Damian Tabakman: “Argentina tiene los ojos puestos en el desarrollo inmobiliario de Añelo”

En el marco de la feria Edifica Neuquén, se realizó el Primer Congreso de Real State Neuquén, bajo el lema “Palpitando desarrollos en el corazón de Vaca Muerta”. En ese marco, disertaron desarrolladores locales y nacionales, consultores de mercado y especialistas financieros. El reconocido consultor Damian Tabakman fue uno de los oradores, y en dialogó mano a mano con RÍO NEGRO brindó su perspectiva del sector a nivel nacional, y particularmente en Neuquén y Añelo.

PREGUNTA: ¿Cómo es la relación histórica entre el precio del m2 y la cotización del dólar?
RESPUESTA: Cuando uno hace una observación de largo plazo respecto de la evolución de los activos inmobiliarios en la Argentina, se advierte que en aquellas épocas durante las cuales la Argentina se vuelve cara en dólares, todos los activos en general se ponen caros, se ponen caros los salarios, pero también las propiedades. Y viceversa, aquellos momentos durante los cuales se abarata la Argentina, pasa lo mismo con la construcción. Es decir, el costo de construcción también se abarata mucho y eso se traslada al precio de venta de las propiedades, que termina, por el costo de producción de lo nuevo, abaratando el precio de venta.

P: ¿Se le pueden poner números reales a ese valor representativo del metro cuadrado?
R: Al costo de construcción, sí. Es un número bastante transparente, que de todas formas está muy afectado por los vaivenes del tipo de cambio, pero sí es un número que gira en torno a los US$ 1.500 por metro cuadrado como costo de construcción. Al valor de la tierra, no, no se le puede poner número. El valor de la tierra es mucho más dependiente de la localización, y mucho más volátil. La incidencia de la tierra puede ser del orden del 40% en Buenos Aires, o incluso más, y del orden del 8% en algún lugar de Neuquén, por ejemplo. Pero si vas a mercados más desarrollados como Madrid o París, la tierra puede significar el 70%. Es el valor de la tierra lo que finalmente termina impactando sobre el precio de venta, y marca diferencias tan groseras como las que uno de repente encuentra entre Puerto Madero y Neuquén.

P: ¿El precio de los inmuebles se mueve a una velocidad diferente que la del precio de los demás activos?
R: Si uno mira en series largas, el valor de otros activos es mucho más volátil que el de los inmuebles, por razones propias de la Argentina. Para arriba o para abajo, los inmuebles se mueven mucho más pausadamente que otros activos. Por ejemplo, cuando hubo cambio de gobierno entre Mauricio Macri y Alberto Fernández, los activos financieros en su conjunto se desplomaron, la bolsa cayó, te digo de memoria, 80%, 90%, un número gigante, ¿no? Y los inmuebles bajaron 25%, o 30%, en dólares. No bajaron tanto. Y luego cuando se auguraba nuevamente un cambio de gobierno previo a la llegada de Milei, la bolsa empezó a subir un montón y a recuperar fenomenalmente, el valor de los inmuebles también recuperó bastante de esa caída, pero no tanto. O sea, la dinámica del valor del m2 es mucho más suave.

P: ¿A qué atribuye esa diferencia en la dinámica de precios?
R: Es causada esencialmente, a diferencia de lo que sucede en casi todo el resto de los mercados del mundo, por la falta de endeudamiento. Es decir, como no hay crédito, nunca hay un banco que te presiona para que vendas cuando la cosa viene mal, y nunca hay, en el sentido contrario, un crédito barato que por producto del crecimiento dispare una demanda y haga subir los precios. Entonces, la falta de crédito que rigidiza el mercado para uno u otro lado, hace que los movimientos sean mucho más pausados.

