“Zonificación”, una propuesta para limitar los alquileres turísticos en Bariloche
La oferta destinada al turismo provocó un aumento desmesurado de los precios en la ciudad lacustre. La iniciativa corresponde al Centro de Estudios Metropolitano.
El endurecimiento del mercado de alquileres permanentes provocado por la crisis general del sector y por la competencia del turismo no para de acumular informes preocupantes y ahora se sumó una idea tomada de ciudades europeas que consiste en legislar a nivel local una limitación por zonas, para favorecer la oferta de viviendas a inquilinos residentes.
El avance del alquiler temporario provocó un aumento desmesurado de los precios en Bariloche (como ocurre en casi todo el país), además de una aguda escasez, lo que empujó a muchas personas a apelar a soluciones extremas como volver a la viviendas de sus padres, juntarse con conocidos para compartir alquiler o incluso a irse de la ciudad.
El planteo de la regulación por zonas geográficas aparece señalado en un trabajo de reciente publicación del Centro de Estudios Metropolitanos, en el que confluyen la Universidad Metropolitana para la Educación y el Trabajo, la Universidad Nacional de Hurlingham y la Universidad Arturo Jauretche, bajo la dirección de Matías Barroetaveña.
Uno de los miembros del equipo que investigó el tema es el sociólogo local Tomás Guevara, quien ya trabaja desde hace años sobre los problemas de urbanización y hábitat, y que desde hace un mes se integró al nuevo gobierno municipal.
Guevara explicó que la zonificacion es una alternativa más de intervención del Estado en la oferta de alquileres, tanto como los incentivos y penalidades aplicados mediante exenciones impositivas, para asegurar una mayor disponibilidad de viviendas de locación permanente y restringir su migración al alquiler turístico.
Dijo que es un recurso que «están probando otras ciudades en el mundo», especialmente en Europa, y consiste en orientar el alquiler turístico a los barrios o sectores de la ciudad aptos para esa modalidad y prohibir o limitarlo en otros. «La zonificación sigue una lógica de tres categorías: una zona donde está prohibido el alquiler temporario, como podrían ser los barrios del Alto de Bariloche, los de residencia tradicional de trabajadores y clase media. Otra zona libre, sin restricciones, reservada por ejemplo para el centro de la ciudad, y una tercera con un techo, es decir que del stock total de unidades de vivienda se permite un porcentaje para el turismo y no más que eso. Habilitar una nueva solo se puede si hay bajas», detalló Guevara.
Este último condicionamiento, en el caso de Bariloche, podría imponerse en zonas donde hay evidente saturación de alquiler turístico y problemas serios para los residentes que buscan vivienda permanente, por ejemplo los barrios del oeste.
Guevara dijo que esta forma de orientar la oferta con herramientas legislativas no tiene todavía evaluaciones precisas sobre sus resultados, «pero es por donde están buscando otras ciudades turísticas en el mundo», de modo que Bariloche «lo debería considerar».
Bariloche con problemas estructurales
El estudio brinda detalles ilustrativos sobre la batalla desigual que enfrentan las familias demandantes de alquiler permanente frente al vuelco masivo de viviendas, cabañas y departamentos a la locación turística, que se intensificó en la post pandemia.
Subraya incluso que el programa Previaje del gobierno nacional, si bien pudo tener efectos beneficiosos en materia de empleo porque atrajo niveles récord de turistas, también contribuyó a agravar los problemas de acceso a la vivienda.
Los investigadores evaluaron específicamente la oferta de Bariloche contenida en el portal digital Airbnb, que lidera el rubro de alquileres temporarios.
Subrayan que esta ciudad es la segunda en todo el país con más «ofertas activas» en esa red, después de Buenos Aires y por encima de otros importantes polos turísticos como Mar del Plata. Destacaron que -a diferencia de los destinos de playa- la menguante estacionalidad turística que se registra en esta ciudad, sin caídas tan abruptas en otoño y primavera, juega a favor de los propietarios que se mudan a la locación temporaria.
Según los datos oficiales, los departamentos y casas de alquiler turístico crecieron entre 2006 y 2022 en Bariloche un 162%, a una tasa muy superior a la hotelería tradicional.
Los investigadores anotan también que entre octubre de 2021 y agosto de 2023 la oferta de Bariloche en Airbnb «subió un 230%» y en julio del año pasado, según el relevamiento, se registraron en esa plataforma «880 anfitriones» con inmuebles ofertados en esta ciudad.
Evaluaron también la distribución geográfica, según la cual el centro de Bariloche y el lindante barrio Belgrano concentran el 37% de la oferta, seguidos por Villa Catedral, Arelauquen y algunos barrios del oeste como Melipal y Pinar de Festa.
Un estudio anterior, del que también participó Guevara, determinó que Bariloche enfrenta un aumento de la «inquilinización», (según el censo de 2010 era del 23,1% del total de la población), y que existe un estimado de viviendas subocupadas o potencialmente vacantes que supera el 15%.
La falta de viviendas también se explica, según la investigación, por la escasa construcción de nuevas unidades con participación del Estado. El instituto provincial de la vivienda IPPV, subrayan, «pasó de representar el 3% del presupuesto provincial en 2019 a tan solo el 1% en 2023», y desde 2000 hasta hoy se ejecutaron en Bariloche «alrededor de 3.500 viviendas sociales», lo cual está lejos del número necesario para incidir en el mercado y ofrecer una alternativa a los alquileres.
El municipio también falla en esa área porque entre 2009 y 2014 generó 2.000 lotes sociales con servicios (no hay datos más actuales) y según el estudio al día de hoy «un porcentaje importante de esos 2.000 hogares todavía no ha podido radicarse en su nueva residencia, lo que impide descomprimir el mercado de las locaciones urbanas».
Mecanismos de intervención del municipio y la provincia
El informe del Centro de Estudios Metropolitano, que está fechado en «enero de 2024», refiere que «la situación habitacional de Bariloche no dejó de agravarse con el correr de los años» y que muchas de las posibles soluciones dependen del contexto macroeconómico. Pero también señala que las provincias y los municipios tienen resortes a su alcance «de forma concomitante con la Nación», para promover el aumento de oferta de viviendas en alquiler.
Mencionó entre estas últimas no solo la construcción de nuevas casas (que ofrecerían soluciones en el mediano plazo) sino los incentivos y penalidades de índole tributaria, «como en cualquier otro sector», la fiscalización más estricta de los alquileres turísticos (que deben contar con habilitación) y la regulación por zonas, «como está en boga en ciudades europeas», que acotan los alquileres temporarios con cupos, habilitaciones, máximos de días en los que se puede alquilar a turismo «y elevadas multas para los incumplimientos».
Comentarios