El inmueble y su mensura

Una columna publicada en este diario con fecha 22 de abril del corriente año, titulada «La cosa inmueble y su verificación», pone en tela de juicio la constitucionalidad del artículo 31 de la ley N° 3. 483 (Régimen del Catastro Provincial).

Sostiene el escribano Rodríguez, autor de la nota en cuestión, que «la verificación de la subsistencia del estado parcelario con carácter previo a la adquisición, constitución o transmisión de determinados derechos reales, tal como lo manda la ley 3.483, resulta no sólo innecesaria y absurda, sino también inconstitucional por contrariar los artículos 2.313 subsiguientes y concordantes del Código Civil.

En este sentido afirma que: «La parcela es una cosa inmueble … Los inmuebles por su naturaleza son cosas que están inmovilizadas… ¿Que razón existe para verificar su subsistencia?, si obviamente el suelo, es decir el lote, terreno o parcela no puede desaparecer, ni mucho menos ser trasladado».

No compartimos esta opinión, por el contrario sostenemos que la verificación de la subsistencia del estado parcelario resulta de suma utilidad al momento de efectuarse operaciones o negociosos inmobiliarios, y que constituye una medida acertada del legislador local, en cuanto asegura la plena vigencia de los principios contenidos en la legislación de fondo.

Entendemos que la conclusión a que arriba el escribano Rodríguez en su nota parte de una premisa errónea, cual es considerar que el inmueble y la parcela son la misma cosa y, en consecuencia, ambos términos pueden ser aplicados en forma indistinta a uno y otro para su designación.

La parcela es «la unidad de registración catastral, entendiéndose por tal a la cosa inmueble, de extensión territorial continua, determinada por un polígono cerrado de límites, perteneciente a un propietario o varios en condominio, o la poseída por una persona o varias en común, cuya existencia y elementos esenciales consten en el documento cartográfico de un plano de mensura registrado en el organismo catastral» (definición brindada por la ley 3.483 en su artículo 4°)

Vale decir, es la representación cartográfica de los inmuebles en jurisdicción provincial que permite diferenciar a unos y otros por sus límites y linderos. Hay una relación estrecha entre ambos, pero no son la misma cosa. Existe entre ellos la diferencia que media entre la representación de una cosa y la cosa en sí.

Ahora bien, la verificación de la subsistencia del estado parcelario sirve para constatar que esa representación cartográfica, que por su parte es utilizada de base en el Registro de la Propiedad Inmueble, coincide con el real estado de hecho del inmueble en cuestión. Es decir, permite conocer a ciencia cierta la correcta ubicación del inmueble, medidas, linderos, límites jurídicos en relación con el título aplicado, el estado de ocupación real en relación con los hechos físicos existentes, valor actualizado de la tierra y las mejoras y si, eventualmente, existe algún conflicto de límites con un inmueble lindero.

En síntesis, si bien los inmuebles no pueden desaparecer ni ser trasladados, tal como lo afirma el autor en su artículo, lo que sí puede suceder es que por acción de la naturaleza -aluvión, avulsión- o por el hecho mismo del hombre -invasiones de o a terceros- el derecho a poseer que surge del título no coincida con la posesión real. La verificación de la subsistencia del estado parcelario le permitirá conocer al adquirente de un inmueble, previamente a cualquier acto de transferencia, el real estado de hecho del inmueble en cuestión.

Visto desde otro ángulo, la verifica

ción de la subsistencia del estado parcelario persigue la correcta aplicación del Principio Registral de Especialidad. Este último requiere de la determinación de la cosa inmueble objeto del derecho, previo a la apertura del Folio Real en el Registro. Sin la determinación del inmueble por mensura, el Folio Real del registro es ficticio.

Por último, el conocimiento de los aspectos relativos a la realidad fáctica del inmueble también tiene notable importancia como prueba de la tradición, ya que para que la tradición pueda efectuarse por la totalidad de la extensión del derecho que se transfiere «el inmueble debe estar libre de toda otra posesión, y sin contradictor que se oponga a que el adquirente la tome» (art. 2383 C.C.),

En conclusión la mensura, que se realiza a través del Acto de Verificación del Estado Parcelario constituye el único medio para determinar la extensión territorial del derecho y definir si existen posesiones u ocupaciones de hecho por parte de terceros, invasiones de o a linderos o superposiciones de títulos.

Por lo cual «no existe», a nuestro criterio, la pretendida contradicción entre las normas provinciales -ley 3.483- y las normas contenidas en el Código Civil.

La nota también planteaba que el art. 31 de la ley 3.483 consagraba una nueva ilicitud, en cuanto permitía al Estado provincial invadir la esfera del poder de policía municipal. Decía el autor: «Pero resulta aún más grave la acción encomendada por el artículo 31 y es que la ley provincial invade la esfera municipal. La actividad constructiva es regida por la legislación municipal…».

Otra vez nos permitimos discrepar con la apreciación efectuada, por cuanto el poder de policía catastral que comprende -en lo que aquí respecta- la facultad de exigir la verificación del estado parcelario previo a la constitución o modificación de determinados derechos reales, constituye una facultad no delegada al Estado nacional y por ende es ejercida por el Estado provincial, a través del Catastro Territorial. La misma ley 3.483 en su artículo 2° inciso f) dispone que así sea.

Ahora bien, este poder de policía catastral no impide ni obsta de modo alguno al ejercicio, por parte del municipio, del poder de policía en lo que respecta a las materias de su competencia. Materias que por su parte están definidas por la propia Constitución provincial (art. 229). La actividad constructiva urbanística se rige por el derecho local, pero nada tiene que ver con el ejercicio de un poder de policía catastral, que ya no es competencia de los municipios. Por lo cual la ley 3.483 no invade, ni pretende invadir, la esfera propia de los estados municipales.

Por ello, entendemos que la crítica esgrimida contra la ley N° 3.483 no sólo carece de fundamentos serios, técnicos y jurídicos que la sustenten, sino también que pareciera ser una imputación genérica a la administración provincial, hecha de una manera poco solidaria y participativa, actitud que lo aleja de esta Mesa de Diálogo que ha establecido la actual gestión de gobierno, que ha brindado sus oficios no sólo a los municipios y a los colegios y consejos profesionales vinculados con la actividad (ingenieros, agrimensores, escribanos, arquitectos, abogados, cs. económicas, etc.) para que puedan enriquecer el proyecto de gestión actual, que en términos generales propone: estrechar los vínculos con los municipios mediante la celebración de convenios de colaboración, como asimismo generar y consensuar una actuación conjunta, tanto para la aplicación de la presente ley como de toda otra disposición, sin entorpecer la celeridad que el negocio inmobiliario requiere. Todo ello dentro de un marco de legalidad y seguridad jurídica.

(*) Contador. Subsecretario de Ingresos Públicos, a/c dirección General de Rentas Ministerio de Hacienda Obras y

Servicios Públicos de Río Negro.