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Zonificación, exenciones, inmobiliaria municipal: las opciones para atacar el drama de alquilar en Bariloche
En el Concejo Deliberante se analizan tres proyectos de la oposición para que el municipio intervenga en esta arista de la crisis habitacional. Uno a uno los ejes de planes polémicos.
En el barrio Belgrano, a pocas cuadras del Centro Cívico de Bariloche, priman los departamentos de alquiler turístico. Foto: Chino Leiva
Alquilar en Bariloche se vuelve una odisea. En los últimos años creció la oferta de alquiler turístico y se redujo drásticamente la disponibilidad para locatarios permanentes, pero además los precios de mercado se fueron por las nubes con la liberación de los contratos. El tema es recurrente en las demandas de la comunidad, por eso los concejales pusieron en agenda prioritaria el tema con diversas alternativas, algunas de aplicación incierta.
El diagnóstico del drama del alquiler en Bariloche es conocido por todos. Un estudio reciente de la Unión de Inquilinos de Río Negro determinó que el 28% -casi un tercio de la población de Bariloche- es inquilino.
El año pasado la oposición intentó sin éxito promover que el municipio intervenga en el mercado. El oficialismo de entonces, Juntos Somos Río Negro, no lo avaló. Y ahora redoblan la apuesta en busca de que el gobierno de Walter Cortés tome acciones.
El intendente incluyó en su agenda prioritaria desde su campaña las soluciones habitacionales con la promesa de generar 2.000 lotes sociales. Por ahora, solo se gestiona cumplir con este anuncio aunque se sabe que no será inmediata la respuesta.
Pero en materia de alquiler el gobierno no se ha expresado por el momento con alguna propuesta concreta. Sí lo hizo la oposición con tres proyectos de distintos bloques para atender esta demanda: uno crea un observatorio de alquileres, al igual que ya lo implementó San Martín de los Andes; otro propone un programa de promoción de la vivienda de alquiler permanente con exenciones impositivas y zonificación; y el tercero plantea un centro de acceso social de alquiler que como eje tiene la premisa que sea el propio municipio el que genere viviendas disponibles para alquilar a residentes, algo similar a tener una “inmobiliaria estatal”.
La construcción privada no se frena en Bariloche a pesar de la crisis
Incentivar el alquiler permanente
Las tres iniciativas comenzaron a ser analizadas en la Comisión de Economía y más allá de intercambios y propuestas de unificarlos, se acordó trasladar la consulta al Ejecutivo porque en definitiva será quien deba instrumentar estas medidas, sobre todo si debe resignar ingresos al otorgar exenciones de tasas a propietarios que dispongan sus viviendas al alquiler permanente, como reza el proyecto de la concejal Julieta Wallace (Incluyendo Bariloche).
Esa iniciativa (programa de promoción de la vivienda) propone la exención total de tasas por servicios retribuidos, derecho de construcción y el régimen de contribución por mejoras a los propietarios de las viviendas que dispongan en alquiler permanente hasta la duración de su contrato.
También dispone una zonificación de Bariloche con tres categorías: una sin restricciones; otra que conviva el alquiler turístico con el permanente en un porcentaje acotado para el temporario, del 15% del total de departamentos o casas de alquiler; y una zona de exclusión total donde se prohíbe el alquiler turístico.
“Este punto puede ser objetable, pero es el momento que nuestra ciudad también se ponga como prioridad a quienes quieran vivir en la ciudad, no solo los nacidos y criados, los que ya están instalados, sino también los profesionales que quieren venir a radicarse”, dijo Wallace.
Desde JSRN y Juntos por el Cambio se puso la mirada en la exclusión total de alquileres turísticos en una zona a determinar porque entienden que colisiona con el derecho a la propiedad privada. El bloque Primero Río Negro señaló que se podría establecer cierta “discriminación” entre barrios.
“El ejercicio de ningún derecho es absoluto, el de la propiedad tampoco. El Estado puede regular por ejemplo como lo hace con el uso del suelo”, acotó Wallace en defensa de la zonificación que ya se aplica en países europeos.
La concejal Roxana Ferreyra (Nos Une) propone un Observatorio de Alquileres, similar al ya instrumentado en San Martín de los Andes, que tiene por objetivo integrar la información, promover políticas públicas, tener un registro de demanda, asesorar a inquilinos y propietarios, entre otros con la participación de entidades empresariales, organismos públicos y organizaciones.
Crisis habitacional: ¿El municipio con viviendas para alquilar?
Otra iniciativa es el Centro de Acceso Social de Alquiler, que impulsó Facundo Villalba (Primero Río Negro) que se presenta como un nuevo ente autárquico “destinado a pensar la problemática del alquiler” que generaría estadísticas y planificación de obras.
El eje central es que el propio municipio genere viviendas para el alquiler permanente, un modelo que también se ejecuta en algunos países europeos. Sería con una inversión inicial de la comuna para construir o adquirir propiedades que pueda disponer al mercado a un precio razonable.
“Es poco competitivo el alquiler permanente respecto del turístico, por eso es el Estado el que debe intervenir y tiene que haber voluntad ejecutiva del intendente para ponerse a la cabeza de dar soluciones”, señaló Villalba.
La principal incógnita es ¿con qué presupuesto el municipio puede invertir en viviendas para alquilar?. El autor del proyecto dijo que la comuna tiene más de 400 lotes fiscales desperdigados por la ciudad que puede vender para generar los recursos iniciales y también se puede dotar de departamentos aplicando la plusvalía “otorgando facilidades en parámetros a cambio de unidades habitacionales del emprendimiento” privado que se construya.
Villalba puso sobre la mesa los números de la construcción de los edificios del procrear que realizó el Estado nacional años atrás a una razón de 180.000 dólares por departamento (promedio), un valor que consideró alto pero una cifra para tener como parámetro.
“Una vez que el Estado municipal realiza la inversión inicial, con el pago de los alquileres se nutre un fondo específico que le permitirá el estado comprar más viviendas o construir, sin perder el capital”, explicó Villalba.
Otro punto que incluyó en este proyecto es que esos alquileres municipales sean destinados en un 70% a empleados públicos ya sea de la órbita nacional, provincial o municipal porque le daría “sustentabilidad al sistema” ante la capacidad de cobro o retención del alquiler por salarios en caso de mora. El resto sería destinado a otras personas con estabilidad laboral del ámbito privado, aunque dejó abierta la opción de modificar los porcentajes y establecer un esquema de tercios para estatales, trabajadores en relación de dependencia del sector privado, y autónomos.
Las observaciones de los concejales estuvieron centradas en las dudas respecto del presupuesto inicial y la generación de un nuevo ente autárquico y su límite con las funciones del Instituto Municipal de Tierras y Viviendas.
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