Alquileres en Neuquén: los cálculos que alertan
La nueva ley de alquileres trajo a Neuquén numerosos cambios. Los aumentos representan uno de los puntos principales.
Desde Neuquén defienden la ley de alquileres e impulsan que el propietario pague la comisión. (Archivo Oscar Livera).-
Alquilar en Neuquén puede ser toda una hazaña. La necesidad aprieta, pero los cálculos alertan. Hoy un departamento de dos ambientes ronda los 35 mil a 50 mil pesos, dependiendo de distintas variantes. Según la nueva ley de alquileres, la 27.551, los contratos deben durar tres años y los aumentos deben ser anuales.
Alquileres en Neuquén: renovar un contrato puede costar un 80% más
Estos aumentos están regidos por el Índice para Contratos de Locación (ICL) que calcula el Banco Central de la República Argentina. Este se determina por las variaciones mensuales del Índice de Precios al Consumidor (IPC) y la Remuneración Imponible Promedio de los Trabajadores Estables (RIPTE).
A partir de este resultado, se calcula el aumento correspondiente por la nueva ley de alquileres sobre el precio inicial establecido en el contrato. El inquilino recibirá dos incrementos durante los tres años que habite una propiedad.
Por esta razón y por lo variable que puede ser el índice, hacer una proyección en términos de alquiler resulta complejo. Pero si nos adentramos en la idea, el índice hoy arroja un 50% de aumento respecto al año pasado. Suponiendo que ese porcentaje se mantuviese, y con la posibilidad de aumentar, como lo viene haciendo, un alquiler hoy de 35 mil pesos, en dos años estaría saliendo unos 70 mil.
“No sé cómo se va a comportar la inflación ni las paritarias de acá a dos años. Lo que hay que tener en cuenta es que se congelaron un montón de precios que influyen directamente en la canasta básica, y hay que ver si lo pueden sostener” señaló Débora Prieto, martillera de la localidad. Y agregó: “hay que prestar atención a que sucede con la inflación, eso va a ser determinante”.
Efectivamente, el último congelamiento de precios en el país se produjo a fines de octubre y aún continúa vigente hasta diciembre. La campaña apunta a sostener los precios de 1432 productos de consumo masivo. A su vez, ayer se confirmó desde el Gobierno Nacional el congelamiento de precios de los medicamentos hasta el 7 de enero.
Estas decisiones influyen en el valor que arroja el Índice de Precios al Consumidor, ya sea aumentándolo o sosteniéndolo, lo que modifica también el índice de aumentos de un alquiler.
Teniendo en cuenta las proyecciones sobre la inflación en el país en el Relevamiento de Expectativas de Mercado (REM) publicado por el BCRA, analistas calcularon que en 2022 habrá un aumento del 48,9% y proyectaron un 38,8% en 2023. Este año, estiman que finalizará con una inflación del 48,6%. Teniendo en cuenta estos datos, los aumentos en alquileres deberían quedar en un punto medio entre lo que haya avanzado en un año la inflación general y los salarios de los trabajadores registrados en relación de dependencia.
La ley 23.091, la anterior de alquileres, no establecía de qué forma se calculaban los aumentos, siendo este un punto conflictivo. En algunos casos, se definía según la evolución de un índice o el promedio entre el IPC y el de paritarias. Pero también, al no estar contemplado en la regulación, se prestaba a la negociación entre inquilinos y locatarios.
Prieto explicó que “tampoco es muy distinto a lo que era antes: hace un tiempo se actualizaban por el 17 – 18% semestral lo que en un año arrojaría alrededor de 40%, que era más escalonado”. Por lo que, entiende que el impacto se produce por que la actualización es una vez al año: “en vez de subir dos escalones, subís uno que es más alto. Entonces genera mayor impacto al menos en los primeros meses, porque después, en los últimos, lo cierto es que estás pagando lo mismo que hace un año”.
Por su parte, la presidenta de la Asociación Civil de Inquilinos en Neuquén, Pamela Gaita, señaló que al no haber existido regulación antes “en algunos casos pagabas más de seis aumentos en dos años, que iban entre el 20 y 30%, o sea que si hacemos una suma hoy estarías pagando muchísimo más que el aumento establecido por el índice”. Y explicó que por esta razón el mercado inmobiliario insiste con la derogación de la ley: “porque no quieren este control de precios ni aumentos y no quieren que sea anual”.
