La venta de costosos terrenos mueve el mercado inmobiliario

La incorporación de valiosos terrenos céntricos que estaban en manos del Estado, que en breve saldrán a la venta, amenazan con sacudir el cotizado mercado inmobiliario de la capital neuquina. El puntapié llegó con las tierras que liberará la ex cárcel federal U9 y que se potenciarán con grandes inversiones para la construcción de torres habitacionales. Algo similar se cree que ocurrirá con el terreno del Ejército ubicado en la intersección de Islas Malvinas y Buenos Aires.

El valor de los lotes en la ciudad se establece en base a distintas variables. Según Diego López de Murillas, presidente del Colegio de Arquitectos, los precios de los terrenos dependen de su potencialidad ya que el código urbano es el que determina la cantidad de metros cuadrados que se pueden construir y la altura que pueden alcanzar.

La ubicación es otro aspecto a tener en cuenta, pero a veces es relativa porque dependen del interés del comprador. Por ejemplo un empleado va a priorizar estar cerca de su lugar de trabajo, pero siempre tendrán más valor los que están en las zonas neurálgicas de la ciudad.

Uno de los referentes del mercado inmobiliario neuquino, Guillermo Reybet, aclaró que en promedio el metro cuadrado de un terreno en las zonas “calientes” de la ciudad tiene un valor de 2.000 dólares. Pero los valores suelen estar muy diferenciados por zonas y oportunidades. Por ejemplo un desarrollo en un barrio abierto, un terreno de 540 metros cuadros, puede conseguirse por 35.000 dólares, o sea, unos 1.400 pesos el metro cuadrado.

El desarrollador y constructor Pablo Arpaj analizó los valores de los terrenos dividendo a la ciudad en anillos, teniendo en cuenta que para estimar el costo influyen la ubicación, el tamaño de las parcelas y su proximidad a lugares como plazas o comercios, la factibilidad de servicios y los permisos que otorga la normativa urbana.

En el microcentro y los corredores el metro cuadrado ronda los 2.000 dólares. En la zona periférica , a unas tres cuadras de la Avenida Argentina va de 1.500 a 1.800 dólares.

Ya en las calles Córdoba a Entre Ríos y La Rioja a Jujuy el valor desciende a 1.200 dólares. Desde Jujuy a Colón y de Entre Ríos hasta el barrio Santa Genoveva: 1.000 a 900 dólares.

Los valores se van desinflando a medida que las tierras se alejan del centro, pese a ser zonas cada vez más urbanizadas. En los barrios privados que se extienden desde el Parque Industrial hacia Centenario se encuentra el metro cuadrado desde 100 a 120 dólares. En los loteos de Valentina Sur y Norte, de 50 a 60 y en los de la zona del barrio Confluencia, 150 dólares.

Cinco zonas calientes para un terreno

Zona centro y corredores como Doctor Ramón-Leloir, avenida San Juan y República de Italia: el metro cuadrado puede alcanzar los 3.000 dólares.

Barrios cerrados: pueden superar los 2.000 dólares dependiendo de ubicación, servicios y disponibilidad.

Barrios Santa Genoveva y Alta Barda: el metro cuadrado está valuado en unos 2.700 dólares. Al estar consolidados su cotización mejoró.

Predio de la U9: el valor de los 58.580 metros cuadrados es de 3.480.200 dólares. El metro cuadrado podría alcanzar los 2.800 dólares.

Predio entre las calles José Rosa, Richieri, Bahía Blanca y Copahue: es de 2,2 hectáreas. Salió a licitación con un valor base de 46.500.000 pesos, pero podría subir algunos millones.