Herramientas para garantizar el derecho a la tierra, la vivienda y la vida digna

A dos días que el mundo cierre las puertas y se quede aislado para enfrentar al coronavirus, los integrantes de la Sociedad Argentina de Planificación Territorial (Saplat) Regional Patagonia Norte, se reunieron en Fernández Oro.

Desde el año pasado trabajan en un proyecto de ley de Ordenamiento Territorial para las provincias de Río Negro y Neuquén que sirva para terminar con la desigualdad en el acceso al suelo, la vivienda, a un ambiente limpio, entre otros puntos.

Saplat es una asociación civil, compuesta por profesionales e interesados en la planificación territorial. Para avanzar en el texto de la ley, invitaron al arquitecto Eduardo Reese, director del Centro de Estudios Legales y Sociales (CELS). Este especialista en urbanismo que además es docente del Instituto del Conurbano de la Universidad Nacional de General Sarmiento analizó diferentes puntos de la planificación urbana y regional.

Mauro Cesetti Roscini , de Saplat zona andina, para empezar volvió a la gran pregunta sobre quién toma las decisiones sobre los territorios.

“La sensación es que los negocios que vemos no están conducidos por las comunidades o los intereses de estas, ni siquiera por las leyes, que dicen otras cosas. Ahí se necesitan instrumentos, pero sobre todo construir poder en sentido de fuerza ciudadana, partidaria, para que no sean solo buenos instrumentos colgados en el tablero”, argumentó y dibujó parte del objetivo de las leyes que pretenden crear.

En la sala, el arquitecto Eduardo Reese repasó la Ley 14449 de Acceso justo al hábitat, sancionada en el 2012, que tiene por objetivo la promoción del derecho a la vivienda en Buenos Aires. Luego los técnicos de Saplat se turnaron para exponer las conclusiones del análisis de 8 leyes de diferentes provincias que estudiaron desde noviembre a la fecha.

Durante todo el día trabajaron en grupos, debatieron y, de a poco, los textos de lo que pretenden que sean las nuevas leyes territoriales de Río Negro y Neuquén van tomando forma.

La preservación de un sistema irrigado ante el avance del mercado inmobiliario, como la protección del ambiente de la contaminación que origina el extractivismo hidrocarburífero y minero en la región, son solo algunos de lo objetivos que los movilizan.

No es noticia que, en el mundo, al suelo se accede de manera desigual. Sin ir más lejos, en estos días de pandemia y de crisis extrema quedó a la vista en los barrios periféricos. El presidente de la Nación Alberto Fernández decía en televisión que para cuidarse de coronavirus “la dificultad está en los barrios más humildes porque las casas son chicas, el hacinamiento es grande y los obliga a salir de sus hogares”.

Por eso, desde Saplat, buscan que el ordenamiento territorial sea una función pública y el Estado enfrente a los actores de poder económico para garantizar los derechos de la comunidad.

Eduardo Reese dialogó con Debates y analizó algunas herramientas que buscan brindar soluciones. Destacó que empezar por una ley es fundamental y que está a la vista que tener políticas activas en materia de hábitat, de vivienda, de acceso a la tierra, de aspectos ambientales, determinan la calidad de vida de la gente.

“Con estas leyes se opera, se regula la satisfacción de derechos humanos como es el de acceso a un hábitat digno. Pero para lograrla hay muchos desafíos por delante”, dijo.

Para poner en contexto, Reese mencionó que se busca regular con estas leyes la actividad y la propiedad privada, dos puntos que siempre parecen intocables en el mundo capitalista actual.

Según sus palabras, la historia de las políticas territoriales de la región, es la historia del conflicto entre políticas públicas y la propiedad privada del suelo. Aquí aparecen las tensiones entre intereses inmobiliarios con los colectivos, lo que genera una tensión social y política importante.

“Hay grandes y no tan grandes capitales inmobiliarios que están tratando de sacar la mayor rentabilidad aun a costa de cerrar lagos, ríos y más.Hay mucho que caminar, porque siempre el sector inmobiliario tuvo el poder de acomodar las leyes y normas urbanísticas a su conveniencia, y no a la de la gente”, dijo Reese.

