¿Precios de viviendas en alza?
Con una paridad cambiaria que crece a una tasa menor que los costos de la construcción, es esperable un aumento sobre la cotización de los inmuebles.
Como en cualquier otra actividad, los precios de una vivienda se mueven tradicionalmente dependiendo de la relación existente en el mercado entre la oferta y demanda.
Pero también hay que computar otras variables, que en muchos países resultan ser secundarias pero que en Argentina pueden llegar a tener una fuerte incidencia en la cotización final del producto. “Una paridad anclada en torno a los 16 pesos termina, por lo general, por disparar los precios en dólares del metro cuadrado”, confiesa con cierto aire de preocupación un importante operador inmobiliario de Neuquén.
Los números son bastante claros en este sentido. Según los datos brindados por la Cámara Argentina de la Construcción (CAC) los costos del sector aumentaron en promedio durante el 2016 en forma interanual algo más del 38%, mientras que la relación peso/dólar creció sólo 22% en ese mismo período. En el 2017 esta tendencia se profundizó.
Una ecuación lineal determina, de mantenerse este escenario, que por la presión de los costos el precio final del metro cuadrado tiende a crecer en dólares.
Pero en economía cabe recordar que no todo es lineal. La cotización final de una vivienda está definida por tres factores clave: ubicación, calidad y condiciones del mercado en el momento de salir a la venta.
Muchos han sido los cambios sobre esta última variable durante el 2016. La eliminación del cepo cambiario y el blanqueo de capitales hicieron aumentar las consultas y reactivaron en determinados nichos del mercado las ventas inmobiliarias. Tal es el caso puntual de las operaciones que aparecieron en el cordón norte de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, o en el centro de ciudades del interior del país como es el caso de Neuquén y Bariloche.
Distintas inmobiliarias consultadas aseguran que el régimen de sinceramiento de capitales impulsó en lo que va de este año un aumento sobre las consultas del público e incluso muchas operaciones de compraventa se concretaron ya con dinero del blanqueo. Pero por otro lado la conformación de fondos especializados tarda en consolidarse, según coincidieron distintas fuentes del sector.
Mucha gente que tiene inmuebles no declarados o a nombre de terceros ha pedido tasación para regularizar su situación para poder ingresar al blanqueo.
Entre operadores del mercado también existen coincidencias en que hay una buena recepción por parte de los clientes ante los Fondos Cerrados Inmobiliarios y se especula con que el dinero que podría ser volcado en la economía real a través de estos mecanismos financieros estaría cercano a los 2.000 millones de dólares.
En este contexto existe la expectativa en el sector inmobiliario de una suba de precios sobre las propiedades teniendo en cuenta una mayor oferta de dólares que lleguen del blanqueo, la salida de créditos hipotecarios en bancos oficiales para estimular este segmento de la economía y una paridad cambiaria que va corriendo detrás de los costos.
Pero, independientemente de esta inyección artificial que significa el blanqueo, el mercado inmobiliario sólo despegará cuando se consolide la demanda de crédito hipotecario con una inflación controlada en un dígito que permita pagar los créditos actualizados por el costo de vida.
Sin esta condición, difícilmente se pueda consolidar un mercado pensando en el desarrollo para el mediano y largo plazo. Cualquier inversor, cuando compra en cuotas, necesita un horizonte previsible.
Los créditos ajustados por UVA y los nuevos presentados por el Banco Nación son razonables, pero aún falta madurez para un proceso económico como el que necesita este tipo de actividad. Con una disminución de la inflación, sin dudas, la ciudadanía se volcará a pedir préstamos de largo plazo y los todos los bancos estarán dispuestos a otorgarlos.
Datos
Clave: ¿Cuál es el precio justo de mi propiedad?
La ubicación es una de las claves que definen la cotización.
La gente cuando compra en cuotas necesita un horizonte palpable, previsible. Los créditos ajustados por los UVA y los nuevos del Banco Nación son razonables.
con el impulso de los recursos que surgieron del blanqueo. Sin embargo, en los próximos meses
esta variable seguramente perderá relevancia”.
Páginas 2 y 3
Dólar planchado
Datos
- 22%
- fue lo que subió la paridad cambiaria durante todo el 2016. La tendencia se mantiene en esta primera parte del año.
- 100.000
- es el precio, en dólares, de un departamento en Neuquén de dos ambientes con cochera.
- 20%
- fue el crecimiento de los actos escriturales de compra y venta de inmuebles en la Ciudad de Buenos Aires durante el 2016, con 45.000 operaciones.
- Mucho inversores se preguntan cuánto vale su propiedad para la venta o cuál es el valor de aquellas a la que desean acceder, ya sea como vivienda o como segunda opción para alquilar.
- En general, por motivos afectivos por ejemplo, a la hora de vender el propietario estima un valor mayor al que el mercado puede convalidar. O, por el contrario, si alguien necesita urgente vender su vivienda seguramente tendrá que colocarla a un precio inferior de lo que paga el mercado para tentar a inversores.
- Por eso, para determinar el precio del inmueble los profesionales trabajan con criterios objetivos de plaza.
- Es clave relevar la mayor cantidad de datos para la obtención del valor de una propiedad. Se trata de aspectos muy diferentes que dependen, en primer lugar, del tipo de inmueble del que estemos hablando.
- Si se está hablando de una vivienda, se deben analizar aspectos como: la ubicación, las superficies (cubierta, descubierta y total), la iluminación natural y las vistas que ofrece, la categoría de la propiedad y del edificio donde está ubicada, los servicios con que cuenta, la antigüedad de la construcción, el valor de las expensas, la funcionalidad (distribución interna), la orientación y la oferta competitiva (es decir, el precio del mercado de otras propiedades similares).
- En base a estos parámetros, aparecen distintas cotizaciones:
- • El valor de tasación: surge del relevamiento de la oferta competitiva de igual producto, zona y estado.
- • El valor del propietario: es la expectativa que tiene el dueño del inmueble, ya sea por motivos afectivos o por lo que invirtió en la compra y/o refacción.
- • El valor de publicación: es el precio de lista, con un cierto margen de negociación.
- • El valor real: es el que un comprador está dispuesto a pagar, que muchas veces no coincide con los anteriores.
- Según distintos operadores consultados, el valor que se defina sobre una propiedad debe contemplar la mayor cantidad de variables, porque si fuese muy alto no se vende; mientras que si fuese muy bajo el propietario pierde dinero. El precio de publicación ubicará a la propiedad en un intervalo en el cual competirá contra mejores y peores productos.
- La gente cuando compra en cuotas necesita un horizonte palpable, previsible. Los créditos ajustados por los UVA y los nuevos del Banco Nación son razonables.
Comentarios