El mayor desarrollador de la región y el potencial de Vaca Muerta

Con 20 años de trayectoria, más de 40 proyectos en porfolio, 228.000 m2 construidos y 5.664 lotes en desarrollo y ejecución, y a punto de inaugurar la torre más alta de la Patagonia en la ciudad de Neuquén, ASPA es el desarrollador de Real State más importante en la región, y se encuentra entre los primeros del interior del país. Omar Pirrello es Socio Gerente de la compañía, y fue uno de los oradores del 11° Congreso de Desarrollos e Inversiones Inmobiliarias en el panel referido al desarrollo del Real State en Vaca Muerta. En diálogo exclusivo con PULSO, Pirrello analizó la situación actual del mercado inmobiliario en la región, el impacto de la delicada situación económica en la coyuntura, y el potencial del mercado inmobiliario en la zona del shale.

PREGUNTA: ¿Cuál es la visión sobre Vaca Muerta del desarrollador de Real State?
RESPUESTA: Al estar asentados sobre un yacimiento de 30.000 km2 que constituye el segundo reservorio de gas y el cuarto de petróleo a nivel mundial, suelo decir que nosotros vivimos en “Neubai”, la combinación de Neuquén y Dubai. Nuestro gran interrogante es conocer si el escenario futuro en Vaca Muerta, será similar a un tsunami, a una ola o a una marea. Hay papers en los que se proyectaba un tsunami. Se decía que la población de Neuquén iba a pasar de los 600.000 habitantes en 2015 a 1.170.000 en 2025. Eso no sucedió y no va a suceder. Si hubiese sucedido, hubiéramos chocado, porque no están dadas las condiciones de infraestructura, ni en Neuquén y zona de influencia, ni en el corredor Añelo – Chañar – Rincón. Tampoco creo que sea una ola. Vaca Muerta es real, se ha pasado del estadío de ‘piloto’ al de ‘desarrollo’, y nosotros esperamos una evolución tipo marea, donde ‘el agua irá subiendo’ a un ritmo de inversiones de entre u$s 4.000 y 5.000 millones al año.

P: ¿Existen datos certeros sobre el crecimiento de la demanda poblacional?
R: El Registro Civil de Neuquén indica que en la provincia existe una radicación por migración, cercana a las 28 personas por día. Es decir unas 11.000 personas al año. A ello se suman unos 11.000 nacimientos anuales. Y por último el Registro de Migraciones de la provincia, establece que cada año llegan unos 5.000 extranjeros a trabajar, en su mayoría venezolanos. Esta ‘marea’ de 27.000 personas al año, se radica en un 60% en Neuquén y alrededores, y 40% en el corredor, en el que también se puede incluir a Centenario.

P: ¿Cómo se estructura el Real State en la ciudad de Neuquén?
R: En Neuquén y zona de influencia, el Real State es un negocio de capitalización y de renta. Nosotros estimamos una capitalización promedio en los últimos diez años del 6% anual en dólares. Y luego, existe una renta por flujo, difícil de definir en este contexto post devaluación porque te quedaste con los alquileres ‘pegados’ en pesos. Pero sí sabemos que en nuestra región, la renta por flujo es un 50% más alta que la que se obtiene por una inversión similar en Buenos Aires, Córdoba o Rosario, debido a la demanda excedente de alquileres. Por el contrario, debido a que desde la devaluación de 2018 desapareció el crédito hipotecario, no existe en Neuquén el mercado de entrada y salida, o ‘revolving’. Lo que hay es un mercado de renta de largo plazo.

P: ¿Se percibe la crisis en el Real State?
R: Lo que sucede en la región no es ajeno a lo que pasa en todo el país. La devaluación golpeó fuerte los bolsillos de la clase media, y ello hace que se retraiga la demanda. El segundo semestre de 2018 fue muy duro en Neuquén. Había unos 65 edificios en construcción, y el 10% quedaron parados, porque tal vez no cuentan con recursos propios, o no se apalancan con inversores.

