Al ritmo de Vaca Muerta, el precio de la tierra se reconfigura en Neuquén: las zonas más cotizadas

Segmentado según la zona, con una creciente demanda de servicios y no muchas opciones de financiamiento, el acceso a la tierra en Neuquén capital aparece como uno de los grandes interrogantes del avance poblacional de la ciudad que, sólo entre 2010 y 2022, incorporó a casi 60.000 habitantes.

Ese salto demográfico, en gran medida vinculado al desarrollo de Vaca Muerta, modificó en los últimos años el mapa inmobiliario de la capital neuquina, que como se mencionó, hoy refleja grandes disparidades en cuanto a precios y necesidades.

Lo que marca el juego de la oferta y la demanda, explican en el sector, no sólo es la zona que se esté buscando, sino también el tipo de construcción o inversión que aparezca después de la compra de un terreno.

A su vez, en Neuquén capital, la cada vez menor disponibilidad de tierras, por sus características geográficas y políticas, empujó a muchos a elegir otras ciudades de alrededor, con opciones más económicas.

Así, los loteos empezaron a florecer en las periferias de Centenario, Plottier, Cipolletti y hasta Fernández Oro, donde un terreno puede valer hasta cuatro veces menos que uno en la metrópoli neuquina.

Loteos, la llave para la casa propia: el panorama en Neuquén

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Con un valor base de 40.000 dólares, las parcelas aptas para viviendas unifamiliares se ubican hoy más lejos del centro histórico de la ciudad y más cerca de sus extremos sur, norte y oeste, los últimos en urbanizarse.

Privados, particulares o por iniciativa municipal, los loteos reemplazaron las viejas chacras que quedaban en barrios como Valentina Sur o Confluencia Rural. De igual modo, suplantaron sitios de estepa o paisaje natural, tal cual ocurrió en cercanías del Polo Tecnológico o en las riberas de los ríos Neuquén y Limay.

Marina Demaría, presidenta del Colegio de Martilleros y Corredores Públicos, analizó la actualidad del sector en diálogo con Diario RÍO NEGRO. Detalló que las parcelas para casas particulares de 250 o 300 metros cuadrados predominan en urbanizaciones como Rincón del Río, un nuevo barrio que empezó a configurarse inmediatamente al lado del Tercer Puente. También en Confluencia, que, desde hace unos años, cambió las alamedas y frutales por calles asfaltadas y desarrollos de terrenos con servicios.

Allí los valores empiezan, por lo general, desde los 50.000 dólares.

Demaría a su vez remarcó la demanda sobre otros barrios más cercanos al centro, como Huiliches, Sapere o Lejos de Buenos Aires, que se presentan «como una opción tranquila y a menor distancia» del corazón económico de la ciudad.

Para estos últimos casos, habló de parcelas cotizadas desde los 60.000 a los 80.000 dólares con la opción no solo de construir una vivienda particular, sino algo dedicado al comercio o al desarrollo habitacional con complejos o dúplex.

Hacia el suroeste, alrededor de las calles Saavedra, Río Senguer o Bejarano, también surgieron loteos. Una inmobiliaria céntrica consultada por este medio indicó que los valores tienen un piso de 40.000 dólares, según la dimensión que se tome como referencia.

Si se sigue hacia el oeste, en Valentina Sur o Norte Rural, las apuestas inmobiliarias de este tipo son cada vez más. Demaría indicó que alrededor de la calle Necochea, se observan terrenos disponibles entre 40.000 y 60.000 dólares, incluso algunos de 400 metros cuadrados de superficie.

Que todo esté en orden

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Paula Di Modugno, agente de Remax Sinergia, separó los valores de acuerdo a «la factibilidad de la zona» y lo cercana que esté la escritura para el futuro comprador.

Explicó que en los loteos realizados por desarrolladoras, son las firmas las encargadas de ejecutar todos los servicios, paso a partir del cual los propietarios pueden avanzar con la posesión y posterior escritura en el área de Catastro municipal.

«Se pueden encontrar entre los 30.000 o 40.000 dólares», agregó Di Modugno, quien consultada por las formas de pago indicó que, generalmente, las empresas exigen una entrega de al menos el 30% para luego ofrecer planes de pago de 24 o 36 cuotas dolarizadas o en pesos, en esta última opción con una tasa de interés.

Dijo, por otra parte, que existen sitios con precios «más bajos», aunque por lo general se trata de iniciativas particulares que aún no cuentan con mensuras actualizadas o no tienen el final de obra incluido. «La gente va igual, por la necesidad de dejar un alquiler para pasar a un lugar propio«, indicó.

El boom de los edificios y el impacto en los precios

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Otro es el panorama con los lotes que continúan disponibles en zonas más antiguas de Neuquén capital, como el casco céntrico y sus alrededores.

A diferencia de los vecindarios, ahí el cambio fue de casas particulares por edificios, sobre todo en los principales corredores del sector. Con la avenida Argentina como eje ordenador, las primeras cuadras hacia el oeste y este del tradicional boulevard son algunas de las más cotizadas de la ciudad.

