El delicado momento que vive el sector inmobiliario

Desde 2016, la gran apuesta a la reactivación iba de la mano con los nuevos créditos UVA. La devaluación y la inflación quitaron efectividad al sistema afectando tanto a la oferta como a la demanda, y el número de escrituraciones no para de caer.



Son pocos los datos positivos que la actual conducción económica tiene para exhibir. Pero si hasta el año pasado había una política que el gobierno de Cambiemos podía resaltar como ‘positiva’, esa era el experimento de los Créditos Hipotecarios UVA.
El instrumento, permitió durante los dos primeros años de vigencia, una sensible reducción en el monto de las cuotas a pagar, así como la ampliación del universo de potenciales candidatos a la línea crediticia. Sin embargo, la fuerte aceleración de la inflación y una devaluación superior al 100% durante 2018, hicieron añicos la efectividad original del programa.
Sucede que la Unidad de Valor Adquisitivo (UVA) se mueve al mismo ritmo que la inflación, lo que genera un doble efecto. En primer lugar hace que la relación Cuota/Salario se deteriore cada vez más para quienes ya ingresaron al sistema, dado que los salarios perdieron terreno frente a los precios. Así, quien tomó un crédito en 2016 con una relación Cuota/Salario en torno al 28%, hoy hace frente a una cuota que representa más del 40% de sus haberes. En segundo lugar, tal evolución genera que cada vez menos gente puede aplicar al crédito con sus ingresos.
La devaluación por último, genera que el valor en pesos que exhiben actualmente las propiedades, haya quedado descalzado del monto que puede solicitarse en el banco. Hace apenas un año, quien solicitaba un crédito de $1.000.000, podía cubrir el 81% del costo de un inmueble valuado en u$s 60.000. Si la misma persona recibe el mismo monto hoy, solo puede cubrir el 38,75% del valor del inmueble. En otras palabras, la cobertura de los créditos en pesos, cayó a menos de la mitad en menos de un año.
El corolario de tal secuencia, se observa claramente en los datos que arroja el mercado inmobiliario al inicio de 2019. Un informe del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires publicado esta semana, es elocuente al respecto. Por embergadura y por representatividad simbólica, lo que sucede en Buenos Aires es buena muestra de la situación que se registra en el resto de las grandes urbes del país como Rosario, Córdoba y Mendoza.

El principal problema que exhibe en la actualidad el sistema de créditos UVA, es el aumento de la relación Cuota/Salario, y la caida de la cobertura.


La información, referida al último mes de febrero, indica que ese mes se concretó la venta de 2.141 unidades. Significa que el número de escrituraciones en el ámbito de la Capital Federal, se derrumbó un 47,6% respecto al segundo mes de 2018, cuando el número de operaciones llegó a 4.083. Si se contabiliza el agregado de los dos primeros meses del año, la baja en la cantidad de operaciones, llega al 58,8%.
El panorama crítico que atraviesa el sector, es todavía más evidente cuando se analiza la evolución de las escrituraciones mediante crédito hipotecario. En el mes de febrero, la cantidad de operaciones utilizando el financiamiento UVA, ascendió a 172. Implica un desplome del 89% respecto al mismo mes del año pasado. Toda una postal de la crisis que afecta al sistema de crédito que el actual gobierno ideó en 2016 para reemplazar al viejo Plan ProCreAr.
Por último, cuando se observa el valor de las propiedades nominado en dólares, resulta que la combinación entre la fuerte devaluación del tipo de cambio y la estrepitosa caída de la demanda, tambien impactó sobre la cotización de los inmuebles. El citado informe revela que mientras el monto promedio de las operaciones hace un año ascendía a los u$s 144.600, en la actualidad solo llega a los u$s 112.800. La baja llega al 22%.
La parálisis que vive el mercado afecta así, tanto a la oferta como a la demanda. Quienes quieren comprar, ven limitado el acceso al crédito y si es que acceden al mismo, corren contra reloj para que el dinero que reciben del banco (pesos) no de deprecie mientras se completan los trámites para el desembolso, lo que en algunos casos suele demorar entre 30 y 60 días. Por su parte quienes desean vender, no encuentran quien pueda pagar el precio de las propiedades en dólares, al tiempo que ven como el valor de los inmuebles cae, incluso nominado en moneda extranjera.

En números

58,8%
La caída en la cantidad de operaciones inmobiliarias durante los dos primeros meses de 2019 en CABA.
40%
La relación cuota/salario para quien ingresó al sistema UVA durante 2016.

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