Si se analiza, eso explica por qué en provincias muy ricas, como Neuquén, hay una toma de tierras al lado de la otra: Las tomas no son otra cosa que la expresión más clara del fracaso de la política pública”, resaltó.

Para el arquitecto, la gente que toma reivindica su derecho a la vivienda y los que tienen el suelo vacante reivindican el derecho de ser propietario y eso pasa porque fracasa la política pública. Por eso, y en esto Reese es categórico, las nuevas leyes deben incluir un artículo que priorice el valor social de la tierra.

“Este ítem lo pusimos en Buenos Aires y ha sido un elemento clave para sostener la política más progresista para mejorar la situación. Por supuesto que tiene muchos detractores, pero tiene que estar para nutrir o robustecer la política pública. Dejar en manos del mercado a la ciudad es lo peor que puede pasar. El mercado no tiene otra lógica que la del lucro, por lo tanto es el principal constructor de desigualdad y el Estado debe estar presente para resolver eso”.

Instrumentos bajo la lupa

Reese analizó históricas herramientas que usan los Estados para garantizar el acceso a la vivienda, como la construcción de casas mediante los institutos provinciales de viviendas, el Procrear, e hizo un bosquejo de algunos de los motivos de sus fracasos.

Según un informe publicado recientemente, unas 60.000 personas de Río Negro y Neuquén viven en asentamientos y demandan viviendas. Se trata de personas que necesitan en forma urgente un lugar digno para poder vivir. La cifra es tan significativa que equivale a casi la población total de Viedma.

En todas las ciudades, este problema crece y parece no tener solución. Por años, las políticas de resolución estuvieron focalizadas en el IPPVy en el IPVU, pero para Reese está a la vista que aquella es una solución muy limitada.

“Si se cuenta solo con esta herramienta no se soluciona el problema. Hubo años en los que en Argentina se construyeron muchas viviendas pero no disminuyó el déficit habitacional, porque la vivienda pública también necesita tierra y si hay más demanda de tierra el precio sube. Entonces, si no se regula la tierra, lo que se hace es dar una solución incompleta”.

Lo mismo sucedió, según el arquitecto con herramientas como el Procrear. Fue un extraordinario programa que otorgó la posibilidad de acceso a una vivienda a sectores medios formalizados. Pero en Neuquén y Río Negro, cada vez que había un sorteo aumentaban los lotes. No era porque había crisis, sino por especulación. Otra vez, si no se frena con otras medidas el proceso de especulación del suelo, no resuelve el problema”, destacó.

Alquiler

En los últimos años el porcentaje de hogares inquilinos en el país aumentó. Esta tendencia significó un cambio en la forma del acceso a una vivienda y una fuerte movilización social apareció a medida que aumentaban los precios o dificultades de los contratos. Con todo, todavía no se puede contar con una regulación.

“No es una forma de tenencia, es un sufrimiento para la familias, por el aprovechamiento que hacen con fórmulas indexatorias leoninas, con artículos vejatorios, les hacen pagar meses de más, garantías inconcebibles, y el Estado está ausente, porque el Código Civil dice que el contrato de alquiler es entre privados y el Estado no se debe meter. Por eso también hay que meterse en el mercado de alquiler, porque si no es una catástrofe”.

Especulación y Estado ausente

Intervenir en la propiedad privada, representada por los poderosos, a los incrédulos les parece casi una utopía. Pero Eduardo Reese, asegura que el Estado tiene el poder de regular el mercado inmobiliario. “Es difícil pero es una decisión política del Estado”, sostiene cuando se le pregunta sobre las posibilidades de hacerlo. Y para esto, hay que terminar, entre otras cosas, con los especuladores.

Los precios que pagamos por un terreno en la región son obscenos. Reese, para entender cómo se llega a esto sostiene que hay que considerar los procesos de construcción de precios del suelo que implementa el sector inmobiliario y la especulación.