«En las tres cuadras iniciales de la calle Roca hacia el oeste hay valores cercanos a los 480.000 dólares y, a medida que vas avanzando, los números bajan. Unas cuadras después ya se pueden encontrar casas por 100.000 dólares», dijo el propietario de una inmobiliaria con casi 30 años de experiencia que prefirió dejar su nombre en reserva.

Los matices surgen, además, al momento de pactar la operación de compra venta. Por ejemplo, en buena parte de las transacciones, el propietario de un terreno o una casa para demolición acepta metros cuadrados futuros en el edificio a construir. Y a modo de compensación por el tiempo que llevará la entrega, la constructoras realizan un adelanto en efectivo.

La transacción inmediata solo por la tierra, en cambio, es menos común. Según explicó Demaría, los precios son elevados y un descampado disponible en la zona céntrica puede partir desde los 250.000 o 300.000 dólares, con ventas de hasta medio millón de dólares.

Sin embargo, no todos los espacios son aptos para construir una torre de departamentos u oficinas. «Si no tiene un frente de al menos 10 metros, no sirve. Por eso lo que hacen las constructoras en muchas ocasiones es comprar dos terrenos o dos casas, que después tiran abajo», indicó otra fuente del sector.

Los nuevos corredores en «altura» de Neuquén

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Calles que hasta no hace mucho eran residenciales también se valorizaron. Una de las más comentadas es la avenida San Juan en el barrio Santa Genoveva. De Illia hacia el este, «un paredón» de construcciones en altura configuran el paisaje.

«Los precios varían de acuerdo a lo que las desarrolladoras ven que pueden hacer en ese lote», indicó Diego López de Murillas, presidente del Colegio de Arquitectos de Neuquén, en diálogo con Diario RÍO NEGRO.

El referente manifestó que el vertiginoso crecimiento vertical de la ciudad se da, en parte, por la imposibilidad de lo que haga «en forma horizontal», a partir de los límites geográficos y políticos de su ejido

Esto llevó a la aparición de cada vez más corredores aptos para edificios, lo que a su vez, puso presión sobre el código urbanístico de la ciudad y la necesidad de actualizarlo para atender la demanda inmobiliaria.

Las que en buena medida inauguraron ese esquema fueron las avenidas Leloir y Doctor Ramón, que potenciaron sus posibilidades gracias a la expansión de sus trazas y la llegada de edificios públicos de magnitud como la actual Ciudad Judicial y más atrás en el tiempo, la Legislatura.

Financiamiento, el talón de Aquiles del sector

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Una de las grandes problemáticas que se repite en el sector es la ausencia de financiamiento a la hora de comprar un terreno sin mejoras. Si bien el tema no es nuevo y desde el año pasado se registra un paulatino repunte del crédito hipotecario, la falta de apalancamiento económico continúa representando un freno de mano en la construcción.

«Por lo general, las hipotecas que están disponibles son para adquirir una casa o un departamento», indicó Demaría, quien diferenció lo que ocurre al momento de comprar un terreno en un loteo particular y destacó la importancia de contratar un martillero o corredor público matriculado para el asesoramiento de la documentación esencial.

Pero el mercado no solo observa la disponibilidad de financiamiento, sino también la estabilidad cambiaria. El dólar y sus movimientos, hacia arriba o hacia abajo, impactan en el ritmo de las transacciones.

La visión del municipio

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Del otro lado del mostrador, la expansión de la ciudad obligó a las autoridades municipales a pensar en planes actualizados de infraestructura y provisión de servicios, en ocasiones ausentes en zonas ampliamente urbanizadas.

Alejandro Nicola, secretario de Infraestructura y Planeamiento Urbano de la Municipalidad de Neuquén, graficó a Diario RÍO NEGRO el empuje de la industria de la construcción y dijo que en este momento se están haciendo 120 edificios simultáneos en la capital provincial.

El funcionario diferenció, de todas formas, el crecimiento «vertical» por medio de edificios en altura del que se da en forma «horizontal», es decir a lo largo de su ejido, con casas particulares.

Para acompañar las obras de mayor envergadura, como las torres que se expanden por el área céntrica, dijo que la comuna está realizando un plan de «reforzamiento» de infraestructura, junto a las empresas encargadas de llevar los servicios, como CALF, Camuzzi y el EPAS. Recordó que la factibilidad de las construcciones solo se entrega una vez que las desarrolladoras «se entienden con las firmas de servicios», para lograr, por ejemplo, una conexión eléctrica adicional o una cañería inexistente.

En el caso de los barrios ubicados hacia el oeste y el sur de la ciudad, indicó que muchas veces se trata de sectores que no cuentan con servicios básicos. Por eso, el municipio decidió licitar junto a las obras de asfalto otro tipo de trabajos, desde cloacas a caños de agua.

Todo esto, agregó Nicola, se complementa con la concreción de nuevas calles «troncales» como respuesta al insistente aumento del tránsito.

Entre ellas mencionó las calles Maquinchao y San Julián, en Valentina Sur, y la Obrero Argentino en Confluencia que «ya quedó terminada con asfalto desde la avenida Mosconi hasta el río». De igual forma, citó los planes para completar con pavimento otras arterias claves del sureste capitalino: Copahue, Chocón y Los Álamos.