El desarrollo urbanístico del cerro Catedral vuelve a la agenda en Bariloche

Las inversiones para el desarrollo urbanístico del cerro Catedral están en pausa desde hace un año y vuelven a la agenda. Pasó un año de la última reunión del Consejo de Planificación Municipal de Bariloche donde quedó trabado el tratamiento del plan director de desarrollo urbano ambiental que cambiará el paradigma no solo de la montaña, sino también de la ciudad, que aspira a captar cada vez más turistas y generar un mayor impacto económico con derrame en la comunidad.

La concesionaria de las 1.920 hectáreas que forman parte del ejido municipal, Catedral Alta Patagonia (Capsa), tiene premura en que el proyecto se ponga otra vez en agenda, despejar dudas de quienes expresan objeciones y avanzar en el proceso administrativo. Hay inversores interesados en la iniciativa que pregona una visión a futuro, con planificación a 50 años para ofrecer “más servicios de calidad, con la experiencia de sky in/out que generaría más turismo”, destacó ante RÍO NEGRO Helgamaría Salvatelli, responsable de Modernización y Desarrollo Turístico Sustentable de Capsa, quien hasta diciembre de 2024 fue gerente general y responsable del Máster Plan.

El intendente Walter Cortés confirmó a este diario que retomará el proyecto. “Vamos a tratarlo y queremos sacarlo antes de fin de año, Bariloche necesita inversiones porque una ciudad en la que no se invierte queda postergada”, afirmó.

El Estado tiene la potestad de impulsar el proyecto de desarrollo, según lo establecido en la ordenanza de concesión 2929 aprobada en 2018, que en principio limita el campo a solo el 4% del total del área concesionada y reduce lo que estaba autorizado en el convenio de 1992 -cuando la concesión era de la provincia de Río Negro- que permitía en aquel entonces un desarrollo urbanístico en 140 hectáreas, en un “triángulo” de la zona norte de la montaña.

El contrato firmado siete años atrás acota el desarrollo a unas 77 hectáreas y no será en una zona compacta, sino que se llega a esa superficie con la sumatoria de los sectores seleccionados y clasificados como “Área de Ocupación Concentrada” (AOC).

El plan director en discusión establece las reglas generales con las zonas a intervenir establecidas, donde se fija qué se puede hacer y qué no, pero luego por cada desarrollo -hoteles, apart, complejos habitaciones, fraccionamientos para viviendas residenciales y otros servicios- se deben presentar proyectos puntuales que requieren autorización de las áreas técnicas de la Municipalidad.

La propuesta general (plan director) fue desarrollada por técnicos de distintas disciplinas contratados por la Municipalidad durante la gestión anterior y presentada en octubre de 2023. Se partió del “convencimiento” de que la zona del cerro Catedral está fuertemente relacionada con su entorno natural y “aporta al desarrollo económico y al empleo con actividades turístico-productivas”. Un día de alta temporada circulan entre 20.000 y 25.000 personas por la base del cerro, entre turistas, residentes y trabajadores.

Los técnicos sentenciaron que “deberá en el futuro ampliar su oferta e incorporar núcleos residenciales de mayor densidad que permitan disponer de mejores condiciones de infraestructura, servicios, equipamientos y conectividad”.

Seis áreas urbanizables que se piensan en Catedral

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En el desglose del plan se detallan seis AOC que son las zonas donde se realizarán desarrollos con distintas características y con una proyección a futuro -cuando estén todas las inversiones concretadas- de tener un movimiento de 13.300 personas, lo que no equivale a camas de alojamiento porque -según el cálculo de la empresa- se contabilizan visitantes y trabajadores.

En materia de plazas de alojamiento, Villa Catedral hoy tiene unas 3.500 camas habilitadas y con el desarrollo completo que se propone se podrían sumar unas 2.800 camas más.

Según la distribución de las áreas, en la zona AOC 1 (que abarca la base donde hay actualmente edificaciones, hasta el estacionamiento pavimentado) se va a refuncionalizar con prioridad para el peatón “se trata del primer contacto del turista con la nieve que queremos mejorar, generar un paseo amigable, instalar mobiliario urbano y también se proyecta un hotel frente a la playa de estacionamiento”, relató Salvatelli.

La AOC 2 es la zona donde está la cantera, al pie de la montaña, en la zona sur, donde se prevé reconvertir con alojamientos tipo departamentos; mientras que la AOC 3 tiene dos sectores, uno rodea al reservorio de agua y otro se ubica un espacio entre caminos a 1.000 msnm, en la ladera norte, donde se prevé realizar parcelas más grandes con residencias turísticas con autonomía funcional.