“La especulación tiene muchas caras y es un problema más que nada Latinoamericano porque son países muy centrados en la cuestión patrimonial. Nuestras economías son rentistas, la única manera de conservar lo que ganó es comprar un lote, una casa o invertir en el inmobiliario, eso agrava el problema”, explica.

Explica que en los países anglosajones este no es un problema. Por ejemplo, a un sueco no le importa tener la casa: alquila y punto, pero hay intervención estatal en el alquiler. “Si no hay interés en acumular tierra o inmuebles el precio bajaría, que es lo que pasa en los países productivistas”, sostiene.

Para entender lo que sucede, propone analizar el corrimiento de las obligaciones del Estado.

Cuando se habilita la tierra para un loteo social, muchas veces los lotes son adquiridos por especuladores a un precio bajo. Con el correr del tiempo, el Estado hace las inversiones como la planta de cloacas, la extensión de luz, etc., y los revaloriza. Después cuando necesita esas tierras para hacer lotes sociales, están extremadamente caros.

“Entonces el Estado se convierte en el estúpido del negocio, le valoriza la tierra a privados, le cambió la normativa, construyó la escuela y cuando necesitó tierras para hacer viviendas del IPPV o IPVU paga carísimas las mismas tierras que valorizó”, dice.

Suma además que ese valor lo ganó con la plata que se pagan los impuestos y termina en manos de un especulador que lo único que hizo es esperar. “La pregunta del millón es ¿ese dueño qué aportó a la economía? ¿Qué hizo? Nada. Solo esperar”. (L.V)

Los principales ejes de una posible ley

Durante la jornada, los miembros de Saplat trabajaron en los contenidos de una estructura y guía de trabajo para esta legislación de Ordenamiento Territorial para las dos provincias.

Analizaron que la Constitución de Río Negro en el Art. 74 fija ciertas pautas en materia de ordenamiento territorial que no lo hace la de Neuquén, con lo cual al plantear una ley para las dos provincias deben considerarse esas particularidades. Además, establecieron que existen otras regiones en ambas provincias con una dinámica y realidad diferente, como por ejemplo la región Atlántica marítima rionegrina.

Hubo total consenso en un punto: el proyecto de ley debe contemplar la función social de la propiedad del suelo buscando que las comunidades que viven en este territorio tengan la posibilidad de revertir los desequilibrios existentes (mercado inmobiliario, actividades extractivistas, contaminación del agua por efluentes cloacales).

Se debe plantear la generación de políticas públicas participativamente y consensuarlas para que reequilibren los intereses privados con los públicos en lo ambiental, urbano, rural, social y político.

A partir de la función social de la tierra, se decidió que un objetivo primordial de la ley debe ser poner el interés público por sobre el interés privado.

Por otro lado, una vez avanzado en estos acuerdos se deberá trabajar en el proyecto de ley descentralizadamente, por regiones en cada provincia, dando participación a otros sectores sociales claves para el desarrollo del territorio involucrando a todos los sectores.

En las regiones se debe incluir a actores públicos como INTA, INTI, Invap y actores privados Cámaras de Comercio y Turismo, productores, concejales e intendentes, entre otros. Se propuso una estructura de proyecto de ley con los contenidos base que debería considerar.

Estos son: en la parte política: acuerdos de directrices y principios; en la parte normativa: usos del territorio y aspectos ambientales; y por último, herramientas para la gestión, que sirvan para articular entre sectores provinciales con municipios y sectores públicos con los privados.

Un valor fundamental que destacaron para este proyecto de ley promovido y articulado desde Saplat Regional Patagonia Norte es que en el territorio cuentan con fuerte institucionalidad de organizaciones vivas con interlocutores muy activos en temas sensibles como son lo ambiental y social, vinculados a lo político.

Grupos que nacieron para cuidar los ríos o que alertan sobre la contaminación que genera el petróleo, con el fin de cuidar los recursos naturales por sobre los intereses puramente económicos. (L.V)