Dudas y drama habitacional
La indecisión del Gobierno nacional sobre qué hacer con la ley de alquileres genera cada vez más distorsiones y problemas para millones de familias, que enfrentan el dilema de cómo acceder a una vivienda digna a un precio razonable, por un lado, y a quienes, por otro, esperan alquilar sus propiedades sin cambios arbitrarios de reglas que liquiden los legítimos beneficios que esperan obtener de su inversión.
Fiel a su costumbre, las autoridades volvieron a dar señales ambiguas sobre cómo piensa enfrentar las distorsiones que generó en el mercado el régimen de alta inflación que sufre el país, agravadas por una ley pensada para un contexto muy diferente y que hoy perjudica tanto a locatarios como a locadores, produciendo una fuerte retracción de la oferta de viviendas para alquilar y un alza desmesurada de precios.
Primero, un borrador de Economía filtrado a varios medios indicó que el Gobierno suspendería la actual ley y volvería al régimen fijado en el Código Civil para los contratos, mientras el Congreso define una nueva norma. Poco después, el presidente habló con la Asociación de Inquilinos y, según sus dirigentes, prometió no modificar la norma. La consecuencia de la incertidumbre fue la paralización de miles de contratos que estaban por firmarse. Los propietarios decidieron esperar a ver cuál será el marco normativo antes de comprometerse a 3 años.
La posibilidad de que se “suspenda” una ley mediante un decreto fue muy criticada, ya que en el Congreso hay casi 30 proyectos, tres de ellos con dictamen: uno de mayoría (FdT) y dos de minoría (JxC y Bloque Federal) en Diputados. La mayoría coincide en que la norma vigente, pensada para dar certidumbre a los actores del mercado, sólo empeoró la situación. No estaba pensada para una economía con una inflación superior al 100% anual. Sus plazos extensos de duración y el índice de actualización fijado generaron un efecto contrario al esperado. Se estima que en los últimos tres años unas 280.000 viviendas salieron del mercado porque sus propietarios prefirieron ponerlas en venta, prestarlas a familiares o conocidos a cambio de pagar servicios o dejarlas vacías antes que alquilarlas. Los precios subieron más del 330% desde el 2020 (casi un 306% en Neuquén), se dolarizaron contratos y crecieron los alquileres temporales, sobre todo en ciudades grandes o turísticas, más rentables a corto plazo y que permiten adaptarse mejor a la volátil economía argentina. El plazo para conseguir un alquiler se estiró hasta 3 y 6 meses.
En los proyectos que debería debatir el Congreso hay diferencias. Para parte del oficialismo, sólo se trata de endurecer controles y sanciones contra “especuladores” causantes del problema. Para otros, se trata de reconocer que fracasó el mecanismo de actualización anual, ya que si bien permite a algunos inquilinos “licuar” montos por inflación en contratos largos, a la hora de firmar de nuevo los propietarios tratan de anticiparse a la suba de precios esperada, duplicando valores. También aumentaron los acuerdos informales y a menudo abusivos.
El tema refleja el drama de una sociedad que pasó de casi 60% de personas de entre 25 y 40 años dueños de sus casas a mediados de los 90 a apenas 47% en 2020, según el Indec. El déficit se agrava porque el Estado, en el restrictivo escenario fiscal actual, difícilmente pueda dar una respuesta directa a los casi 4 millones de hogares con problemas de vivienda.
Un régimen inflacionario como el actual hace una quimera pensar el largo plazo. Cualquier solución debiera implicar políticas que permitan en lo inmediato fijar criterios de actualización escalonados en plazos más cortos, garantías tanto a inquilinos como a propietarios y estímulos impositivos y fiscales para aumentar la oferta de alquileres. A largo plazo, cuando la economía se estabilice, medidas que faciliten el acceso al crédito para construir viviendas, para que en algún momento el inquilino pueda pasar a ser propietario de su casa, hoy un sueño casi imposible para la mayoría.
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