Remates judiciales: lo que necesita saber

Los remates judiciales suelen ser una excelente oportunidad para adquirir inmuebles u otra clase de bienes.

Sin embargo, para aquellos que por primera vez concurren a este tipo de subastas con la intención de comprar, surge una serie de interrogantes que es necesario aclarar antes de precipitarse a tal aventura, como por ejemplo, qué tipo de información deben disponer, forma de obtenerla, trámites a realizar en el caso de comprar, plazos, etc.

Para realizar una compra óptima es importante tener siempre en cuenta que:

1.- Todo remate judicial debe obligatoriamente ser anunciado con anterioridad mediante edictos librados por el juzgado, publicados en el Boletín Oficial y otro medio de prensa de plaza. La publicación debe ser por uno o más días de acuerdo a lo que disponga el juzgado. Debe señalarse, sin embargo, que algunas veces la publicación es el día anterior o lo que es peor el mismo día de la subasta lo cuál es una anomalía.

2.- Si se quiere encarar una compra en una subasta con un mínimo de prudencia, debe revisarse el expediente prestando atención a todo y sin que la enumeración sea excluyente a los siguientes ítems:

a.- Estado de ocupación del inmueble: si está ocupado por alguien que no sea el propietario, en qué carácter y condición l hace y si exhibe documentación que lo acredite (contrato de locación, testimonio con cláusula de usufructo, etc.). Es muy importante si existe un usufructo vitalicio.

b.- Si se trata de un inmueble afectado a propiedad horizontal, deuda actualizada de expensas, ya que la jurisprudencia vigente, si bien exime al comprador de todo tipo de deudas impositivas y por servicios, expresamente lo obliga a hacerse cargo de las expensas adeudadas, si no queda remanente en el producido de la subasta para afrontarlas.

c.- Si existe hipoteca sobre el inmueble denunciada en el expediente o que surja de un certificado de dominio agregado al mismo. Debe recordarse que la deuda hipotecaria tiene privilegios para el cobro antes que cualquier otra acreencia, incluso la ejecutada en los autos del remate.

3.- El expediente debe consultarse en el juzgado y secretaría correspondientes dentro del horario de atención. Los expedientes son públicos y pueden ser solicitados por cualquier persona mencionando la carátula del mismo. Deben leerse en el mostrador de la secretaría, pudiendo ser exigida una identificación sobre todo en los casos que el mismo sea «reservado».

4.- Debe abonarse la señ que habitualmente es el 30 por ciento del precio, aunque algunas veces pueda ser el 20 por ciento más excepcionalmente el 10 por ciento, de acuerdo a lo que disponga el juzgado. Además del 3 por ciento de comisión del martillero, el IVA sobre la comisión en caso que corresponda, de acuerdo con la inscripción fiscal del rematador y el 0,25 por ciento del precio en concepto de costo de la sala de subastas de acuerdo con una acordada de la corte.

5.- El saldo del precio debe depositarse generalmente dentro de los cinco días de aprobado el remate por el juez, sin necesidad de notificación previa al comprador, lo cuál significa que debe seguirse con atención el expediente consultádolo con frecuencia. Excepcionalmente, algún juzgado dispone que el depósito se realice a los cinco días de la subasta, lo cuál debe estar expresamente consignado en el edicto. El lapso, entre subasta y aprobación, puede variar de algunos días a meses según el juzgado y cuánto se mueva el abogado de la actora para acelerar el trámite. También si el demandado trata de trabar el expediente o existen impugnaciones. Debe recordarse que el adquirente pasa automáticamente a ser parte y puede presentarse solicitando la aprobación sin demora.

6.- En cuanto a los tiempos, se puede pedir la posesión inmediatamente después de depositado el saldo de precio, lo cuál debe ser proveído por el juzgado en pocos días salvo impugnaciones o apelaciones en trámite.