Civil, cuando las partes eran las encargadas de negociar el valor del alquiler.
Como admitió el propio Massa, la aplicación de la norma disminuyó la oferta, desincentivó el negocio y generó nuevas dificultades tanto a inquilinos como a propietarios. Las disposiciones que complicaron su aplicación fueron extender los plazos de contratos (tres años en vez de dos), el sistema de actualización (se hace una vez al año con un índice que combina 50% la variación de salarios y 50% la inflación) y la obligación de registrar el contrato en la AFIP. A estas disposiciones, el gobierno sumó el DNU 320/20, que en el contexto de la pandemia extendió los contratos, congeló el valor de los alquileres y suspendió desalojos y la posibilidad de diferir pagos. Si bien esto protegió a los más vulnerables en la extensa cuarentena, como suele suceder, igualó a un inquilino de ingreso humilde con otro de zonas acomodadas, lo que dio lugar a muchos abusos.
Y se fue generando una olla a presión que estalló cuando se terminaron las restricciones. Al terminar los contratos vigentes muchos locadores retiraron sus unidades del mercado de alquiler y las pusieron en venta, otros aplicaron subas muy fuertes de hasta 93% en los nuevos contratos y superiores al 50% al término del primer año, en un intento por “cubrirse” de una inflación que no deja de acelerarse. Menos del 10% de los contratos fueron registrados en la AFIP.
La “suspensión” por seis meses y no la derogación o sanción inmediata de una nueva ley agrega incertidumbre. Ante la actitud del gobierno de “patear para delante” el tema, las inmobiliarias advierten que se podría paralizar el mercado y subir los precios. Nadie sabe bajo qué ley se negocia y, ante la incertidumbre, es probable que pocos quieran firmar contratos y aumenten “por las dudas”.
Se trata de un problema delicado, porque afecta al menos a 9 millones de personas de medianos y bajos ingresos, muchos de ellos trabajadores informales. Por otro lado, se debe dejar de lado la visión de “millonarios especuladores” a quienes alquilan un inmueble porque muchos pertenecen a segmentos de clase media que ahorraron para tener un ingreso adicional.
El Congreso deberá entender que se regula a un mercado muy heterogéneo y que para que funcione deberán fijarse condiciones aceptables para todas las partes, que den certezas tanto a inquilinos como a propietarios, que facilite la negociación, que fije criterios realistas de actualización en el contexto económico actual y evite tanto los abusos como las intromisiones innecesarias que retraigan la oferta y aumenten las dificultades para el inquilino.
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