P: Siguiendo a Warren Buffett, el consejo al inversor sería que “hay que comprar cuando está barato…”
R: Obvio, hay que comprar cuando está barato, que es lo que la gente no hace. O sea, la gente tiende a copiar lo que hacen todos los demás, y si está barato, pues la gente vende… Por supuesto, un inversor mucho más racional y mucho más objetivo y mucho más anticipatorio, por decirlo de alguna manera, es el que compra cuando todos los demás venden, y si la mayoría vende, es porque está barato, y viceversa…

P: Respecto a la rentabilidad de un inmueble ¿cuál es la diferencia entre apostar por Neuquén o hacerlo por destinos tradicionales como Buenos Aires, Córdoba o Rosario?
R: Yo te diría que las ciudades grandes en la Argentina tienden a tener rentabilidades, entre lo que vale un departamento terminado y la renta por alquiler, bastante estables. En ciudades, en urbes grandes, zonas centrales y áreas consolidadas, la rentabilidad hoy debe estar en torno al 4 o 5% anual aproximadamente. Es difícil encontrar rentas por encima de ese valor comprando terminado. Si se compra en pozo, antes de empezar a construir y asumiendo el riesgo del proceso constructivo, la ecuación quizá sea algo mejor. Y una lógica muy diferente, naturalmente, generan entornos urbanos no consolidados que pueden tener dinámicas particulares o peculiares propias de lo que está ocurriendo.

P: ¿Añelo puede ser un ejemplo de ese tipo de entornos particulares?
R: Efectivamente Añelo tiene una demanda muy sostenida, y eso es lo que dispara la rentabilidad, que es alta en términos anualizados, producto de una demanda muy sostenida de las petroleras. Cuando esa demanda está, porque también tiene su vaivén por supuesto. Simultáneamente lo que suele faltar en esos entornos urbanos poco consolidados, que es lo que también lleva a que las rentabilidades sean muy altas por exigencia del inversor, es la falta de liquidez en el activo inmobiliario. La renta es alta, es difícil salir, a diferencia de un departamento ubicado en el centro de Neuquén que siempre tendrá infinidad de personas interesadas en comprarlo. O sea, en términos de ‘quien puede comprar en Añelo’, es un nicho muy chiquito y hay un mercado secundario escaso, y eso presiona sobre la exigencia de rentabilidad de quien lo compra.

P: ¿Cómo es el perfil del inversor de real state en Neuquén?¿Es arriesgado o más conservador?
R: El perfil del inversor de real state en Neuquén es sólido. Es el del clásico inversor inmobiliario. El que tiene una panadería, un cierto excedente, y está pensando en su jubilación, con lo cual quiere guardar parte de su patrimonio, o dejarle algo a los nietos, o tener una renta cuando se jubile. Ese es el perfil inversor mayoritario en nuestra industria, en toda la Argentina, y en Neuquén no es la excepción. En cambio, el inversor que va a Añelo es un nicho mucho más pequeño, es un poquito más especulativo, es el que tolera que no haya mercado secundario, y que por lo tanto exige una rentabilidad más alta.

P: ¿Los desarrollos de real state en Añelo requieren un perfil de inversor que tenga más espalda financiera?
R: Bueno, requiere mucho más capacidad de aguantar, por supuesto, porque salir una vez que se hunde capital en Añelo no es lo más fácil.

P: ¿Genera interés Añelo en los inversores del resto del país?
R: Sucede una cosa paradójica, y es que los desarrolladores neuquinos, con sus inversores neuquinos, suelen estar muy focalizados en hacer cosas en Neuquén. Y en general, cuando uno recorre Añelo, encuentra que hay mucha presencia de no-neuquinos, tanto en el universo de los desarrolladores, que son los que promueven los proyectos, como en los inversores. O sea, suele haber mucho desarrollador porteño, o cordobés, o rosarino, que vienen impulsados y acompañados por inversores de origen, digamos. Es un poco raro no encontrar tanto desarrollador neuquino haciendo en Añelo. No es que no los hay, pero hay mucho más de otros lugares de Argentina. Y al revés, en Neuquén capital, que es como el lugar más conservador para la inversión inmobiliaria en el ecosistema Vaca Muerta, y hay poco no-neuquino en Neuquén.

Perfil

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Damian Tabakman es Arquitecto (UBA), y Máster en Finanzas (UBA).
Fundador y primer Presidente de APPI (Asociación Argentina de Profesores y Consultores de Real Estate). Es integrante de la Asociación de Empresarios de la Vivienda.
Es Director de posgrados de Real Estate de la Universidad Torcuato Di Tella y de la Factultad de Arquitectura de la UBA y Presidente de la CEDU (Cámara de Empresarios Desarrolladores Urbanos de Argentina).