En el AOC 4, el punto más alto del desarrollo, a 1.200 msnm, también por la ladera norte, se prevé la instalación de un hotel de categoría con servicio de sky in/out, que según la ordenanza debe tener eficiencia energética, su propia provisión, gestión de residuos e integración con el paisaje. Se proyecta la circulación de 215 personas, con una estimación de un centenar de plazas.

El AOC 5, donde está la playa de estacionamiento Del Valle, más alejado de los medios de elevación, es donde se proyecta el mayor desarrollo con aparts hoteles y residenciales.

El último espacio, AOC 6, está frente a la policía caminera, en la ruta de acceso, y se mantendrá como zona de servicios, centro de transferencia, estacionamiento.

El proceso administrativo para aprobar el desarrollo

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Ese plan director ya cuenta con dictamen de los técnicos que representan a los bloques políticos del Concejo Deliberante, solo con la objeción del representante de Incluyendo Bariloche, que alegó falta de tiempo para un “correcto análisis de la propuesta”; pero quedó en pausa el 5 de noviembre del año pasado cuando se llevó la evaluación al Consejo de Planificación (un órgano político-institucional donde también participan organizaciones civiles).

Ese ámbito entró en cuarto intermedio en el tratamiento del expediente y no volvió a convocarse.

Sofía Maggi, secretaria de Planeamiento Territorial Municipal aclaró que con el tratamiento en ese espacio participativo no se termina el proceso, posteriormente se debe convocar a audiencia pública y luego ser remitido al Concejo Deliberante, el último ámbito político para la discusión donde debería salir por ordenanza el proyecto que asigna indicadores urbanísticos a un 4% del total de la concesión.

“El proyecto está por Rango I que significa que el Estado lo impulsa para asignar indicadores urbanísticos que no tiene y ordenar las edificaciones que están desde hace tiempo cuando había problemas de jurisdicciones”, señaló Maggi a RÍO NEGRO, quien entendió que “hay necesidad de generar un ordenamiento del sector” y también que el cerro y Villa Catedral “requieren de obras de infraestructura que no están, es importante contar con una red de agua potable para el abastecimiento, una planta de tratamiento, redes eléctricas con una estación transformadora”, enumeró.

Según el contrato, las obras de infraestructura básica como agua, electricidad, saneamiento y gas deben ser provistas por los inversores y así lo admitió también Salvatelli: “Queremos invertir para generar infraestructura turística, generar servicios de calidad y pensar en servicios para todos los segmentos de turismo que nos visitan”, afirmó.

La condición de la tierra donde se concentrará el desarrollo es uno de los temas que genera mayores observaciones de los críticos del proyecto, según los debates surgidos el año pasado. La referente de Capsa dijo que el espíritu de la concesión es “una asociación público-privado” y por cada metro cuadrado construido se deberá fijar una “renta locativa” que los inversores pagarán al municipio. También el intendente tiene en carpeta generar un acuerdo con lotes sociales en otro punto de la ciudad a modo de renta.

El contrato de 1992 establecía tres opciones para la tierra al finalizar la concesión: la compra de las mejoras por parte del Estado; la venta de la tierra al privado o la renovación de la concesión. En el convenio de 2018 queda abierta la discusión, que según Salvatelli, “no se va a dar en este momento porque el interés es realizar las inversiones”.

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Inversiones en la montaña por US$50 millones

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El contrato de concesión del cerro Catedral que se extiende hasta 2056, tenía previsto un Máster Plan de inversiones por 22 millones de dólares en la montaña en los primeros años, que se superó ampliamente y concluyó con un desembolso de 50 millones de dólares.

Helgamaría Salvatelli, quien fue responsable del Máster Plan y actualmente es responsable de Modernización, destacó que las inversiones se cumplieron aún en pandemia y esa condición elevó los costos tanto del equipamiento importado de Europa como de los aranceles y otros conceptos que se debían abonar.

El compromiso era sumar y renovar medios de elevación, mejorar las pistas y ampliar el sistema de cañones para generar nieve técnica. Este último fue el responsable de que este invierno, sin nieve natural, se garantizó el esquí en el área troncal y base del Catedral durante 90 días. Hoy funcionan 40 cañones, que fueron instalados para priorizar el aprendizaje del esquí y la progresión.

Salvatelli señaló que, por fuera del contrato, Capsa sumó una telesilla cuádruple nueva en lugar de reacondicionar una doble como establecía el convenio inicial; se adquirieron pisapistas de última tecnología; equipamiento de seguridad; modernización del sistema de pases e inversiones en energía eléctrica con un nuevo tendido de media tensión y subestación transformadora.

También, el sistema para generar nieve técnica se amplió, por encima de plaza Oertle, y se construyó la cañería con previsión a futuro para llegar con ese servicio a gran parte de la montaña con capacidad de 110.000 metros cúbicos.