Por otro lado, coincidió con que resulta complejo hacer proyecciones por lo variable que puede ser el índice, pero que “el aumento siempre está por debajo de la inflación”. Sin embargo, aseguró que más allá del resultado que arroje el índice “Neuquén está por encima de las provincias en cuestión de precios” para alquilar.
Renovar un contrato o ingresar: ¿qué encarece los precios?
Las renovaciones de contrato se definen por el índice entre las variaciones mensuales del Índice de Precios al Consumidor (IPC) y la Remuneración Imponible Promedio de los Trabajadores Estables (RIPTE), según confirmaron Mayra López y Débora Prieto, martilleras de la ciudad.
“En algunos casos un alquiler se ha ido del valor del mercado, por lo que se busca llegar a un acuerdo”, explicó Prieto. Esto sucede, según explicó Pamela Gaita, de la Asociación de Inquilinos de Neuquén porque “la regulación en la renovación de contratos quedó fuera del debate de la ley”. Por eso, están recibiendo reclamos cuando los inquilinos se encuentran con el nuevo valor del alquiler: “el porcentaje está en más del 80% en promedio, y en algunos casos, pasa más del 100%, una locura”.
La renovación también implica actualizar el depósito, pero en este caso, por ley sólo se debería pagar la diferencia.
En cuanto a los honorarios de las inmobiliarias, se presentan dos situaciones. Por un lado, están las relacionadas al ingresar en un alquiler. En Neuquén se regulan por la Ley 2.538, que establece el 3% a cargo del inquilino y el 2% a cargo del propietario, que según el cálculo por el contrato de tres años, los honorarios tienen un valor, de más o menos, un mes de alquiler. Sin embargo, Gaita apuntó que “está pendiente la discusión de cuáles son las obligaciones que asumen las inmobiliarias en un contrato de alquiler cuando intermedia porque aún no está claro”.
Por el otro, están los honorarios cuando se renueva el contrato. “Antes un departamento se desocupaba a los dos años y vos lo tenías para alquilar nuevamente o renovar. De ahí cobrabas una comisión” explicó Prieto. Con la nueva ley de alquileres, Débora señaló que “yendo en contra de nuestros intereses económicos, me parece que da más estabilidad al contrato al inquilino y al propietario”.
Respecto a esta situación, Mayra López evaluó que “cada vez menos gente quiere alquilar por inmobiliarias por los honorarios, el mes de depósito y todo lo que tienen que desembolsar a la hora de alquilar”. Y comentó: “no sé qué va a pasar de acá a un tiempo”.
El registro de contratos de alquiler en AFIP, un punto de la nueva ley resistido
La nueva ley de locaciones 27.551 establece que los contratos de alquiler deberían registrarse en ante la Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP). En marzo de este año, el ente reglamentó el régimen y señaló que esto “permitirá obtener información relevante para verificar el cumplimiento de las obligaciones fiscales de los sujetos intervinientes en distintas operaciones”.
Los responsables de registrar esta operación son los locadores, pudiendo el locatario informar de forma voluntaria el contrato. Y si bien no están obligados, la norma contempla que intermediarios tales como inmobiliarias lo registren en representación de su cliente. El presidente de la Federación de Inquilinos Nacional, Gervasio Muñoz, señaló a principios de mes que en el país hay alrededor de 3 millones de viviendas en alquiler y que “sólo se registraron algo así como 200 mil contratos”.
Muñoz explicó que esta situación es determinante al momento de establecer un precio para el ingreso del alquiler. Al estar registrados los contratos de alquiler de un inmueble, el locatario puede consultar qué valores tenía meses atrás. “Por eso esta ley es tan resistida. Cuando pensábamos en el registro no estábamos pensando en que paguen impuestos, estábamos pensando en que es la única forma de subir el piso de discusión y las regulaciones ante estas situaciones”.
“La informalidad es tal, que no hay un registro oficial desde el Estado que contemple esta situación. El Estado no sabe absolutamente nada”, comentó Muñoz. Por esa razón, resalta la importancia de insistir en declarar los contratos.
La normativa establece sanciones para quienes incumplan y no presenten la información requerida dentro del régimen. En los regímenes de información, si el contribuyente que está obligado a presentarlo no cumple con lo solicitado, ingresa a la Ley de Procedimiento Tributario y se le establece una multa que va desde los $5000.
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