P: Con ese marco ¿Hay mercado para grandes desarrollos en Neuquén?
R: Se estima que en Neuquén hay un mercado de unos 100.000 m2 al año en edificios, y otros 150.000 m2 en vivienda unifamiliar. El promedio de superficie por edificio en Neuquén, ronda los 3.000 m2. Nosotros tenemos una apuesta muy importante en Neuquén Capital, con el Garden Tower, pero creemos que en ese segmento la cuota está cubierta, y no hay margen para nuevos desarrollos de esa embergadura. Si existe margen en los segmentos más bajos, en los cuales sobre el mercado de edificios, ASPA tiene un market share del 20%.

P: ¿Cómo se estructura el negocio en el corredor petrolero?
R: En el corredor Añelo – Chañar – Rincón hay dos segmentos bien definidos de mercado. El primero está atado al crecimiento poblacional. Hoy Añelo tiene unos 8.000 habitantes y se proyecta que tendrá 40.000. Es un negocio de gente que se va a radicar ahí. Son las personas que trabajan en los servicios de catering, de limpieza, en los comercios, en mantenimiento. El segundo es segmento de las empresas de servicio petrolero que requieren para su personal, que va a trabajar en la zona, un lugar donde dormir. Este último es un mercado en el que no hay ‘compradores’, sino que las empresas contratan un servicio. Ese servicio se asemeja a ‘un gran campamento’. Los que trabajan en el pozo, no viven en Añelo. Este segmento es de un crecimiento explosivo, y se trata de un negocio exclusivamente de renta, donde los beneficios son muy altos al estar directamente vinculados al petróleo.

P: ¿En qué consiste el servicio que contratan las petroleras?
R: Allí está la clave del negocio. Las empresas alquilan una ‘cama’ para el trabajador, lo que implica un conjunto de servicios adicionales, como limpieza, catering, hotelería, y administración. En la cadena de valor es tanto o más importante la construcción del edificio, como la administración del servicio. Se trata de un gran apart hotel.

P: ¿ASPA participa en este último segmento?
R: Tenemos en El Chañar un ambicioso emprendimiento de 1.100 lotes, lo que implica duplicar la superficie total del pueblo. En ese marco, tenemos un proyecto que incluye 280 camas. Además en Añelo tenemos un proyecto de hotel, y una residencia con servicio de hotelería, en sociedad con una empresa que ya tiene el expertisse en el servicio, y la inserción con las empresas del rubro. Algo similar estamos desarrollando en Rincón.

P: ¿Cuál es la rentabilidad en este segmento?
R: Las rentabilidades son altas en un esquema de muy corto plazo, directamente ligadas al negocio petrolero con los riesgos que eso implica, y con un payout que va de los 6 a los 12 años, dependiendo el tipo de producto, el tipo de contrato, y quien lo administre. Estamos hablando de rentabilidades anuales de entre un 10% y un 18% en dólares. Esa es la gran tentación para los inversores que llegan a la región. Al estar atado a un negocio cuya ecuación de negocio está dolarizada, lo más probable es que la dolarización de los precios no esté escrita, pero sea tácita. En ese marco, una devaluación como la que tuvo lugar hace poco, permite actualizar rápidamente las tarifas.

P: ¿Cómo son las perspectivas considerando el congelamiento del precio del barril?
R: Cada vez que hay un episodio de crisis, en la empresa reunimos al equipo y les explicamos que tienen prohibido mirar los diarios, la televisión y escuchar a los economistas. Si hiciéramos caso a los analistas, tenemos que cerrar la empresa. Un proyecto como el Garden Tower lleva 10 años. Eso incluye dos cambios de gobierno, al menos cuatro legislativas, y varias devaluaciones. Tenemos analizada la dinámica del dólar versus el índice CAC, y en el largo plazo se unen. Cada vez que hay un episodio como estos, la actividad se para seis meses y luego vuelve a arrancar. Lo que sucede hoy con el petróleo es puramente coyuntural por el escenario electoral. Diferente será la situación en marzo de 2020.