El revalúo que pide el FMI, complica al mercado

Subir los impuestos, sin subir los impuestos.
Es lo que intentará hacer el gobierno en el marco del acuerdo con el Fondo Monetario. Es inverosímil que una suba de impuestos pudiese atravesar hoy el filtro del Poder Legislativo nacional. Sin embargo, existe un resquicio por el cual el Poder Ejecutivo podría elevar la base imponible sobre la cual impactan los impuestos patrimoniales, sin pasar por el Congreso: el revalúo inmobiliario.

El incremento de la valuación fiscal de los inmuebles en la Capital Federal, significará de forma indirecta un sensible incremento en la recaudación del Impuesto a los Bienes personales, pese a la suba de los mínimos no imponibles sancionada por el Congreso en diciembre.

En este sentido, la titular de la Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP), Mercedes Marcó del Pont, acompañó esta semana al Ministro de Economía Martín Guzmán, en su exposición acerca del acuerdo con el FMI en la Cámara de Diputados. Allí la economista se refirió al revalúo e indicó que se avanzará en la aplicación de una fórmula de cálculo igual a la que utiliza en la actualidad la Ciudad de Buenos Aires para el Impuesto Inmobiliario. En efecto, dicha fórmula también regía para Bienes Personales hasta el año 2018, y luego AFIP decidió dividir por cuatro las valuaciones resultantes de esa fórmula.

La actualización iniciaría por los inmuebles de la Ciudad de Buenos Aires, pero hacia el mes de septiembre, se aplicaría en todo el país.

La medida implica que la cotización fiscal de los inmuebles se multiplicará por cuatro, a los fines de la liquidación de Bienes Personales. La actualización de los mínimos no imponibles aprobada a fin de 2021, deja exenta del impuesto a la casa habitación cuya valuación no supere los $30 millones. Pero el revalúo implicará que cualquier otro inmueble propiedad del contribuyente cuya valuación fiscal se cuadruplicará, quedará alcanzado.

Un estudio realizado por la consultora Focus Market del economista Damian Di Pace, estimó el impacto que podría significar el revalúo en términos del Impuesto a los Bienes Personales.

El informe toma como ejemplo una el de una persona que cuenta con su casa habitación, que se encuentra exenta, más dos departamentos y bienes del hogar en la declaración de Bienes Personales, por un total de $ 3.612.755. Por no superar el nuevo mínimo no imponible de Bienes Personales establecido desde diciembre en $6.000.000, dicha persona hoy no está sujeto a pagar el impuesto.

No obstante, de avanzar con el revalúo en la dirección que anticipó Marcó del Pont, la misma persona y con los mismos bienes declarados, sería propietaria de bienes por un total de $15.489.769. De esta manera, se superaría largamente el mínimo no imponible, y el contribuyente pasaría de no pagar Bienes Personales, a pagar $71.174 este año.

En el gobierno nacional, estiman que la maniobra les permitiría recaudar $65.000 millones extra en 2022, y otros $130.000 millones en 2023.

En el sector inmobiliario en tanto, señalan el impacto que ya tiene el rumor en el mercado. De concretarse el revalúo, no solo será más caro y menos rentable mantener un inmueble que no se utiliza como casa habitación, sino que también será mucho más oneroso el costo de la transacción de venta.

Los operadores del mercado se quejan de que el sector viene siendo castigado continuamente desde hace al menos dos años. En primer lugar, señalan el daño que generó la nueva Ley de Alquileres al negocio inmobiliario. Luego el rumor que corrió en 2021 respecto a la posibilidad de gravar las propiedades ociosas. A fines de 2021, la suba de los mínimos de Bienes Personales parecía ser una buena noticia, la cual queda opacada por el posible revalúo.

Indican que el efecto inmediato de la medida, es una caída del número de operaciones de compra-venta. Los propietarios prefieren “esperar y ver” antes que arriesgar.

En este sentido, la reforma de la Ley de Alquileres sancionada a mediados de 2020, es señalada como el origen de muchos de los problemas que hoy aquejan al mercado. La nueva normativa fue pensada como una forma de reducir la asimetría entre inquilinos y locadores, a fin de evitar situaciones de abuso de parte de los propietarios.

A tal fin, se estableció entre otros ítem, que los contratos deben estipularse a 3 años, y que los aumentos son anuales y se rigen por el Índice de Contratos de Locación (ICL) que realiza el Banco Central, el cual contempla en partes iguales la inflación y el Coeficiente de Variación Salarial. Lo llamativo es que incluso los inquilinos señalan que desde la aprobación de la nueva Ley de Alquileres (27.551), son más las complicaciones que los beneficios.

En efecto, muchos propietarios han decidido retirar sus inmuebles del mercado, lo que en la práctica contrajo la oferta.
Según los operadores, la oferta de inmuebles para alquiler se redujo hasta un 30% en Ciudad de Buenos Aires desde la promulgación de la ley. El resultado natural, es un fuerte incremento en los precios de los alquileres.

La conclusión es que por diferentes vías, los ladrillos dejan poco a poco de ser una alternativa atractiva de inversión frente a otros instrumentos de resguardo de valor. Siendo junto al dólar y al plazo fijo una de las alternativas de inversión más tradicionales de los argentinos, el negocio inmobiliario está puesto en jaque.

La compleja situación cambiaria, dificulta las operaciones de compra-venta, con propietarios que piensan en dólares y compradores que no consiguen divisas. A ello hay que sumar un revalúo que hace más caro tener y vender una propiedad, y una Ley de Alquileres que trajo más dolores de cabeza que soluciones.